Das Jahr 2019 bringt für Immobilieneigentümer verschiedene Gesetzesänderungen mit sich. Vermieter müssen sich beispielsweise auf neue Mieterschutz-Regelungen einstellen. Was sich noch ändert, erfahren Sie hier.
Immobilieneigentümer und Bauherren aufgepasst!
Wenn Sie weiterhin bestens informiert über neue Gesetze bleiben möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel Neue Gesetze 2024.
Im Koalitionsvertrag hatten sich die Unionsparteien und die SPD auf verschiedene Mietrechtsänderungen geeinigt. Als Ergebnis wurde noch im Jahr 2018 das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache" beschlossen. 2019 kommt es zur Umsetzung.
Für Vermieter bedeutet das: Ab 2019 lassen sich jährlich nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen – 3 Prozent weniger als bisher. Dazu kommen folgende Kappungsgrenzen:
die Miete darf sich infolge einer „Modernisierung“ innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen
beträgt die Miete weniger als 7 Euro je Quadratmeter darf die Erhöhung in dieser Zeit maximal 2 Euro betragen
Vorteilhaft für Vermieter wird ein im Zuge der Gesetzesänderungen 2019 geltendes neues Modell, das die Berechnung der Modernisierungsumlage und Modernisierungsmieterhöhung zukünftig vereinfacht: Vermieter dürfen Kosten von bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen und den übrigen Betrag als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.
Der Gesetzgeber modifiziert hier teilweise den Umgang mit der Mietpreisbremse und erleichtert Mietern durch diese Gesetzesänderung 2019 die Verhandlungen mit ihrem Vermieter. Denn Vermieter sind dann verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über verschiedene Umstände zu erteilen, die ihrer Meinung nach eine höhere als von der Mietpreisbremse zugelassene Miete als Ausnahme begründen.
Auskunftspflichtig sind Vermieter immer dann, wenn sie sich auf diese in §§ 556 e, f BGB definierten Ausnahmen berufen:
die Höhe der Vormiete der Wohnung
eine vorhergehende Modernisierung
die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
eine erste Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014
Kommen Vermieter dieser Pflicht nicht nach, dürfen sie zunächst nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen. Sie haben aber die Möglichkeit, die Auskunft innerhalb von 2 Jahren nachzuholen und die Ausnahme zur Berechnung der Miethöhe heranzuziehen.
Mieter müssen durch diese Gesetzesänderung 2019 eine Verletzung der Regelungen zur Mietpreisbremse demnach nicht mehr qualifiziert rügen – also mit entsprechenden Tatsachen unterlegen –, sondern können in einfacher, unbegründeter Form gegenüber dem Vermieter die nicht angewendete Mietpreisbremse anzeigen.
Die Gesetzesänderungen 2019 verstärken den Mieterschutz für Mieträume, die ab 2019 angemietet werden, um sie überwiegend zu sozialen Wohnzwecken an bedürftige Menschen weiterzuvermieten. Hier wird das Wohnmietrecht jetzt unter anderem auch auf Gewerbemieträume angewendet.
Die Gesetzesänderung versucht Missbräuche bei Modernisierungsmaßnahmen zu unterbinden, bei denen umfassende Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden, um den Mieter zur Kündigung zuveranlassen. Entsprechend der Gesetzesänderung 2019 wird immer dann eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn dieser nach Ankündigung der Modernisierungen nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten beginnt. Als zielgerichtete Maßnahme kann das "Herausmodernisieren" ab 2019 mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
Mit den Gesetzesänderungen 2019 werden teilweise neue Energieausweises notwendig und die Förderung größerer Solaranlagen verringert sich um ein Fünftel.
Im Jahr 2019 laufen die 10 Jahre gültigen Energieausweise bei Immobilien mit einem Baujahr nach 1966 erstmals ab. Es gilt weiterhin, dass Käufer, Mieter und Pächter vor Eingehen eines entsprechenden Vertragsverhältnisses einen Anspruch darauf haben, mit dem Energieausweise valide Informationen zum Energieverbrauch und zum allgemeinen energetischen Zustand der Immobilie zu erhalten. Eigentümer sollten den Ausweis entsprechend neu beantragen.
Betreiber von größeren Solaranlagen müssen sich durch eine Gesetzesänderung 2019 auf weniger Förderung einrichten. Betroffen sind Anlagen ab 40 Kilowattpeak (kWp), deren Förderung um 20 Prozent gesenkt wird.
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