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Immobilienblase:
Droht Deutschland eine Immobilienkrise?
Immobilienblase:
Droht Deutschland eine Immobilienkrise?
Immobilienblase:
Droht Deutschland eine Immobilienkrise?

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

16. Mai 2019 ·  6 Minuten Lesezeit

Steigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage, günstige Zinsen: Die Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt lassen Medien und Experten immer wieder darüber spekulieren, ob sich in Deutschland eine Immobilienblase entwickelt.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude.

Interessant: Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum.

Hier würden Sie die Erklärung sehen, wie eine Immobilienblase entsteht.

Diese Faktoren begünstigen die Entstehung einer Immobilienblase:

  • Kaufpreise steigen in einigen Regionen deutlich schneller als Mietpreise
  • Zinsen sind niedrig, Kreditkosten gering
  • Banken vergeben zu locker Kredite, zum Beispiel als Baufinanzierung ohne Eigenkapital
  • Immobilienspekulanten drängen sich vor allem in Metropolregionen in den Markt
  • Der Wohnraum in Ballungsgebieten ist knapp, Zuzug verschärft die Lage
Gut zu wissen:

Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall:

  • wenn Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen
  • durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht
  • die Zinsen für Kredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind

Die Folge: ein noch höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall.

Hier würden Sie eine Erklärung sehen was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt.

Beispiel für eine Immobilienblase

Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Krise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.

Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase auf Immobilieneigentümer?

Inwieweit sich eine Immobilienblase auf Eigentümer von Immobilien auswirkt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So hat das Platzen einer Immobilienblase keine Auswirkungen auf Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie bereits abbezahlt haben. Denn sie sind nicht mehr von Banken beziehungsweise dem Zinsniveau abhängig. Auch Eigentümer, die keinen Immobilienverkauf planen und somit nicht vor dem Risiko eines Wertverlustes stehen, betrifft die Immobilienblase nicht.

Negative Auswirkungen hat die Immobilienblase jedoch für:

  • Eigentümer, die nach Zinserhöhung eine Anschlussfinanzierung benötigen und die Kreditabzahlung mit einer höheren Tilgungsrate nicht bewältigen können

  • Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen müssen (beispielsweise wegen Scheidung ) und einen Wertverlust erfahren

Steht Deutschland eine Immobilienkrise bevor?

Eine hohe Nachfrage nach Immobilien – auch begünstigt durch niedrige Bauzinsen – ließ die Preise in Deutschland in den vergangenen Jahren teils erheblich steigen. Mitunter haben sie ein Niveau erreicht, welches sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann. So zahlen Immobilienkäufer für eine Eigentumswohnung in der Metropole München heute mehr als 7.000* Euro pro Quadratmeter. Die bayerische Landeshauptstadt gilt heute als teuerste Metropole des Landes. Doch auch in anderen Großstädten und Ballungsräumen stiegen die Preise stark. So kletterten die Quadratmeterpreise für Wohneigentum in Berlin allein in den vergangenen drei Jahren um 46 Prozent. Neben den Metropolen verzeichneten auch zahlreiche Groß und Mittelstädte enorme Preissprünge. So stiegen die Preise in Augsburg, Heilbronn, Leipzig und Ludwigsburg zwischen 40,2 Prozent und 42,5 Prozent. In ländlichen Regionen liegen die Preise aber noch deutlich unter den Ballungsgebieten.

„Kurz- und mittelfristig ist vielerorts nicht mit einem Preisverfall zu rechnen“, erklärt Homeday-Chef und Gründer Steffen Wicker. Grund seien die geringe Neubautätigkeit und das weiterhin anhaltende niedrige Zinsniveau. Zudem gebe es mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie strenge gesetzliche Regelungen, die das Risiko für eine leichtfertige Kreditvergabe verringern. Zusätzlich würden staatliche Maßnahmen wie die Spekulationssteuer die für eine Blase notwendigen Spekulationsgeschäfte bremsen.

*Quelle: Homeday-Preisatlas, Stand: Mai 2019
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