CO2-Abgabe: Wer zahlt - Mieter oder Vermieter?
Vermieter und Mieter teilen sich die CO₂-Kosten – abhängig davon, wie klimafreundlich das Gebäude ist. 2025 wird die Abgabe erneut angehoben. Für Eigentümer, die vermieten, kann das teuer werden. Lesen Sie, wie die CO₂-Bepreisung funktioniert, welche Aufteilung gilt und was sich konkret für Vermieter und Mieter ändert.
Neues Urteil: BGH stärkt Mieterrechte bei CO₂-Abgabe
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im März 2025: Vermieter müssen nachweislich darlegen, warum sie nicht energetisch saniert haben, wenn sie die CO₂-Kosten nicht voll übernehmen wollen (Az. VIII ZR 34/25).
Damit steigt der Druck auf Vermieter, in energetische Maßnahmen zu investieren – besonders bei schlecht gedämmten Altbauten.
Wie wirkt sich die CO2-Abgabe auf Ihren Immobilienwert aus?
Inhaltsverzeichnis
Wer zahlt die CO2-Steuer: Mieter oder Vermieter?
Der Koalitionsvertrag der Ampelregierung sieht mehr Klimaschutz im Wärmesektor und eine gerechtere Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter vor. Mieterinnen sollen nicht mehr alleine durch schlecht gedämmte Immobilien und Heizungen mit hohen Energiekosten belastet werden, da sie auf die Ausstattung der Wohngebäude keinen Einfluss haben. Sie haben keine Möglichkeit, durch energiesparendes Verhalten effizient gegenzusteuern. Auf der anderen Seite sollen Vermieterinnen, die in eine thermische Sanierung investieren, profitieren und einen geringeren Anteil der CO₂-Abgabe zahlen. Wer sich für eine energieeffiziente Sanierung entscheidet, erhält BEG Förderung und zinsgünstige Kredite über das BAFA, die Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Wie hoch die CO₂-Abgabe für Vermieter ausfällt, ergibt sich aus den CO₂-Emissionen des zu vermieteten Wohngebäudes. Für Wohnungen mit einer schlechten Energiebilanz, bei denen der CO₂-Ausstoß über 52 Kg pro Quadratmeter liegt, muss die Vermieterin zum Beispiel 90 Prozent der Abgabe tragen. Bei einem sehr effizienten und energiesparenden Wohngebäude, bei dem der Ausstoß geringer als 12 kg pro Quadratmeter beträgt, zahlt der Mieter die CO₂-Abgabe weiterhin alleine.
Folgendes Stufenmodell hat die Ampelkoalition beschlossen:
Emissionsverbrauch Immobilie | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
< 12 kg/CO2/m2/a 12-17 kg/CO2/m2/a 17-22 kg/CO2/m2/a 22-27 kg/CO2/m2/a 27-32 kg/CO2/m2/a 32-37 kg/CO2/m2/a 37-42 kg/CO2/m2/a 42-47 kg/CO2/m2/a 47-52 kg/CO2/m2/a >52 kg/CO2/m2/a | 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % | 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % |
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Das Stufenmodell ist bis Ende 2025 in Planung, sieht eine Kostenbeteiligung der Vermieter zwischen 10 und 90 Prozent vor. Die Vorgaben gelten auch für Gebäude mit gemischter Nutzung sowie Wohn- und Pflegeheime, sofern sie mit Gas oder Öl beheizt werden. Für Gewerbeimmobilien ist eine hälftige Aufteilung der CO₂-Abgabe vorgesehen.
Gut zu wissen:
Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Außerdem sind Vermieter bei energetischen Sanierungsarbeiten drei Monate vor Mietminderungen, wie sie üblicherweise bei Bauarbeiten möglich sind, geschützt (§ 536 Abs. 1a BGB).
Wie hoch ist die CO2-Steuer 2025?
Nach der Einführung des CO2-Preises am 1. Januar 2021 betrug die CO2-Steuer für Gebäude 25 Euro pro Tonne. Infolge des Ukrainekriegs und der daraus bedingten Gasknappheit lag die CO2-Steuer in der Nebenkostenabrechnung 2023 nur bei 30 Euro. Dafür verteuerte sich 2024 die CO2-Steuer für Gebäude um 50 Prozent auf 45 Euro. Am 1. Januar 2025 erfolgte ein Anstieg um 20 % auf 55 Euro pro Tonne CO2-Ausstoß.
Tabelle - CO2-Bepreisung nach Jahr
Jahr | 2021 | 2025 |
|---|---|---|
CO2-Preis pro Tonne | 25 EUR | 55 EUR |
Heizöl (EUR/Liter) | ca. 7,9 ct | ca. 15,9 ct |
Erdgas (ct/kWh) | ca. 0,6 ct | ca. 1,3 ct |
CO2-Steuer 2025: Aktuelle Preise für Öl und Gas
Der CO2-Preis für Gas liegt aktuell bei ca. 1,2 Cent (ct) pro Kilowattstunde (kWh) + 19 % Mehrwertsteuer. Bei Heizöl sind es 17,5 Cent (ct) pro Liter + 19 % Mehrwertsteuer.
Wie entwickelt sich die CO2-Steuer für Gebäude in Zukunft?
Mit 2025 endet die Zeit der festgelegten CO2-Preise. 2026 werden stattdessen Emissionszertifikate versteigert. Für diese gilt eine Preisspanne von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2. Ab 2027 sind mit der Einführung eines freien europäischen Emissionshandelssystems die CO2-Preise frei verhandelbar. Das heißt, dass in Zukunft Angebot und Nachfrage die Höhe der CO2-Steuer für Gebäude bestimmen.
Was ist die CO2-Steuer für Gebäude?
Die CO2-Steuer für Gebäude ist eine Abgabe auf den Ausstoß von Treibhausgasen, die beim Heizen mit fossilen Brennstoffen wie Erdgas oder Erdöl entstehen. Dafür erhebt der Staat pro Tonne CO2 einen Preis, deshalb heißt die CO2-Steuer für Gebäude auch offiziell CO2-Preis.
Bezahlt wird der CO2-Preis nicht direkt von den Verbrauchern, sondern von den Unternehmen, die mit fossilen Brennstoffen handeln. Diese bezahlen die CO2-Abgabe, indem sie Zertifikate für die Emissionsrechte erwerben. Die dadurch entstandenen Mehrkosten geben die Händler oder Energieversorger in Form von Preiserhöhungen bei Öl, Gas oder Kohle an die Endverbraucher weiter.
Geregelt wird die CO2-Steuer für Gebäude durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Im Rahmen dieses Gesetzes werden Abgaben für klimaschädigende Brennstoffe sowie für Fernwärme erhoben, falls diese nicht aus einer nachhaltigen Quelle stammt. Holzpellets sind von der CO2-Abgabe befreit.
Welche Immobilien sind von der CO2-Steuer betroffen?
Betroffen von der CO2-Steuer sind Wohnungen und Häuser sowie Gewerbeimmobilien, die mit Öl, Kohle oder Gas beheizt werden. Während die CO2-Steuer für Gebäude vor allem bei Wohn- und Mietimmobilien greift, gelten für gewerbliche und denkmalgeschützte Immobilien zum Teil Ausnahmen oder Sonderregelungen.
Wie viel CO2 verbrauchen Privathaushalte?
Nicht nur im Bereich Energiewirtschaft und Verkehr gibt es eine hohe Belastung durch CO2-Emissionen. Auch private Haushalte sind durch die Nutzung fossiler Brennstoffe für einen großen Anteil des Kohlendioxid-Ausstoßes verantwortlich. Die folgende Übersicht zeigt die Treibhausgasemissionen durch Haushalte in Deutschland bis 2021:
Die vorliegenden Daten zeigen, dass die CO₂-Emissionen von privaten Haushalten seit mehr als zwei Jahrzehnten rückläufig sind. Trotzdem befindet sich der Gebäudesektor mit 85 Mio. Tonnen CO₂-Ausstoß im Jahr 2021 unter den top fünf der größten CO₂-Verursacher in Deutschland.
Beispielrechnungen der CO2-Steuer für Immobilien
Tabelle: CO2-Kostenaufteilung 2025 nach Gebäudeart
Gebäudeart | Durchschnittsverbrauch pro Jahr | CO2-Steuer 2025 (50 EUR/t) |
|---|---|---|
Einfamilienhaus (Öl) | 2.000 L Heizöl | 266 EUR |
Einfamilienhaus (Gas) | 20.000 kWh Gas | 200 EUR |
Wohnung (Gas) | 10.000 kWh Gas | 100 EUR |
Die Tabelle zeigt, dass die Abgabe vor allem bei einer Ölheizung hoch ist. Hier lohnt sich die Investition in eine klimafreundliche Heizung, die zusätzlich im Rahmen der BEG-Förderung bezuschusst wird.
Wie berechnet man die CO2-Steuer für ein Haus?
Die Höhe der CO2-Steuer für Immobilien richtet sich nach der Menge des verbrauchten Brennstoffs, dem CO2-Emissionsfaktor und dem CO2-Preis. Demnach erfolgt die Berechnung der CO2-Steuer für Gebäude nach der Formel:
CO2-Steuer = Brennstoffverbrauch x Emissionsfaktor x CO2-Preis
Der Emissionsfaktor gibt Auskunft darüber, wie viel CO2-Emissionen bei der Verbrennung einer bestimmten Menge des jeweiligen Brennstoffs freigesetzt werden.
Für den Emissionsfaktor gilt die Faustregel:
1 kWh Erdgas = ca. 0,201 kg CO2
1 Liter Heizöl = ca. 2,66 kg CO2
Wie berechnet man die CO2-Steuer für ein Haus mit Ölheizung?
Ein Einfamilienhaus hat einen Verbrauch von 2.000 Litern Heizöl pro Jahr. Daraus ergibt sich für die CO2-Steuer folgende Rechnung 2025:
2.000 L x 2,66 kg CO2 pro L (Emissionsfaktor) = 5.320 kg CO2 = 5,32 Tonnen CO2
5,32 Tonnen x 50 EUR = 266 EUR CO2-Steuer für Gebäude
Die CO2-Steuer für 2.000 Liter Heizöl beträgt 2025 rund 266 EUR.
Wie berechnet man die CO2-Steuer für eine Wohnung mit Gasheizung?
Eine Wohnung hat einen Gasverbrauch von 10.000 kWh pro Jahr. Daraus ergibt sich für die CO2-Steuer folgende Rechnung 2025:
10.000 kWh x 0,2 kg CO2 pro kWh = 2.000 kg CO2 = 2 Tonnen CO2
2 Tonnen CO2 x 50 EUR = 100 EUR CO2-Steuer für Gebäude
Die CO2-Steuer für 10.000 kWh Gas beträgt 2025 rund 100 EUR.
CO2-Steuer in der Nebenkostenabrechnung
Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung die Kosten für die CO2-Abgabe neu aufteilen. Hatte bis 2022 der Mieter die CO2-Steuer für Gebäude alleine zu tragen, müssen sich jetzt Mieter und Vermieter die Kosten teilen. Die Aufteilung der CO2-Abgabe bemisst sich nach dem jährlichen Emissionsausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Mietimmobilien mit einer schlechten energetischen Gebäudequalität und einem hohen CO2-Ausstoß vom mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter können Vermieter dazu verpflichtet werden, bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten zu tragen. In diesem Fall zahlen Mieter nur 5 Prozent der CO2-Steuer für Gebäude.
Wo finde ich die CO2-Kostenaufteilung?
Die CO2-Kostenaufteilung für Heizöl oder Erdgas ist in der Heizkostenabrechnung des Brennstoff- bzw. Wärmelieferanten zu finden. Diese ist Bestandteil der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
Wie wird die Steuer in der Abrechnung aufgeführt?
Die Heizkostenabrechnung sollte zur Berechnung und Verteilung der CO2-Steuer für Gebäude folgende Angaben enthalten:
Gesamter Brennstoffverbrauch der Immobilie (in kWh oder Litern)
CO2-Ausstoß des gesamten Gebäudes
CO2-Steuerkosten gesamt
CO2-Kostenanteil je Mieteinheit
CO2- Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter nach dem 10-Stufenmodell
Die Berechnung der CO2-Steuer für Vermieter als Beispielrechnung:
Gesamter Brennstoffverbrauch der Immobilie: 20.000 kWh Gas
CO2-Ausstoß des gesamten Gebäudes: 4 Tonnen CO2
CO2-Abgabe /Tonne = 50 EUR
CO2-Kosten gesamt = 4 x 50 EUR = 200 EUR
CO2-Kostenanteil je Mieteinheit: 10.000 kWh Gas
Brennstoffverbrauch je Mieteinheit: 2 Tonnen CO2
CO2-Kosten je Mieteinheit = 200 EUR : 2 = 100 EUR
Kostenanteil Mieter (60 %) = 60 EUR + Kostenanteil Vermieter (40 %) = 40 EUR
Vermieter sind verpflichtet, die CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung aufzuführen. Mittlerweile stehen für die Berechnung der CO2-Abgabe Vermietern Tabellen und digitale Lösungstools zur Verfügung. Mit deren Hilfe lässt sich die Kostenverteilung der CO2-Steuer für Gebäude korrekt berechnen.
Kann man die CO2-Steuer vom Vermieter zurückholen?
Welche Rechte haben Mieter?
Mieter, die einen eigenen Vertrag mit einem Energielieferanten abgeschlossen haben, wie z. B. bei einer Gas-Etagenheizung, können sich einen Teil der CO2-Steuer vom Vermieter zurückholen. Dafür müssen Mieter jedoch selbst aktiv werden. Kostenrechner und Musterschreiben im Netz helfen Mietern, die CO2-Steuer für Gebäude vom Vermieter zurückzuholen.
Wird eine Mietwohnung über eine Zentralheizung beheizt, ist der Vermieter verpflichtet, die CO2-Abgabe aufzuteilen und in der Heizungsabrechnung aufzuführen. In folgenden Fällen können Mieter die CO2-Steuer vom Vermieter zurückholen:
Der Vermieter hat die gesamte CO2-Steuer für Gebäude auf den Mieter umgelegt.
Die gesetzlich vorgeschriebene Kostenaufteilung wurde nicht korrekt berechnet.
Die Heizkostenabrechnung enthält unvollständige oder falsche Angaben.
Antragsverfahren & Fristen
Ist in der Heizkostenabrechnung die Kostenaufteilung der CO2-Steuer für Gebäude nicht korrekt aufgeführt, gehen Mieter am besten folgendermaßen vor:
Vermieter schriftlich kontaktieren: Einfach einen Musterbrief online ausfüllen und zusammen mit der Heizkostenabrechnung per Post oder Mail versenden.
Frist beachten: Mieter haben das Recht, innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Rückerstattung zu beantragen.
Rechtliche Schritte: Reagiert der Vermieter nicht auf das Schreiben, können Mieter einen Mieterverein einschalten. Als letzte Option ist eine gerichtliche Klärung möglich.
Welche Immobilien sind von der CO2-Steuer befreit?
Denkmalgeschützte Häuser: Unterliegen Immobilien dem Denkmalschutz, kann eine energetische Sanierung aufgrund von gesetzlichen Vorgaben nur eingeschränkt möglich sein. Hier besteht die Möglichkeit, den Vermieteranteil an der CO2-Steuer für Gebäude auf 50 Prozent zu beschränken oder ihn insgesamt zu streichen.
Gewerbeimmobilien: Für gewerbliche Immobilien wie Ladengeschäfte oder Büroräume gilt die Pflicht zur Kostenverteilung der CO2-Steuer für Gebäude aktuell nicht. Die CO2-Kosten sollten zwar jeweils zu 50 Prozent auf Vermieter und Mieter verteilt werden, doch meist wird die CO2-Abgabe direkt auf den Mieter umgelegt. Ende 2025 soll dies ein eigenes Gesetz für Gewerbeimmobilien zur Kostenverteilung ändern.
Ist die CO₂-Steuer zweckgebunden?
Auch wenn die Begriffe synonym verwendet werden, handelt es sich bei der CO₂-Steuer nicht um eine Steuer, sondern um eine Abgabe. Es geht nicht darum, eine zusätzliche Einnahmequelle für den Staat zu generieren, sondern die Abgaben in Klimaschutzmaßnahmen zu investieren. Darüber hinaus wird die CO₂-Abgabe auch zur Entlastung der Bürger, wie etwa durch die Streichung der EEG-Umlage beim Strom, verwendet.
Warum gibt es die CO2-Steuer?
Das Ziel der CO2-Steuer für Gebäude ist, die Emissionen von Kohlendioxid zu verringern. Durch die CO2-Abgabe und die damit verbundene Verteuerung von fossilen Brennstoffen sollen Wohnungs- und Hausbesitzer motiviert werden, auf umweltfreundliche Heizsysteme umzusteigen und somit aktiv gegen die globale Erderwärmung vorzugehen.
CO2-Einsparung: Wie können Vermieter die Steuer senken?
Zur Minderung des CO2-Ausstoßes und damit zur Senkung der CO2-Steuer für Gebäude können Vermieter folgende Maßnahmen treffen:
Energetische Sanierung
Dämmung von Fassade
Austausch alter Heizungen
Austausch von Fenstern und Türen
Dachsanierung
Einbau moderner Lüftungssysteme
Wechsel zu klimafreundlichen Heizsystemen
Einbau einer Wärmepumpe oder Pelletheizung
Solarthermie zur Warmwasseraufbereitung
Fernwärme als CO2-arme Lösung in Städten
Photovoltaikanlage
Als besonders effizient in Hinblick auf die Einsparung der CO2-Steuer für Gebäude hat sich die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Photovoltaikanlage erwiesen.
Fördermaßnahmen
Eigentümer profitieren auch 2025 von attraktiven Zuschüssen im Rahmen der KfW-Klimaoffensive:
KfW-Zuschuss 458: Bis zu 30 % Förderung bei Dämmung, Heiztausch & Fenstertausch.
Kredit 261+ mit Tilgungszuschuss: Für umfassende Sanierungspakete.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Förderfähig sind auch Einzelmaßnahmen wie Rohrdämmung oder digitale Heizungsoptimierung.
Welche Energieeffizienzklasse sollte ein Haus haben?
Gerade wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, spielt die Energieeffizienzklasse vor allem in Zeiten steigender Energiepreise eine wichtige Rolle. Der Staat gewährt beim Kauf und der Sanierung von Immobilien verschiedene Förderungen, sodass Sie auch nach dem Erwerb in energieeffiziente Maßnahmen investieren können.
Häuser der Energieeffizienzklasse A und B haben sehr geringe Energiewerte, dabei handelt es sich im Passivhäuser oder Häuser nach dem KfW 40 Standard und KfW 60 Gebäude. Auch die Energieeffizienzklassen C und D zeichnen sich durch einen sehr geringen Energieverbrauch aus. Modernisierte Altbauten finden sich in der Regel in der Energieeffizienzklasse F mit einem Verbrauch von 150 bis 200 kWh, während Immobilien mit einer teilweisen Sanierung in der Klasse G und einem Verbrauch bis zu 300 kWh pro Quadratmeter eingeordnet werden. Grundsätzlich gibt die Energieeffizienzklasse nur einen groben Einblick in die Energiebilanz einer Immobilie. Wenn Sie einen Kauf planen, um die Immobilie zu vermieten, sollten Sie am besten einen Blick in die Abrechnungen der letzten Jahre werfen.
Welche Rolle spielt die Energieeffizienzklasse der Immobilie bei der Kaufentscheidung von Immobilieninteressenten?
Die Energieeffizienz der Immobilie spielt bei der Kaufentscheidung von Immobilieninteressenten in der Wahrnehmung der meisten Befragten eine teils/teils Rolle (46,9 %). Während einige Befragte (insgesamt 12,5 %) die Energieeffizienz als sehr wichtig oder wichtig erachten, ist sie für eine signifikante Anzahl von Befragten (40,6 %) als unwichtig oder sogar sehr unwichtig anzusehen. Quelle: Homeday-Maklerumfrage 2023
Gut zu wissen:
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CO2-Abgabe - FAQ
Was kostet mich die CO2-Steuer?
Die Kosten der CO2-Abgabe sind von den CO2-Emissionen der Immobilie abhängig. Als Vermieterin zahlen Sie zwischen 0 Prozent der Abgabe bei emissionsarmen Gebäuden bis zu 90 Prozent der Kosten bei emissionsreichen Immobilien.
Wie wird die CO2-Abgabe abgerechnet?
Immobilienbesitzer werden weder angeschrieben noch müssen sie etwas melden. Alle erforderlichen Informationen werden durch die Brennstoff Rechnung an die Vermieter zugestellt. Das heißt die neue Verteilung der CO2-Abgabe erfolgt wie bei den Mietern mittels jährlicher Heizkostenabrechnung.
Wie teuer wird Erdgas mit der CO2-Steuer?
Die Zusatzkosten für eine Gasheizung steigen seit 2021 jährlich an. Grund sind die steigenden Abgabekosten für CO2-Emissionen. Bei einem Verbrauch von 20.000 kWh jährlich müssen Sie mit einer CO2-Steuer 2023 von 144 Euro rechnen.
Wer zahlt die CO2-Abgabe - Mieter oder Vermieter?
Wer die Abgabe zahlt, ergibt sich aus dem energetischen Zustand der Immobilie. Für top gedämmte und emissionsarme Gebäude zahlt der Mieter die CO2-Abgabe. Bei weniger energieeffizienten Gebäuden teilen sich Mieterin und Vermieterin die CO2-Steuer, wobei die Kosten für den Vermieter bei geringerer Energieeffizienz steigen und bei bis zu 90 Prozent für Immobilien mit einem jährlichen CO2-Ausstoß von mehr als 52 kg pro Quadratmeter liegen können.
Wie hoch ist die CO2-Abgabe?
Die CO2-Abgabe wurde zum 1.1.2021 mit einem Preis von 25 Euro pro Tonne eingeführt. 2025 steigt die Abgabe auf 55 Euro pro Tonne. Daraus leiten sich die Mehrkosten für Vermieter und Mieter ab. Die konkrete Höhe ergibt sich aus der CO2-Emission der Immobilie und dem jeweiligen Brennstoff.
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