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Steigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage, günstige Zinsen: Die Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt lassen Medien und Experten immer wieder darüber spekulieren, ob sich in Deutschland eine Immobilienblase im Jahr 2020 entwickelt.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Preise fallen.

Interessant: Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum.

Hier würden Sie die Erklärung sehen, wie eine Immobilienblase entsteht.

Diese Faktoren begünstigen die Entstehung einer Immobilienblase:

    • Kaufpreise steigen in einigen Regionen deutlich schneller als Mietpreise
    • Zinsen sind niedrig, Kreditkosten gering
    • Einkommen steigen, mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten (hohe Nachfrage)
    • Immobilienspekulanten drängen sich vor allem in Metropolregionen in den Markt
    • Der Wohnraum in Ballungsgebieten ist knapp, Zuzug verschärft die Lage
Gut zu wissen:

Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall:

    • wenn Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen
    • durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht
    • die Zinsen für Kredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind

Die Folge: ein noch höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall.

Hier würden Sie eine Erklärung sehen was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt.

Beispiel für eine Immobilienblase

Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Krise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.

Nur ein Jahrzehnt nach dem Immobiliencrash in den USA, sind die Niedrigzinsen wieder weltweit Thema. Bereits seit einigen Jahren liegt der Leitzins in Europa bei null Prozent – ein absolutes Rekordtief. Viele Anleger sehen sich gezwungen, in das „Betongold“ Immobilie zu investieren, statt ihr Geld ohne Gewinn auf dem Sparkonto liegen zu lassen. Diese Nachfrage wiederum lässt die Immobilienpreise steigen.

Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase im Jahr 2020 auf Immobilieneigentümer?

Inwieweit sich eine Immobilienblase auf Eigentümer von Immobilien auswirkt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer seinen Immobilienkredit oder seine Hypothek bereits abgezahlt hat, hat beim Platzen einer Immobilienblase 2020 nichts zu befürchten. Denn er ist nicht mehr von Banken beziehungsweise dem Zinsniveau abhängig. Auch Eigentümer, die keinen Immobilienverkauf planen und somit nicht vor dem Risiko eines Wertverlustes stehen, würde ein Immobiliencrash 2020 nicht (be)treffen.

Negative Auswirkungen hat die Immobilienblase jedoch für:

    • Eigentümer, die nach Zinserhöhung eine Anschlussfinanzierung benötigen und die Kreditabzahlung mit einer höheren Tilgungsrate nicht bewältigen können

Kann ich mich vor einer Immobilienblase schützen?

Wer heute über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, möchte sichergehen, vor einem Immobiliencrash 2020 und darüber hinaus geschützt zu sein. Hier gilt es daher, die Immobilie und deren Finanzierung vor dem Kauf genau zu prüfen. Käufer sollten vor allem auf eine lange Zinsbindung bei ihrem Kredit zu achten, um sich die aktuell günstigen Konditionen für viele Jahre zu sichern. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren und mehr ist ideal.

Steht Deutschland ein Immobiliencrash für 2020 bevor?

Eine hohe Nachfrage nach Immobilien – auch begünstigt durch niedrige Bauzinsen – ließ die Preise in Deutschland in den vergangenen Jahren teils erheblich steigen. Mitunter haben sie ein Niveau erreicht, welches sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann. So zahlen Immobilienkäufer für eine Eigentumswohnung in der Metropole München heute mehr als 7.500 Euro pro Quadratmeter, wie eine Homeday-Untersuchung* zeigt. Die bayerische Landeshauptstadt gilt damit weiterhin als teuerste Metropole des Landes. Doch auch in anderen Großstädten und Ballungsräumen stiegen die Preise stark. So kletterten die Quadratmeterpreise für Wohneigentum in Berlin allein im vergangenen Jahr um 10,5 Prozent. Neben den Metropolen verzeichneten auch zahlreiche Groß und Mittelstädte enorme Preissprünge. So stiegen die Preise im nordrhein-westfälischen Kleveum 20,7 Prozent, in Halle (Saale) um 17,4 Prozent und in Kerpen um 16,1 Prozent. In ländlichen Regionen liegen die Preise aber noch deutlich unter den Ballungsgebieten und sinken teilweise schon. So gingen die Immobilienpreise innerhalb von 12 Monaten etwa in Frankfurt (Oder) um -3,7 Prozent zurück und in Cuxhaven um -8 Prozent. „Kurz- und mittelfristig ist in den Metropolen allerdings nicht mit einem Preisverfall zu rechnen“, erklärt Homeday-Chef und Gründer Steffen Wicker. Er sieht eher weitere Preissteigerungen in den Metropolen. Grund seien die geringe Neubautätigkeit und der weiterhin anhaltende Zuzug.

*Grundlage für die Untersuchung ist der Homeday-Preisatlas; Stand: Dezember 2019. Für die Untersuchung wurden die Kaufpreise für Wohnungen für die 200 größten deutschen Städte zwischen Q3 2018 und Q4 2019 miteinander verglichen.
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