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Steigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage, günstige Zinsen: Die Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt lassen Medien und Experten immer wieder darüber spekulieren, ob sich 2021 eine Immobilienblase in Deutschland entwickelt.
Nicht zuletzt durch die Corona-Krise fragen sich auch immer mehr Immobilieneigentümer, ob eine Immobilienblase droht und welchen Einfluss diese auf den Wert ihrer Immobilie haben könnte.

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Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.

Hier würden Sie die Erklärung sehen, wie eine Immobilienblase entsteht.

Welche Faktoren treiben die Immobilienpreise von Kaufimmobilien in die Höhe?

    • Niedrige Zinsen und entsprechend geringe Kreditkosten
    • Steigende Einkommen: Mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten (hohe Nachfrage)
    • Wirtschaftliche Lage: Ein Konjunkturaufschwung führt zu steigenden Immobilienpreisen, ebenso wie eine steigende Inflation
    • Kluft zwischen Angebot und Nachfrage: Zuzug führt vor allem in den Metropolen zu knappem Wohnraumangebot; Kommt der Wohnungsbau nicht hinterher, übersteigt die Nachfrage das Angebot und entsprechend steigen die Preise
Gut zu wissen:

Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.

Wann platzt die Immobilienblase?

Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:

    • Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
    • durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht.
    • die Zinsen für Kredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind
    • Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können

Die Folgen: ein noch höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona fürchten.

Hier würden Sie eine Erklärung sehen was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt.

Beispiel für eine Immobilienblase

Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.

Nur ein Jahrzehnt nach dem Immobiliencrash in den USA, sind die Niedrigzinsen wieder weltweit Thema. Bereits seit einigen Jahren liegt der Leitzins in Europa bei null Prozent – ein absolutes Rekordtief. Viele Anleger sehen sich gezwungen, in das „Betongold“ Immobilie zu investieren, statt ihr Geld ohne Gewinn auf dem Sparkonto liegen zu lassen. Diese Nachfrage wiederum lässt die Immobilienpreise steigen, aber genauso auch die Angst, dass eine mögliche Immobilienblase platzt.

Anhand welcher Symptome zeigt sich eine Immobilienblase?

Es gibt verschiedene Faktoren, die auf eine Immobilienblase hindeuten. Treten sie bundesweit zur gleichen Zeit auf, steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase und damit auch das Platzen dieser.

Überbewertung Der Verkehrswert von Häusern und Wohnungen liegt stark über ihrem Sachwert.
Stetiger Preisanstieg Unabhängig von Durchschnittseinkommen und Inflation kommt es zu einer Steigerung der Immobilienpreise.
Spekulation Käufer spekulieren auf steigende Preise und kaufen Immobilien bewusst mit der Absicht, sie später zu einem höheren Preis zu verkaufen.
Starkes Wachstum der Wirtschaft Wächst das Bruttoinlandsprodukt, gibt es mehr kaufkräftige Kaufinteressenten. Entsprechend steigen Nachfrage und Preise von Immobilien.
Wenig Bautätigkeit Wird zu wenig gebaut, ist das Angebot an Wohnraum zu gering, die Nachfrage entsprechend hoch.
Niedrige Zinsen Niedrige Zinsen führen dazu, dass Privatanleger nach Alternativen für ihre Geldanlage suchen. Die Investition in Immobilien wird attraktiv.
Lockere Kreditvergabe Banken vergeben Kredite auch an Personen, die eine schlechte Kreditwürdigkeit haben.
Überschuldete Haushalte Käufer nehmen Kredite auf, die sich sich eigentlich nicht leisten können. Wenn sie die Tilgung nicht mehr stemmen können, kommt es zum Hausverkauf.

Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase im Jahr 2021 auf Immobilieneigentümer?

Aus Angst vor einer Immobilienblase durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaft, fragen sich viele Eigentümer, wie sich ein etwaiger Immobiliencrash auf sie persönlich auswirken würde. Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wer seinen Immobilienkredit oder seine Hypothek bereits abgezahlt hat, hat durch eine Immobilienkrise oder das Platzen einer Immobilienblase 2021 nichts zu befürchten. Denn er ist nicht mehr von Banken beziehungsweise dem Zinsniveau abhängig. Auch Eigentümer, die keinen Immobilienverkauf planen und somit nicht vor dem Risiko eines Wertverlustes stehen, würde ein Immobiliencrash 2021, zum Beispiel bei einer Immobilienblase durch Corona, nicht (be)treffen.

Negative Auswirkungen hat das Platzen einer Immobilienblase 2021 jedoch für:

    • Eigentümer, die nach Zinserhöhung eine Anschlussfinanzierung benötigen und die Kreditabzahlung mit einer höheren Tilgungsrate nicht bewältigen können

Kann ich mich vor einer Immobilienblase schützen?

Wer heute über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, möchte sichergehen, vor einem Immobiliencrash 2021 und darüber hinaus geschützt zu sein. Hier gilt es daher, die Immobilie und deren Finanzierung vor dem Kauf genau zu prüfen. Käufer sollten vor allem auf eine lange Zinsbindung bei ihrem Kredit zu achten, um sich die aktuell günstigen Konditionen für viele Jahre zu sichern. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren und mehr ist ideal.

Gut zu wissen:

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Wer ist verantwortlich für eine Immobilienblase?

Entsteht eine Immobilienblase, liegt die Verantwortung dafür in der Regel entweder beim Staat oder den Banken. Ist der Staat Verursacher der Immobilienblase, spricht man von einer “fiskalinduzierten” Immobilienblase. In diesem Falle hat der Fiskus ein Auseinanderlaufen von Angebot und Nachfrage verursacht – in der Regel durch Regulierungsmaßnahmen.

Liegt die Schuld jedoch bei den Banken, handelt es sich um eine “kreditinduzierte” Immobilienblase. Diese entsteht, wenn Banken Immobilienkredite zu locker vergeben. Die US-Finanzkrise 2008 entstand etwa aus einer kreditinduzierten Immobilienblase.

Was sind die fünf Phasen der Immobilienblase?

Laut den Ökonomen Hyman Minsky und Charles Kindleberger verläuft eine Spekulationsblase in fünf Phasen:

    • Die Phase der Verlagerung: Sie wird eingeleitet durch eine gravierende Veränderung, die die Weltwirtschaft beeinflusst. Bei einer Immobilienblase können dies zum Beispiel historisch niedrigen Bauzinsen sein. Statt ihr Geld in Aktien anzulegen, interessieren sich mehr Menschen für die Kapitalanlage Immobilie. Die Nachfrage steigt entsprechend.
    • Die Phase des Booms: Immer mehr Menschen erfahren, dass sich das Investment in Immobilien lohnt. Es kommt zum Immobilienboom. Entsprechend steigen Nachfrage und Preise.
    • Die Phase der Euphorie: Die Immobilienpreise steigen immer schneller. Wer jetzt kauft, sieht nur noch das Ziel, die Kapitalanlagen später gewinnbringend zu verkaufen. Etwaige Risiken blenden die Anleger aus.
    • Die Phase der finanziellen Not: Die Immobilienblase platzt, die Preise fallen. Eigentümer verkaufen aus Panik oder durch Zwangsversteigerung.
    • Die Phase der Abscheu: Das Interesse am Immobilienkauf nimmt ab. Die gesunkene Nachfrage lässt die Preise weiter fallen.

Platzt jetzt die Immobilienblase?

Eine hohe Nachfrage nach Immobilien – auch begünstigt durch niedrige Bauzinsen – ließ die Preise in Deutschland in den vergangenen Jahren teils erheblich steigen. Mitunter haben sie ein Niveau erreicht, welches sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann. So lagen die Quadratmeterpreise des Großteils der bei Immowelt im April 2021 angebotenen Eigentumswohnungen in München zwischen 8.000 und mindestens 9.500 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Angebotspreis für ein Einfamilienhaus in der bayerischen Landeshauptstadt lag im selben Monat bei 1.440.000 Euro. München gilt damit weiterhin als teuerste Metropole des Landes. Doch auch in anderen Großstädten und Ballungsräumen stiegen die Preise stark. Kein Wunder, dass sich Verkäufer und Käufer vor allem in Zeiten von Corona Sorgen machen und sich fragen, mit welcher Immobilienpreisentwicklung zu rechnen ist und ob auf dem Immobilienmarkt Deutschland eine Immobilienblase platzt.

Aber gibt es überhaupt eine Preisblase auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, die Einschätzung der hiesigen Immobilienexperten geht auseinander. So zeigt der Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica für das erste Quartal 2021, dass Einkommen und Mieten nicht im Verhältnis zu den Kaufpreisen von Immobilien stehen. Für Empirica-Vorstand Reiner Braun steht fest: Es hat sich bereits eine Immobilienblase auf dem deutschen Markt entwickelt. Dafür sprechen auch die Blasen-Symptome Überbewertung und der stetige Preisanstieg von Immobilien vor allem in den Metropolregionen. Die Bundesbank spricht nicht von einer Blase, sieht aber immerhin eine Überhitzung des Markts. In ihrem Monatsbericht vom Februar 2021 stellen die Experten im Rückblick auf das Jahr 2020 fest, dass die Preisdynamik bei Wohnimmobilien jedoch hinter den Raten von 2015 bis 2018 bleibt.

Gegen eine Immobilienblase im Jahr 2021 könnten auch diese Faktoren sprechen:

    • Die Preisentwicklung bei Immobilien ist in ländlichen Gebieten weiterhin moderat.
    • Es ist keine Überschuldung der deutschen Haushalte zu beobachten.
    • Das Bruttoinlandsprodukt ist 2020 aufgrund der Corona-Krise um fünf Prozent gegenüber 2019 zurückgegangen.

Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?

Viele Gründe sprechen dafür, dass die Preise trotz des Coronavirus auch zukünftig stabil bleiben – beispielsweise der Nachfrageüberhang in Ballungsgebieten oder das niedrige Zinsniveau, das den Immobilienmarkt auch weiterhin für Käufer attraktiv macht. In einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hielten die Forscher es sogar für möglich, dass die Zinsen in der Zukunft noch weiter fallen, was zu einer günstigeren Finanzierung und folglich zu einer Stabilität der Preise führen könnte. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Preise in den Metropolen zukünftig nicht mehr so rasant steigen werden. Eine Analyse der Deutschen Bank aus dem Jahr 2021 prognostiziert sogar, dass die Preise für Häuser in einigen Metropolen in den nächsten Jahren sinken könnten.

Hinweis:

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*Grundlage für die Untersuchung ist der Homeday-Preisatlas; Stand: Dezember 2019. Für die Untersuchung wurden die Kaufpreise für Wohnungen für die 200 größten deutschen Städte zwischen Q3 2018 und Q4 2019 miteinander verglichen.

Immobilienblase 2021 – FAQ

Was ist eine Immobilienblase?

Von einer Immobilienblase ist die Rede, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt. Dadurch klettern die Preise auf ein irrationales Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien in schlechtem Zustand oder in C-Lagen. Beruhigt sich der Immobilienmarkt wieder, machen die Eigentümer beim Verkauf in der Regel einen Verlust. Mehr zur Entstehung einer Immobilienblase lesen Sie hier.

Platzt die Immobilienblase wegen der Corona-Krise?

Bei Homeday sehen wir aktuell keinen Effekt der Corona-Krise auf die Immobilienpreise. Viele Argumente sprechen auch dafür, dass die Preise stabil bleiben. Die tatsächliche Immobilienpreisentwicklung hängt jedoch vor allem davon ab, wie lange die Corona-Krise anhält und die durch sie verursachte Rezession entsprechend ausfällt. Jetzt mehr erfahren.

Was passiert wenn die Immonilienblase platzt?

Tritt diese Situation ein, fallen die Immobilienpreise wie bei einem Kurssturz an der Börse. Eigentümer, die überbewertete Immobilien erworben haben, können diese nur mit Verlusten verkaufen. Der Markt wird mit Verkaufsangeboten überschwemmt. Platzt eine Immobilienblase, sind viele Häuser als Schnäppchen zu haben. Wer nicht verkaufen muss, kann aber in Ruhe abwarten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat. Wir erklären hier, was es bei einer Immobilienblase zu beachten gilt.

Wann sinken die Immobilienpreise?

Solange der Wohnungsbau der Nachfrage und der Kaufkraft hinterherhinkt, ist nicht davon auszugehen, dass die Immobilienpreise sinken. Es ist eher damit zu rechnen, dass die Preise in den kommenden Jahren weiter steigen. Jedoch ist es wahrscheinlich, dass sich der Preisanstieg in besonders überhitzten Märkten (z. B. München, Berlin, Hamburg) verlangsamt, sodass der Markt über kurz oder lang zur Ruhe kommt und keine Immobilienblase entsteht. Mehr zur Immobilienpreis-Prognose

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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