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Die vorliegende Studie zeigt die teuersten und die günstigsten Stadtviertel in Deutschland. Sie enthält eine Auswertung der aktuellen Immobilienpreise, das Mindesteinkommen, das nötig ist, um eine finanzielle Überlastung durch Wohnkosten zu vermeiden, eine Übersicht über das Medianeinkommen in der jeweiligen Stadt sowie eine beispielhafte Berechnung, wie viele Jahre ein Durchschnittsverdiener benötigt, um eine Immobilie in der jeweiligen Stadt abzuzahlen.

Die teuersten und günstigsten Wohngegenden in Deutschland

Die Mission von Homeday ist es, den Immobilienkauf und -verkauf, einfacher, transparenter und günstiger zu machen. Dafür und um Trends schnellstmöglich zu erkennen, haben wir den deutschen Immobilienmarkt stetig im Blick. Im vergangenen Jahr hat die Pandemie zahlreiche Veränderungen mit sich gebracht. Für viele Menschen war sie ein Anlass, darüber nachzudenken, ob ihre aktuelle Wohnsituation noch zu ihrem Lebensstil und ihren finanziellen Möglichkeiten passt.

Vor diesem Hintergrund haben wir die aktuellen Immobilienpreise genauer unter die Lupe genommen. Unser Ziel war es, herauszufinden, welche Wohngegenden in Deutschland derzeit am teuersten und welche am günstigsten sind. Um verschiedene Facetten des Immobilienmarkts abzudecken, haben wir uns auf drei Immobilientypen konzentriert: Wohnungen für Singles, Wohnungen für Familien und Einfamilienhäuser. Für diese haben wir die Angebotspreise der letzten drei Monate in über 80 Städten aus dem ganzen Bundesgebiet gesammelt und einen aktuellen Snapshot der Immobilienpreise erstellt.

So konnten wir für jede Wohngegend das Mindesteinkommen berechnen, das notwendig ist, um sich das Wohnen in der jeweiligen Gegend ohne finanzielle Überlastung leisten zu können. Dies haben wir jeweils einmal für Singles und einmal für Familien dargestellt.

Zudem konnten wir anhand des Medianeinkommens der jeweiligen Stadt die lokale Mietbelastungsquote bestimmen. An ihr lässt sich die Wohnkostenbelastung zwischen verschiedenen Standorten vergleichen.

Finanzielle Überlastung durch Wohnkosten ab 40 Prozent des Haushaltsnettos

Die Meinungen darüber, welche Wohnkostenbelastung als gerade noch vertretbar angesehen werden kann, gehen auseinander. Seit langer Zeit gilt etwa die 30-Prozent-Regel: Verbraucherschützer, aber auch Kreditinstitute empfehlen, weniger als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnkosten aufgewendet werden sollten. Wir haben mit 40 Prozent einen höheren Wert angenommen und sind damit der Definition des Statistischen Bundesamts gefolgt. Werden mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Wohnkosten ausgegeben, liegt eine Überlastung durch Wohnkosten vor. Eine Belastung zwischen 30 und 40 Prozent betrachten wir als sehr hohe Belastung. Bis 30 Prozent ist der Wert als gesund anzusehen.

Auf der gleichen Grundlage haben wir berechnet, wie viele Jahre ein Durchschnittsverdiener (gemessen am Medianeinkommen) in der jeweiligen Stadt benötigt, um ein Haus für eine Familie abzuzahlen. Dabei sind wir ebenfalls davon ausgegangen, dass 40 % des Nettoeinkommens einer Familie für die Tilgung aufgewendet werden. Dies ist ein sehr hoher Wert. Er wird in der Praxis eher niedriger liegen.

„Der Durchschnittsbürger kann sich das Wohnen in vielen unserer Großstädte nicht mehr leisten“

Schließlich haben wir im Rahmen der Studie auch beleuchtet, wie sich die Wohnkosten auf drei beispielhafte Personengruppen auswirken: auf Fahrer/-innen von Lieferdiensten, Lehrer/-innen und Krankenpfleger/-innen. Berufsgruppen, die für das Funktionieren der Gesellschaft während der Pandemie besonders wichtig waren und noch immer sind. Die Untersuchung zeigt, in welchen Vierteln der größten deutschen Städte diese Menschen noch bezahlbaren Wohnraum finden.

„Der Durchschnittsbürger kann sich das Wohnen in vielen unserer Großstädte nicht mehr leisten“, sagt Steffen Wicker, CEO von Homeday. „Die Wohnkosten steigen schneller als das Einkommen vieler Menschen. Für dieses Problem müssen wir eine gemeinsame Lösung finden. Ansonsten droht ein weiteres Auseinanderdriften der Gesellschaft."

Das zeigt die Mietbelastungsquote

Der Immobilienpreis-Erschwinglichkeits-Index zeigt die bezahlbarsten und die am wenigsten bezahlbaren Stadtviertel in Deutschland (auf der Grundlage des Medianeinkommens der jeweiligen Stadt, dargestellt als lokale Mietbelastungsquote). Die nachstehenden Tabellen zeigen die Ergebnisse: Ein Wert über 40 Prozent weist auf eine finanzielle Überlastung hin. Ein Wert zwischen 30 und 40 Prozent auf eine sehr hohe Belastung. Ein Wert unter 30 Prozent auf eine relativ günstige Gegend mit einer gesunden Wohnkostenbelastung. Die Tabelle lässt sich für jeden Faktor vom höchsten zum niedrigsten Wert und umgekehrt filtern. Klicken Sie dafür einfach auf das Symbol über jeder Spalte. Eine ausführliche Erklärung zur Berechnung der einzelnen Faktoren finden Sie in der Methodik am Ende der Seite.

Hinweis:

Wir haben umfangreiche Daten zur Erschwinglichkeit der Wohnviertel in mehr als 80 deutschen Städten. Wir stellen ihnen gern eine spezifische Auswertung für eine bestimmte Region oder Stadt zusammen. Schreiben Sie dafür einfach eine Email an presse@homeday.de

Teure Großstädte

Wo sich Berufstätige das Wohnen noch leisten können

Für die Berufsgruppen Fahrer/-innen von Lieferdiensten, Krankenpfleger/-innen und Gymnasiallehrer/-innen haben wir auf insgesamt 21 Karten dargestellt, in welchen Wohnvierteln in deutschen Großstädten sie sich das Wohnen noch leisten können.

Im Folgenden finden Sie jeweils drei Karten für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Zur Vereinfachung sind wir von alleinlebenden, vollberufstätigen Menschen mit einer 49 m² großen Wohnung ausgegangen.

Ist eine Wohngegend rot gefärbt, markiert dies eine finanzielle Überlastung für die jeweilige Berufsgruppe, da mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete aufgewendet werden müssen. Gelb zeigt eine hohe Belastung zwischen 30 und 40 Prozent des Nettoeinkommens an. Grün deutet auf eine gesunde Belastung bis 30 Prozent. Grau bedeutet, dass wir im Beobachtungszeitraum nicht genug Angebote in der betreffenden Gegend sammeln konnten, um zu einer belastbaren Aussage zu kommen.

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Methodik

Der Immobilienpreis-Erschwinglichkeits-Index bildet die aktuellen Preise am Immobilienmarkt ab. Er umfasst Miet- und Kaufangebote von Wohnungen und Häusern in über 80 deutschen Städten. Grundlage sind Angebote in den großen Immobilienportalen im Zeitraum von Mai bis August 2021.
Die Daten wurden mit Hilfe eines Algorithmus um fehlerhafte und unseriöse Angebote bereinigt.Zudem wurden nur Immobilien berücksichtigt, die sofort und langfristig bezogen werden konnten. Folgende Kategorien wurden ausgeschlossen:

  • Noch nicht fertiggestellte Neubauten
  • Renovierungsbedürftige Immobilien, Ferienwohnungen
  • Serviced Apartments, möblierte Wohnungen und Angebote aus dem Bereich des betreuten Wohnens

Die Tabelle weist für Kauf- und Mietpreise Medianwerte nach Wohngegend aus. Dafür wurden die Immobilienangebote auf Basis kartographischer Daten den jeweiligen Gebieten zugeordnet.

Miete – Einzelperson

    • Für Wohnungen von Einzelpersonen haben wir eine Wohnfläche von 59 ㎡ zu Grunde gelegt. Dies entspricht nach dem Mikrozensus von 2018 der Durchschnittsgröße einer Mietwohnung für eine Einzelperson in Deutschland. Quelle: Destatis.
    • Zur Ermittlung der Mietkosten in der jeweiligen Wohngegend wurde die Medianmiete pro Quadratmeter berechnet, indem lediglich Angebote mit zwischen 30 ㎡und 89 ㎡Wohnfläche herangezogen wurden. Dies entspricht dem 0,5- bis 1,5-fachen der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 59 ㎡.
    • Zur Berechnung des Mindesteinkommen wurde angenommen, dass maximal 40 % des jeweiligen Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufgewendet werden sollte. Diese Schwelle definiert das Statistische Bundesamt als finanzielle Überlastung. Dabei wurde im vorliegenden Fall von Kaltmieten ohne Nebenkosten ausgegangen. Die individuelle Belastung kann daher noch höher ausfallen. Quelle: Destatis
    • Die Wohnkostenbelastung zeigt schließlich, wie hoch die Belastung für eine 59 ㎡ große Wohnung für einen Durchschnittsverdiener ausfällt, der über das Median-Nettoeinkommen der jeweiligen Stadt verfügt.
    • Zur Berechnung des jeweiligen Median-Netto-Einkommens haben wir auf die Statistik der Bundesagentur für Arbeit zurückgegriffen und unter den folgenden Voraussetzungen die Netto-Werte bestimmt: Steuerklasse 1, keine Kirchensteuer, kein Kind, gesetzliche Krankenversicherung und keine zusätzlichen Einkommen oder Freibeträge.

Miete – Familie

    • Für Wohnungen von Familien haben wir eine Wohnfläche von 95 ㎡ zu Grunde gelegt. Dies entspricht der Durchschnittsgröße einer Mietwohnung für eine Familie nach dem Mikrozensus 2018. Quelle: Destasis.
    • Der Mietpreis für diese Kategorie wurde ermittelt, indem die Quadratmetermedianmiete der jeweiligen Wohngegend für Immobilien mit einer Größe zwischen dem 0,5- und 1,5-fachen der Durchschnittsimmobilie von 95 ㎡ (also zwischen 48 ㎡ und 143 ㎡) berechnet wurde.
    • Zur Berechnung des Mindesteinkommen wurde angenommen, dass maximal 40 % des jeweiligen Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufgewendet werden sollte. Diese Schwelle definiert das Statistische Bundesamt als finanzielle Überlastung. Dabei wurde im vorliegenden Fall von Kaltmieten ohne Nebenkosten ausgegangen. Die individuelle Belastung kann daher noch höher ausfallen.
    • Die Wohnkostenbelastung zeigt schließlich, wie hoch die Belastung für eine 95 ㎡ große Wohnung für eine Familie mit zwei Durchschnittsverdienern ausfällt, die jeweils über das Median-Nettoeinkommen der betreffenden Stadt verfügen.
    • Zur Berechnung des jeweiligen Median-Nettoeinkommens haben wir auf die Statistik der Bundesagentur für Arbeit zurückgegriffen und unter den folgenden Annahmen das Nettoeinkommen ermittelt: Wir sind davon ausgegangen, dass es sich um einen Doppelverdienerhaushalt handelt, in dem beide Verdiener das Median-Bruttoeinkommen der jeweiligen Stadt beziehen. Weitere Voraussetzungen: Steuerklasse 4, keine Kirchensteuer, ein Kind, gesetzliche Krankenversicherung und keine zusätzlichen Einkommen oder Freibeträge. Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit.

Kauf – Familie

    • Für Kaufimmobilien, die für Familien geeignet sind, haben wir den Kaufpreis für 95 ㎡große Wohnungen berechnet. Dies entspricht nach dem Mikrozensus von 2018 der Durchschnittsgröße einer Wohnung für eine Familie. Quelle: Destasis.
    • Der Preis für eine Immobilie dieser Größe basiert auf Angebotspreisen der jeweiligen Wohngegend für Immobilien mit einer Größe zwischen dem 0,5- und 1,5-fachen der Durchschnittsimmobilie von 95 ㎡ (also zwischen 48 ㎡ und 143 ㎡).
    • Zur Berechnung der Jahre bis zur Tilgung haben wir angenommen, dass die Familie Zahlungen in Höhe von 40 % des Haushaltsnettoeinkommens vornimmt – wiederum auf Basis des doppelten Medianeinkommens (siehe Miete – Familie). Der Wert gibt an, wie viele Jahre benötigt werden, um die Immobilie vollständig abzuzahlen. Dabei wurden Zinslast und Hausgeld außen vor gelassen. Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit.

Karten zur Wohnkostenbelastung

Homeday hat die lokale Mietbelastungsquote für ausgewählte Berufsgruppen ermittelt, indem die aktuellen Bruttokalt-Angebotsmieten der Wohngegenden aus dem Zeitraum von Mai bis August 2021 in Bezug gesetzt wurden zum Medianeinkommen der jeweiligen Berufsgruppe in der jeweiligen Stadt. Weitere Voraussetzungen waren 49 m² Wohnfläche, alleinlebend, kein Kind, Steuerklasse 1 und keine Kirchensteuer.

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