• Immobilienblase 2022: Was droht Deutschland?

    Immobilienblase 2022:
    Droht Deutschland eine Immobilienkrise?

    Clarissa Bethke

    Clarissa Bethke

    Immobilienredakteurin

    2. Juni 2022

    4 Minuten Lesezeit

    Steigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage, günstige Zinsen: Die Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt ließen Experten und Eigentümer in der Vergangenheit immer wieder darüber spekulieren, ob sich 2022 eine Immobilienblase in Deutschland entwickelt und welchen Einfluss diese auf den Wert von Immobilie haben könnte. Doch nun steigen die Bauzinsen, die EZB erhöht den Leitzins und weniger Menschen können sich eine Immobilie leisten. Platzt die etwaige Blase jetzt? Oder besteht die Gefahr überhaupt nicht mehr?

    Inhaltsverzeichnis

    1. Was ist eine Immobilienblase?

    2. Wann platzt die Immobilienblase?

    3. Anhand welcher Symptome zeigt sich eine Immobilienblase?

    4. Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase auf Immobilieneigentümer?

    5. Kann ich mich vor einer Immobilienblase schützen?

    6. Wer ist verantwortlich für eine Immobilienblase?

    7. Platzt jetzt die Immobilienblase?

    8. Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?

    Hinweis:

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    Was ist eine Immobilienblase?

    Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.

    Hier würden Sie die Erklärung sehen, wie eine Immobilienblase entsteht.

    Welche Faktoren treiben die Immobilienpreise von Kaufimmobilien in die Höhe?

    • Niedrige Zinsen und entsprechend geringe Kreditkosten

    • Steigende Einkommen: Mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten (hohe Nachfrage)

    • Wirtschaftliche Lage: Ein Konjunkturaufschwung führt zu steigenden Immobilienpreisen, ebenso wie eine steigende Inflation

    • Kluft zwischen Angebot und Nachfrage: Zuzug führt vor allem in den Metropolen zu knappem Wohnraumangebot; Kommt der Wohnungsbau nicht hinterher, übersteigt die Nachfrage das Angebot und entsprechend steigen die Preise

    Gut zu wissen:

    Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.

    Wann platzt die Immobilienblase?

    Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:

    • Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.

    • durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht.

    • die Zinsen für Kredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind

    • Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können

    Die Folgen: ein höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona oder den Ukraine-Krieg fürchten.

    Hier würden Sie eine Erklärung sehen was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt.

    Beispiel für eine Immobilienblase

    Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.

    Nur ein Jahrzehnt nach dem Immobiliencrash in den USA waren die Niedrigzinsen wieder weltweit Thema. Mehr als 14 Jahre lang lag der Leitzins in Europa bei null Prozent – ein absolutes Rekordtief. Viele Anleger sahen sich gezwungen, in das „Betongold“ Immobilie zu investieren, statt ihr Geld ohne Gewinn auf dem Sparkonto liegenzulassen. Diese Nachfrage wiederum ließ die Immobilienpreise steigen, aber genauso auch die Angst, dass eine mögliche Immobilienblase platzt. Seit Anfang 2022 steigen jedoch nicht nur die Bauzinsen in Deutschland an. Am 9. Juni 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) aufgrund des Inflationsdrucks angekündigt, den Leitzins erstmalig seit 14 Jahren wieder anzuheben und hat damit die Zinswende eingeleitet. Im Juli 2022 soll der Zins von 0 auf 0,25 Prozent angehoben werden. Zudem könnte es – je nach Entwicklung der Inflation – laut EZB zu weiteren Zinsschritten bis Jahresende kommen.

    Anhand welcher Symptome zeigt sich eine Immobilienblase?

    Es gibt verschiedene Faktoren, die auf eine Immobilienblase hindeuten. Treten sie bundesweit zur gleichen Zeit auf, steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase und damit auch das Platzen dieser.

      
    ÜberbewertungDer Verkehrswert von Häusern und Wohnungen liegt stark über ihrem Sachwert.
    Stetiger PreisanstiegUnabhängig von Durchschnittseinkommen und Inflation kommt es zu einer Steigerung der Immobilienpreise.
    SpekulationKäufer spekulieren auf steigende Preise und kaufen Immobilien bewusst mit der Absicht, sie später zu einem höheren Preis zu verkaufen.
    Starkes Wachstum der WirtschaftWächst das Bruttoinlandsprodukt, gibt es mehr kaufkräftige Kaufinteressenten. Entsprechend steigen Nachfrage und Preise von Immobilien.
    Wenig BautätigkeitWird zu wenig gebaut, ist das Angebot an Wohnraum zu gering, die Nachfrage entsprechend hoch.
    Niedrige ZinsenNiedrige Zinsen führen dazu, dass Privatanleger nach Alternativen für ihre Geldanlage suchen. Die Investition in Immobilien wird attraktiv.
    Lockere KreditvergabeBanken vergeben Kredite auch an Personen, die eine schlechte Kreditwürdigkeit haben.
    Überschuldete HaushalteKäufer nehmen Kredite auf, die sie sich eigentlich nicht leisten können. Wenn sie die Tilgung nicht mehr stemmen können, kommt es zum Hausverkauf.

    Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase im Jahr 2022 auf Immobilieneigentümer?

    Wie sich ein etwaiger Immobiliencrash 2022 für Immobilieneigentümer auswirken könnte, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wer seinen Immobilienkredit oder seine  Hypothek bereits abgezahlt hat, hat durch eine Immobilienkrise oder das Platzen einer Immobilienblase 2022 nichts zu befürchten. Denn er ist nicht mehr von Banken beziehungsweise dem Zinsniveau abhängig. Auch Eigentümer, die keinen  Immobilienverkauf  planen und somit nicht vor dem Risiko eines Wertverlustes stehen, würde ein Immobiliencrash 2022, zum Beispiel bei einer Immobilienblase durch Corona, nicht (be)treffen.

    Negative Auswirkungen hat das Platzen einer Immobilienblase 2022 jedoch für:

    • Eigentümer, die nach Zinserhöhung eine Anschlussfinanzierung benötigen und die Kreditabzahlung mit einer höheren Tilgungsrate nicht bewältigen können

    • Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen müssen (beispielsweise wegen Scheidung ) und einen Wertverlust erfahren

    Kann ich mich vor einer Immobilienblase schützen?

    Wer heute über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, möchte sichergehen, vor einem Immobiliencrash 2022 und darüber hinaus geschützt zu sein. Hier gilt es daher, die Immobilie und deren Finanzierung vor dem Kauf genau zu prüfen. Vor allem in Zeiten steigender Bauzinsen, sollten Sie auf eine lange Zinsbindung bei Ihrem Kredit achten, um eine gewisse Zinssicherheit zu erhalten. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren und mehr ist ideal.

    Gut zu wissen:

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    Wer ist verantwortlich für eine Immobilienblase?

    Entsteht eine Immobilienblase, liegt die Verantwortung dafür in der Regel entweder beim Staat oder den Banken. Ist der Staat Verursacher der Immobilienblase, spricht man von einer “fiskalinduzierten” Immobilienblase. In diesem Falle hat der Fiskus ein Auseinanderlaufen von Angebot und Nachfrage verursacht – in der Regel durch Regulierungsmaßnahmen.

    Liegt die Schuld jedoch bei den Banken, handelt es sich um eine “kreditinduzierte” Immobilienblase. Diese entsteht, wenn Banken Immobilienkredite zu locker vergeben. Die US-Finanzkrise 2008 entstand etwa aus einer kreditinduzierten Immobilienblase.

    Was sind die fünf Phasen der Immobilienblase?

    Laut den Ökonomen Hyman Minsky und Charles Kindleberger verläuft eine Spekulationsblase in fünf Phasen:

    1. Die Phase der Verlagerung: Sie wird eingeleitet durch eine gravierende Veränderung, die die Weltwirtschaft beeinflusst. Bei einer Immobilienblase können dies zum Beispiel historisch niedrigen Bauzinsen sein. Statt ihr Geld in Aktien anzulegen, interessieren sich mehr Menschen für die Kapitalanlage Immobilie . Die Nachfrage steigt entsprechend.

    2. Die Phase des Booms: Immer mehr Menschen erfahren, dass sich das Investment in Immobilien lohnt. Es kommt zum Immobilienboom. Entsprechend steigen Nachfrage und Preise.

    3. Die Phase der Euphorie: Die Immobilienpreise steigen immer schneller. Wer jetzt kauft, sieht nur noch das Ziel, die Kapitalanlagen später gewinnbringend zu verkaufen. Etwaige Risiken blenden die Anleger aus.

    4. Die Phase der finanziellen Not: Die Immobilienblase platzt, die Preise fallen. Eigentümer verkaufen aus Panik oder durch Zwangsversteigerung.

    5. Die Phase der Abscheu: Das Interesse am Immobilienkauf nimmt ab. Die gesunkene Nachfrage lässt die Preise weiter fallen.

    Platzt jetzt die Immobilienblase?

    Eine hohe Nachfrage nach Immobilien – auch begünstigt durch niedrige Bauzinsen – ließ die Preise in Deutschland in den vergangenen Jahren teils erheblich steigen. Mitunter haben sie ein Niveau erreicht, welches sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann. So lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München im zweiten Quartal 2022 bei durchschnittlich 9.900 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus in der bayerischen Hauptstadt lag bei 9.200 Euro. München gilt damit weiterhin als teuerste Metropole des Landes. Doch auch in anderen Großstädten und Ballungsräumen stiegen die Preise weiterhin stark. Kein Wunder, dass sich Verkäufer und Käufer auch oder gerade in Zeiten steigender Zinsen fragen, mit welcher Immobilienpreisentwicklung zu rechnen ist und ob auf dem Immobilienmarkt Deutschland eine Immobilienblase platzt.

    Aber gibt es überhaupt eine Preisblase auf dem deutschen Immobilienmarkt?

    Die Frage, ob es 2022 eine Immobilienblase in Deutschland gibt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt vielmehr Faktoren, die sowohl dafür als auch dagegen sprechen.

    Für eine Immobilienblase sprechen beispielsweise diese Faktoren:

    • Die Kaufpreise für Immobilien in der Bundesrepublik steigen seit Jahren kontinuierlich. Vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München gibt es enorme Preissprünge.

    • Die Immobilien sind teils erheblich überbewertet: laut dem Monatsbericht der Deutschen Bundesbank um bis zu 40 Prozent im Jahr 2021. Das heißt: Die Verkaufspreise sind viel höher als angemessen. 2020 waren es noch 30 Prozent.

    Gegen eine Immobilienblase im Jahr 2022 könnten diese Faktoren sprechen:

    • Die Preisentwicklung bei Immobilien ist in ländlichen Gebieten weiterhin moderat.

    • Banken in Deutschland vergeben spätestens seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kredite nur an kreditwürdige Käufer.

    • Es ist keine Überschuldung der deutschen Haushalte zu beobachten. In Deutschland finanzieren die meisten Käufer langfristig. Der Effekt steigender Zinsen wirkt also erst mit deutlicher Verzögerung.

    Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?

    Wie sich der Immobilienmarkt 2022 entwickeln wird, hängt vor allem davon ab, wie sich die Bauzinsen und das Zinsniveau generell weiter entwickeln werden und wie viele Käufer sich Immobilien zukünftig noch leisten können.

    Seit Jahresbeginn hat sich der durchschnittliche Zinssatz für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung mehr als verdreifacht – von 1 Prozent im Januar auf 3,4 Prozent im Juni. Das führt dazu, dass sich die monatliche Rate eines Immobiliendarlehens für die meisten Kaufinteressenten um mindestens 50 Prozent erhöht.

    Ein Beispiel:

    Wer im Dezember 2021 eine Darlehenssumme von 400.000 Euro zu einem Zinssatz von 1 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent aufnahm, zahlte eine Monatsrate von 1000 Euro. Im Juni 2022 wären dafür pro Monat 1800 Euro fällig geworden – ein Anstieg von 80 Prozent. Durch die Zinsentwicklung platzt nicht nur für viele Kaufinteressenten die Finanzierung und damit der Traum vom Eigenheim. Auch Investoren werden die Rentabilität potenzieller Immobilieninvestments genau überdenken. Die Entwicklung führt bereits zu einem merklichen Nachfragerückgang auf dem Markt. So berichtet das Immobilienportal Immobilienscout24 etwa von einer durch die Zinsentwicklung um 17 Prozent eingebrochene Nachfrage. Und mit einer kurzfristigen Zinssenkung ist nicht zuletzt nach der angekündigten Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank nicht zu rechnen.

    Hinweis:

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    Werden Wohnungspreise weiter steigen?

    Ob die Wohnungspreise jetzt weiter steigen, lässt sich schwer vorhersagen. Nachdem bereits ein Nachfragerückgang zu beobachten ist, könnte sich dieser durch weitere Zinsschritte der EZB noch verstärken und schließlich in niedrigeren Preisen niederschlagen. Fraglich ist allerdings, in welchen Regionen dieser Preisrückgang stattfinden wird und wie stark er ausfallen wird. Auch ist es schwer vorherzusagen, wann die Entwicklung beendet sein wird und der Markt wieder in eine Aufwärtsbewegung übergeht.

    Immobilienblase 2022 – FAQ

    Was ist eine Immobilienblase?

    Von einer Immobilienblase ist die Rede, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt. Dadurch klettern die Preise auf ein irrationales Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien in schlechtem Zustand oder in C-Lagen. Beruhigt sich der Immobilienmarkt wieder, machen die Eigentümer beim Verkauf in der Regel einen Verlust. Mehr zur Entstehung einer Immobilienblase lesen Sie hier .

    Platzt die Immobilienblase wegen der Corona-Krise?

    Bei Homeday konnten wir keinen Effekt der Corona-Krise auf die Immobilienpreise beobachten. Im Gegenteil: In Zeiten von Corona ist die Nachfrage nach Immobilien sogar gestiegen, was in vielen Regionen Deutschlands und vor allem in den Metropolen zu einem weiteren Preisanstieg bei Kaufimmobilien geführt hat. Interessant ist jetzt, wie sich die Erhöhung der Bauzinsen und die Erhöhung des Leitzinses auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken. Jetzt mehr erfahren .

    Was passiert wenn die Immonilienblase platzt?

    Tritt diese Situation ein, fallen die Immobilienpreise wie bei einem Kurssturz an der Börse. Eigentümer, die überbewertete Immobilien erworben haben, können diese nur mit Verlusten verkaufen. Der Markt wird mit Verkaufsangeboten überschwemmt. Platzt eine Immobilienblase, sind viele Häuser als Schnäppchen zu haben. Wer nicht verkaufen muss, kann aber in Ruhe abwarten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat. Wir erklären hier, was es bei einer Immobilienblase zu beachten gilt .

    Wann sinken die Immobilienpreise?

    In den vergangenen Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vielerorts und vor allem in den Metropolen (z. B. Berlin, München, Hamburg) kontinuierlich gestiegen. Grund war unter anderem, dass sich durch die Niedrigzinsphase mehr Menschen eine Immobilie leisten konnte. Dieser Trend könnte durch die gestiegenen Bauzinsen nun ein Ende haben. Viele Immobilienportale verzeichnen bereits jetzt einen Rückgang der Käufernachfrage, welche mittelfristig zu sinkenden Immobilienpreisen führen könnte. Mehr zur Immobilienpreis-Prognose

    Wann kommt die CO2-Steuer in Deutschland?

    Mit dem Brennstoffemissionshandelsgesetz BEGH wurde die CO2-Abgabe in Deutschland eingeführt. Die Abgabepflicht startete 2021 mit 25 Euro pro Tonne CO2. Die Verpflichtung für Vermieter zur Kostenübernahme bei der CO2-Abgabe gilt ab 2023.

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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