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Wo der Wohn(t)raum noch bezahlbar ist

Trotz des Immobilienbooms gibt es innerhalb der größten deutschen Metropolen nach wie vor enorme Preisunterschiede zwischen günstigen und teuren Stadtteilen.

Die Preise für Wohneigentum in den sieben wichtigsten deutschen Immobilienmärkten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – legten allein in den letzten drei Jahren um mehr als 30 Prozent zu. Zwischen 3.250 Euro je Quadratmeter in Düsseldorf und 6.850 Euro in München müssen derzeit üblicherweise für den Kauf einer Eigentumswohnung eingeplant werden. Innerhalb der Metropolen bestehen je nach Standort der Immobilie allerdings oft enorme Preisunterschiede. Dies zeigen aktuelle Berechnungen von Homeday. Demnach beträgt die Preisspanne zwischen sehr günstigen und sehr teuren Stadtteilen in den sogenannten A-Städten durchschnittlich 75 Prozent.

Im Rahmen der Untersuchung haben die Homeday-Experten die einzelnen Stadtteile jeder Metropole gleichmäßig in fünf Gruppen, von sehr günstig bis sehr teuer, eingeteilt. Den Berechnungen liegen die aktuellen Daten aus dem interaktiven Homeday-Preisatlas zugrunde. Zur Bestimmung der Marktpreise für jeden Wohnblock in Deutschland berücksichtigt der Preisatlas neben zehn Millionen konkreten Angebotsdaten weitere 150 objektrelevante Merkmale.

Hier würden Sie eine Karte mit Kaufpreisen von Eigentumswohnungen in Berlin sehen.

„Die Schere zwischen teuren und günstigen Lagen öffnet sich in den Metropolstädten immer weiter”, macht Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday, deutlich. „Während Wohnungen in angesagten Trendvierteln für das Gros der Käufer nicht mehr finanzierbar sind, gibt es in der Nachbarschaft oft deutlich preiswertere Alternativen. Bezahlbarer Wohnraum ist trotz des anhaltenden Immobilienbooms also vielerorts noch vorhanden.”

Beispiel Hamburg: Wie die Homeday-Analyse verdeutlicht, liegt das allgemeine Preisniveau in mehr als 25 Stadtteilen bei unter 3.000 Euro pro Quadratmeter. In den 20 teuersten Wohngegenden werden hingegen Quadratmeterpreise von mehr als 5.000 Euro fällig. Auch in Frankfurt am Main müssen Käufer in hochpreisigen Lagen häufig doppelt so viel bezahlen wie in sehr günstigen Wohngebieten.

Marktpreise für Eigentumswohnungen nach Stadtteilen

Stadt sehr günstig günstig mittel teuer sehr teuer
Berlin 2.370 €/m² 2.680 €/m² 2.900 €/m² 3.430 €/m² 4.420 €/m²
Hamburg 2.680 €/m² 3.040 €/m² 3.500 €/m² 4.120 €/m² 5.760 €/m²
München 6.070 €/m² 6.350 €/m² 6.560 €/m² 7.250 €/m² 9.670 €/m²
Köln 2.370 €/m² 2.570 €/m² 2.730 €/m² 3.100 €/m² 4.060 €/m²
Frankfurt 2.890 €/m² 3.330 €/m² 3.660 €/m² 4.590 €/m² 5.860 €/m²
Stuttgart 3.410 €/m² 3.580 €/m² 3.710 €/m² 4.130 €/m² 4.570 €/m²
Düsseldorf 2.380 €/m² 2.780 €/m² 3.250 €/m² 3.460 €/m² 3.960 €/m²
Abb.: durchschnittliches Preisniveau je Wohnlage

„Sonderfall” München

Im Gegensatz zu den anderen Städten fällt der Immobilienmarkt in München gleich mehrfach aus der Reihe. Bereits die „Einstiegspreise” in den günstigsten Ecken der bayerischen Landeshauptstadt haben mit rund 6.000 Euro pro Quadratmeter ein Niveau erreicht, welches in dieser Höhe bislang nur in den teuersten Wohnvierteln der anderen untersuchten Großstädte zu finden ist . Wen es dagegen in die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt oder Au-Haidhausen verschlägt, der muss für eine Eigentumswohnung in der Regel mit Quadratmeterpreisen zwischen 9.400 Euro und 11.500 Euro rechnen. Kaufpreise jenseits der 700.000-Euro-Marke für eine 75-Quadratmeter-Wohnung sind damit vor Ort leider an der Tagesordnung.

Starke Zunahme der Preisspannen in teuren und sehr teuren Wohnlagen

Generell zeigt die Untersuchung für alle Städte, dass die Preisspannen in besseren Lagen stark zunehmen. Liegen sehr günstige bis mittelpreisige Stadtteile oft in einer Bandbreite von etwa 1.000 Euro für den Quadratmeter, steigt dieser Wert in den teuren und sehr teuren Wohngegenden meist um das Zwei- bis Dreifache, in München sogar fast um das Sechsfache.

Hier würden Sie ein Bild der Preisspannen sehen.

„Im Hinblick auf die ausufernden Kosten in den hochpreisigen Lagen gewinnen bezahlbare Alternativen in der Umgebung zunehmend an Attraktivität bei Immobilienkäufern”, erklärt Wicker. „Die Folge ist allerdings auch hier ein zusätzlicher Preisanstieg in den begehrten Regionen. Entsprechende Entwicklungen lassen sich bereits heute in zahlreichen städtischen Randlagen nachweisen. Das Beispiel München, wo es de facto keinen preislichen Spielraum mehr nach unten gibt, zeigt sehr eindringlich, in welche Richtung es auch in den anderen Metropolstädten gehen kann”, so Wicker.

Tipp: Mit dem interaktiven Homeday-Preisatlas erhalten Immobilienkäufer einen umfassenden Marktüberblick für jede Adresse in Deutschland, der neben den aktuellen Schätzwerten auch die Preisentwicklungen der letzten drei Jahre sowie konkrete Transaktionen vor Ort und in der Umgebung mitliefert.