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    Immobilienmarkt Deutschland: 
    Aktuelle Entwicklungen und Tendenzen

    Clarissa Bethke

    Clarissa Bethke

    Immobilienredakteurin

    13. März 2022

    Immobilien boomen weiter! Auch 2018 sind die Preise für Kauf- und Mietimmobilien in Deutschland vielerorts wieder enorm gestiegen. Im Zuge dieser Entwicklung gewinnen auch Regionen an Attraktivität, die bislang nicht im Fokus von Immobilienverkäufern und -käufern standen.

    Vor allem in den deutschen Metropolen sind Immobilien heute extrem teuer. So legten die Preise für Wohneigentum in den sieben wichtigsten Immobilienmärkten Deutschlands –  Berlin München , Stuttgart Düsseldorf Köln Frankfurt am Main Hamburg  – in den vergangenen drei Jahren um mehr als 25 Prozent zu. Die Bundesbank spricht längst von Preisübertreibungen, das heißt: überzogenen Kaufpreisen, die den eigentlichen  Immobilienwert  übersteigen.

    Dabei ist ein Ende der Preissteigerungen am Immobilienmarkt Deutschland derzeit nicht in Sicht. „Insbesondere in den städtischen Regionen gehören steigende Verkaufswerte auch weiterhin zur Tagesordnung“, erklärt Homeday-Geschäftsführer Steffen Wicker. „Angesichts einer weiterhin wachsenden Nachfrage, die mit einer zunehmenden Verknappung an verfügbarem Wohnraum einhergeht, werden die Immobilienpreise vielerorts auch weiterhin kräftig anziehen. Befeuert wird die aktuelle Entwicklung durch sinkende Bauzinsen und das neue Baukindergeld, wodurch der finanzielle Anreiz für Immobilienkäufer weiter wächst.“ Und das obwohl sich mit steigenden Kaufpreisen auch die Erwerbsnebenkosten ( Notar Maklergebühren Grundsteuer Grunderwerbsteuer  ) für Käufer erhöhen. Wer in die  Kapitalanlage Immobilie investiert, ist damit gezwungen, den  Kaufpreis der Immobilie  durch höhere Mieten wieder einzuspielen, die dadurch parallel zu den Kaufpreisen steigen. Kaufinteressenten, die die Immobilie selbst nutzen möchten, werfen ihren Blick zunehmend über den Stadtrand hinaus.

    Umland immer attraktiver

    „Im Hinblick auf die ausufernden Kosten in den hochpreisigen Lagen gewinnen bezahlbare Alternativen in der Umgebung zunehmend an Attraktivität bei Immobilienverkäufern“, erklärt Steffen Wicker. Denn um sich den Traum vom Eigenheim dennoch zu erfüllen, sind immer mehr Kaufinteressenten heute bereit, auch eine weite Strecke zur Arbeit zu pendeln. Gerade bei jungen Familien rückt das Umland der Metropolen inklusive seiner ländlichen Regionen zunehmend in den Fokus. „Die Folge ist allerdings auch hier ein zusätzlicher Preisanstieg in den begehrten Regionen. Entsprechende Entwicklungen lassen sich bereits heute in zahlreichen städtischen Randlagen beobachten“, erklärt Wicker.

    Vor allem am Stadtrand, wo die Verkehrsverbindung in die City gut ist, schießen die Preise in die Höhe. Bestes Beispiel: München. Hier haben Städte und Kommunen im Umland wie die Gemeinde Vaterstetten bereits ein ähnliches Preisniveau wie die Metropole selbst erreicht. Die bayerische Landeshauptstadt ist aber auch in anderer Hinsicht ein Sonderfall auf dem Immobilienmarkt Deutschland. Denn während sich in den verschiedenen Stadtteilen der Metropolen teils enorme Preisunterschiede zeigen, liegen die Kaufpreise in München selbst im günstigsten Lagen bei 6.000 Euro pro Quadratmeter. „Das Beispiel München, wo es de facto keinen preislichen Spielraum mehr nach unten gibt, zeigt sehr eindringlich, in welche Richtung es auch in den anderen Metropolstädten gehen kann“, so Wicker.

    Schwarmstädte als Alternative zum Metropolleben

    Durch die steigenden Preise in den Metropolen und ihrem Umland gewinnen heute immer mehr Groß- und Mittelstädte an Bedeutung, die früher seltener als Wohnort in Betracht kamen und einen vergleichsweise bezahlbaren Wohnraum bieten. Vor allem junge Menschen ziehen heute in diese sogenannten Schwarmstädte, die durch ein vielfältiges Kulturangebot, als Universitätsstandort oder durch moderne Arbeitsplätze punkten. Schwarmstädte deshalb, weil die junge Generation wie ein Schwarm Vögel in den Orten landet. Besonders aufstrebende Städte im Osten des Landes wie Erfurt, Magdeburg oder Rostock profitieren von dieser Entwicklung. Doch der Zuzug in den Schwarmstädten wirkt sich auch hier auf die Immobilienpreise aus, die durch die gestiegene Nachfrage bei Kauf- und Mietangeboten zulegen. Das zeigt sich beispielsweise in Freiburg, Mainz, Wiesbaden, Regensburg, Darmstadt und Potsdam. Hohe Preise für Eigentumswohnungen erwarten Verkäufer auch in Ingolstadt, Regensburg, Rosenheim, Tübingen, Landshut, Erlangen, Heidelberg, Kempten. Einen vergleichsweise günstigen Wohnungsmarkt finden Studenten heute vor allem in ostdeutschen Städten wie Wittenberg, Chemnitz und Leipzig oder altindustriellen Städten in Nordrhein-Westfahlen wie Bochum, Hagen oder Dortmund. Sogenannte C-Städte gewinnen damit zunehmend an Bedeutung, während Gegenden mit wenig attraktivem Angebot auf dem Immobilienmarkt Deutschland gegen Wohnungsleerstand kämpfen.

    Bitter: „Mit einer schnellen Trendwende am Immobilienmarkt ist derzeit nicht zu rechnen. Insgesamt wird die Preisschere zwischen attraktivem Standort und ländlichen Regionen mit schlechter infrastruktureller Anbindung weiter auseinander gehen“, erklärt Steffen Wicker.

    Hinweis:

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