Immobilienblase 2023:
Droht Deutschland eine Immobilienkrise?
Steigende Immobilienpreise, hohe Nachfrage, günstige Zinsen: Die Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt ließen Experten und Eigentümer in der Vergangenheit immer wieder darüber spekulieren, ob sich 2023 eine Immobilienblase in Deutschland entwickelt und welchen Einfluss diese auf den Wert von Immobilie haben könnte. Doch nun steigen die Bauzinsen, die EZB erhöht den Leitzins und weniger Menschen können sich eine Immobilie leisten. Platzt die etwaige Blase jetzt? Oder besteht die Gefahr überhaupt nicht mehr?
Inhaltsverzeichnis
Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase auf Immobilieneigentümer?
Welche Auswirkungen hat der Ukraine-Krieg auf eine Immobilienblase?
Wie wirkt sich die Inflation in 2023 auf eine mögliche Immobilienblase aus?
Wie wirkt sich eine Immobilienblase auf Immobilienkäufer und -verkäufer aus?
Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?
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Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.
Welche Faktoren treiben die Immobilienpreise von Kaufimmobilien in die Höhe?
Niedrige Zinsen und entsprechend geringe Kreditkosten
Steigende Einkommen: Mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten (hohe Nachfrage)
Wirtschaftliche Lage: Ein Konjunkturaufschwung führt zu steigenden Immobilienpreisen, ebenso wie eine steigende Inflation
Kluft zwischen Angebot und Nachfrage: Zuzug führt vor allem in den Metropolen zu knappem Wohnraumangebot; Kommt der Wohnungsbau nicht hinterher, übersteigt die Nachfrage das Angebot und entsprechend steigen die Preise
Gut zu wissen:
Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.
Wann platzt die Immobilienblase?
Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht.
die Zinsen für Baukredite / Immobilienkredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind
Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können
Die Folgen: ein höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona oder den Ukraine-Krieg fürchten.
Beispiel für eine Immobilienblase
Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.
Ein weiteres Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase ist Spanien: Zwischen 2001 und 2008 wurden mehr als vier Millionen Wohnungen gebaut. Bauträger und Investoren versuchten, mit möglichst geringem Kapitaleinsatz möglichst hohe Renditen zu erzielen. Baugenehmigungen für zahlreiche Großsiedlungen wurden erteilt und es kam zu einem regelrechten Bauboom, der durch niedrige Zinsen zusätzlich angeheizt wurde. Investoren spekulierten auf besonders lukrative Wertanlagen, die Nachfrage stieg und die Preise verdreifachten sich. Der Immobilienmarkt war extrem aufgebläht und als die Zinsen stiegen, platzte die Immobilienblase. Durch die sinkende Nachfrage fielen die Preise, Baufirmen und Bauträger gingen pleite und es entstanden riesige Geisterstädte mit halbfertigen Immobilien.
Nur ein Jahrzehnt nach den Immobiliencrashs in den USA und Spanien waren die Niedrigzinsen wieder weltweit Thema. Mehr als 14 Jahre lang lag der Leitzins in Europa bei null Prozent – ein absolutes Rekordtief. Viele Anleger sahen sich gezwungen, in das „Betongold“ Immobilie zu investieren, statt ihr Geld ohne Gewinn auf dem Sparkonto liegenzulassen. Diese Nachfrage wiederum ließ die Immobilienpreise steigen, aber genauso auch die Angst, dass eine mögliche Immobilienblase platzt. Seit Anfang 2022 steigen jedoch nicht nur die Bauzinsen in Deutschland an. Am 9. Juni 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) aufgrund des Inflationsdrucks angekündigt, den Leitzins erstmalig seit 14 Jahren wieder anzuheben und hat damit die Zinswende eingeleitet. Im Juli 2022 wurde der Zins von 0 auf 0,25 Prozent angehoben werden. Zudem kam es – aufgrund der Entwicklung der Inflation – zu weiteren Zinsschritten bis Jahresende.
Anhand welcher Symptome zeigt sich eine Immobilienblase?
Es gibt verschiedene Faktoren, die auf eine Immobilienblase hindeuten. Treten sie bundesweit zur gleichen Zeit auf, steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase und damit auch das Platzen dieser.
| Überbewertung | Der Verkehrswert von Häusern und Wohnungen liegt stark über ihrem Sachwert. |
| Stetiger Preisanstieg | Unabhängig von Durchschnittseinkommen und Inflation kommt es zu einer Steigerung der Immobilienpreise. |
| Spekulation | Käufer spekulieren auf steigende Preise und kaufen Immobilien bewusst mit der Absicht, sie später zu einem höheren Preis zu verkaufen. |
| Starkes Wachstum der Wirtschaft | Wächst das Bruttoinlandsprodukt, gibt es mehr kaufkräftige Kaufinteressenten. Entsprechend steigen Nachfrage und Preise von Immobilien. |
| Wenig Bautätigkeit | Wird zu wenig gebaut, ist das Angebot an Wohnraum zu gering, die Nachfrage entsprechend hoch. |
| Niedrige Zinsen | Niedrige Zinsen führen dazu, dass Privatanleger nach Alternativen für ihre Geldanlage suchen. Die Investition in Immobilien wird attraktiv. |
| Lockere Kreditvergabe | Banken vergeben Kredite auch an Personen, die eine schlechte Kreditwürdigkeit haben. |
| Überschuldete Haushalte | Käufer nehmen Kredite auf, die sie sich eigentlich nicht leisten können. Wenn sie die Tilgung nicht mehr stemmen können, kommt es zum Hausverkauf. |
Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase im Jahr 2023 auf Immobilieneigentümer?
Wie sich ein etwaiger Immobiliencrash 2023 für Immobilieneigentümer auswirken könnte, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wer seinen Immobilienkredit oder seine Hypothek bereits abgezahlt hat, hat durch eine Immobilienkrise oder das Platzen einer Immobilienblase 2023 nichts zu befürchten. Denn er ist nicht mehr von Banken beziehungsweise dem Zinsniveau abhängig. Auch Eigentümer, die keinen Immobilienverkauf planen und somit nicht vor dem Risiko eines Wertverlustes stehen, würde ein Immobiliencrash 2023, zum Beispiel bei einer Immobilienblase durch Corona, nicht (be)treffen.
Negative Auswirkungen hat das Platzen einer Immobilienblase 2023 jedoch für:
Eigentümer, die nach Zinserhöhung eine Anschlussfinanzierung benötigen und die Kreditabzahlung mit einer höheren Tilgungsrate nicht bewältigen können
Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen müssen (beispielsweise wegen Scheidung ) und einen Wertverlust erfahren
Welche Auswirkungen hat der Ukraine-Krieg auf eine Immobilienblase in Deutschland?
Die steigende Inflation infolge des Angriffskrieges gegen die Ukraine hat die EZB dazu veranlasst, den Leitzins anzuheben. Baukosten und Kredite werden dadurch teurer und viele Kaufinteressenten können sich eine eigene Immobilie nicht mehr leisten. Dadurch sinkt die Nachfrage, was zu sinkenden Kaufpreisen führen könnte. Zudem haben viele Menschen aufgrund der unsicheren Situation den Gedanken an die eigenen vier Wände vorerst zurückgestellt.
Als problematisch erweisen sich auch die hohen Energiekosten, die durch den Krieg in der Ukraine in die Höhe geschnellt sind. Gerade Immobilien mit einem hohen Energiebedarf sind davon betroffen und verlieren unter Umständen an Wert. Renditen und Immobilienpreise sinken, da Käufer energieeffiziente Immobilien bevorzugen.
Letztlich bleibt abzuwarten, ob die Folgen des Krieges in der Ukraine das Platzen einer möglichen Immobilienblase fördern.
Wie wirkt sich die Inflation in 2023 auf eine mögliche Immobilienblase aus?
Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, das heißt, die Preise steigen. Die Menschen halten ihr Geld zusammen und sind nicht mehr bereit, teure Anschaffungen zu tätigen. Letztlich führt das zu einer geringeren Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Aus dieser Situation ergeben sich sinkende Preise vor allem in ländlichen, weniger nachgefragten Lagen oder für Immobilien mit Sanierungs- und Modernisierungsbedarf .
Wie wirkt sich eine Immobilienblase auf Immobilienkäufer und -verkäufer aus?
Wenn eine Immobilienblase platzt, bedeutet das einen deutlichen Preisrückgang, von dem Immobilienkäufer profitieren. Vorteilhaft ist das für Käufer, die ihre Immobilie langfristig halten wollen. Sinken die Preise jedoch weiter, bedeutet das einen Wertverlust der neu gekauften Immobilie - hier sollten Käufer also genau abwägen.
Verkäufer, die aus verschiedenen Gründen zum Verkauf gezwungen sind, müssen beim Verkauf nach dem Platzen einer Immobilienblase mit finanziellen Einbußen rechnen. Wie hoch der Verlust ausfällt, hängt vom ursprünglichen Kaufpreis ab.
Hat eine Immobilienblase in 2023 Auswirkungen auf Mieter?
Aufgrund der Inflation entscheiden sich weniger Menschen für den Kauf einer Immobilie und weichen auf Mietimmobilien aus. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Mieten bei der Neuvermietungen.
Kann ich mich vor einer Immobilienblase schützen?
Wer heute über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, möchte sichergehen, vor einem Immobiliencrash 2023 und darüber hinaus geschützt zu sein. Hier gilt es daher, die Immobilie und deren Finanzierung vor dem Kauf genau zu prüfen. Vor allem in Zeiten steigender Bauzinsen, sollten Sie auf eine lange Zinsbindung bei Ihrem Kredit achten, um eine gewisse Zinssicherheit zu erhalten. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren und mehr ist ideal.
Gut zu wissen:
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Droht in 2023 eine Immobilienblase in Deutschland? Ein Blick in die Vergangenheit
Die folgende Grafik zeigt, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt haben. Der Empirica-Immobilienpreisindex dokumentiert die Entwicklung der inflationsbereinigten Kaufpreise, die im historischen Verlauf deutlich angestiegen sind: Lag der Empirica-Indexwert im Jahr 2005 noch bei 100 Punkten, so hat er sich im Jahr 2022 mit 184 Punkten nahezu verdoppelt. Als Folge der Weltwirtschaftskrise entwickelte sich der Index bis 2011 zunächst unter 100, stieg dann aber ab 2013 deutlich an.
Hinweis:
Lesen Sie alles zu aktuellen Preisentwicklungen, gefragten Städten, Stadtteilen und Prognosen in unserem Artikel:
Experten gehen davon aus, dass sich das starke Wachstum aufgrund der aktuellen Situation deutlich abschwächen wird und der steile Aufwärtstrend gestoppt ist. In einigen Lagen sind die Preise aufgrund der sinkenden Nachfrage sogar rückläufig, sodass die Kaufpreise auch in 2023 unter Druck stehen werden.
Immobilienblase 2023: Ist es sinnvoll, meine Immobilie jetzt zu verkaufen?
Die Bauzinsen entwickeln sich aktuell stark nach oben und haben sich im Vergleich zum Vorjahr fast verdreifacht.
Mit den steigenden Zinsen geht eine Veränderung des Immobilienmarktes einher: Während es in den letzten Jahren aufgrund der hohen Nachfrage problemlos möglich war, eine Immobilie zu verkaufen, wird es aktuell zunehmend schwieriger. Steigende Zinsen lassen Käufer zurückhaltender werden und vor allem Immobilien mit einer schlechten Energiebilanz oder Häuser und Wohnungen in weniger gefragten Lagen lassen sich schwerer verkaufen.
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Wer ist verantwortlich für eine Immobilienblase?
Entsteht eine Immobilienblase, liegt die Verantwortung dafür in der Regel entweder beim Staat oder den Banken. Ist der Staat Verursacher der Immobilienblase, spricht man von einer “fiskalinduzierten” Immobilienblase. In diesem Falle hat der Fiskus ein Auseinanderlaufen von Angebot und Nachfrage verursacht – in der Regel durch Regulierungsmaßnahmen.
Liegt die Schuld jedoch bei den Banken, handelt es sich um eine “kreditinduzierte” Immobilienblase. Diese entsteht, wenn Banken Immobilienkredite zu locker vergeben. Die US-Finanzkrise 2008 entstand etwa aus einer kreditinduzierten Immobilienblase.
Was sind die fünf Phasen der Immobilienblase?
Laut den Ökonomen Hyman Minsky und Charles Kindleberger verläuft eine Spekulationsblase in fünf Phasen:
Die Phase der Verlagerung: Sie wird eingeleitet durch eine gravierende Veränderung, die die Weltwirtschaft beeinflusst. Bei einer Immobilienblase können dies zum Beispiel historisch niedrigen Bauzinsen sein. Statt ihr Geld in Aktien anzulegen, interessieren sich mehr Menschen für die Kapitalanlage Immobilie . Die Nachfrage steigt entsprechend.
Die Phase des Booms: Immer mehr Menschen erfahren, dass sich das Investment in Immobilien lohnt. Es kommt zum Immobilienboom. Entsprechend steigen Nachfrage und Preise.
Die Phase der Euphorie: Die Immobilienpreise steigen immer schneller. Wer jetzt kauft, sieht nur noch das Ziel, die Kapitalanlagen später gewinnbringend zu verkaufen. Etwaige Risiken blenden die Anleger aus.
Die Phase der finanziellen Not: Die Immobilienblase platzt, die Preise fallen. Eigentümer verkaufen aus Panik oder durch Zwangsversteigerung.
Die Phase der Abscheu: Das Interesse am Immobilienkauf nimmt ab. Die gesunkene Nachfrage lässt die Preise weiter fallen.
Platzt jetzt die Immobilienblase?
Eine hohe Nachfrage nach Immobilien – auch begünstigt durch niedrige Bauzinsen – ließ die Preise in Deutschland in den vergangenen Jahren teils erheblich steigen. Mitunter haben sie ein Niveau erreicht, welches sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten kann. So lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München im zweiten Quartal 2022 bei durchschnittlich 9.900 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus in der bayerischen Hauptstadt lag bei 9.200 Euro. München gilt damit weiterhin als teuerste Metropole des Landes. Doch auch in anderen Großstädten und Ballungsräumen stiegen die Preise weiterhin stark. Kein Wunder, dass sich Verkäufer und Käufer auch oder gerade in Zeiten steigender Zinsen fragen, mit welcher Immobilienpreisentwicklung zu rechnen ist und ob auf dem Immobilienmarkt Deutschland eine Immobilienblase platzt.
Aber gibt es überhaupt eine Preisblase auf dem deutschen Immobilienmarkt?
Die Frage, ob es 2023 eine Immobilienblase in Deutschland gibt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt vielmehr Faktoren, die sowohl dafür als auch dagegen sprechen.
Für eine Immobilienblase sprechen beispielsweise diese Faktoren:
Die Kaufpreise für Immobilien in der Bundesrepublik steigen seit Jahren kontinuierlich. Vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München gibt es enorme Preissprünge.
Die Immobilien sind teils erheblich überbewertet: laut dem Monatsbericht der Deutschen Bundesbank um bis zu 40 Prozent im Jahr 2021. Das heißt: Die Verkaufspreise sind viel höher als angemessen. 2020 waren es noch 30 Prozent.
Gegen eine Immobilienblase im Jahr 2023 könnten diese Faktoren sprechen:
Die Preisentwicklung bei Immobilien ist in ländlichen Gebieten weiterhin moderat.
Banken in Deutschland vergeben spätestens seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kredite nur an kreditwürdige Käufer.
Es ist keine Überschuldung der deutschen Haushalte zu beobachten. In Deutschland finanzieren die meisten Käufer langfristig. Der Effekt steigender Zinsen wirkt also erst mit deutlicher Verzögerung.
Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln?
Wie sich der Immobilienmarkt 2023 entwickeln wird, hängt vor allem davon ab, wie sich die Bauzinsen und das Zinsniveau generell weiter entwickeln werden und wie viele Käufer sich Immobilien zukünftig noch leisten können.
Seit Jahresbeginn hat sich der durchschnittliche Zinssatz für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung mehr als verdreifacht – von 1 Prozent im Januar auf 4 Prozent im Oktober. Das führt dazu, dass sich die monatliche Rate eines Immobiliendarlehens für die meisten Kaufinteressenten um mindestens 50 Prozent erhöht.
Ein Beispiel:
Wer im Dezember 2021 eine Darlehenssumme von 400.000 Euro zu einem Zinssatz von 1 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent aufnahm, zahlte eine Monatsrate von 1000 Euro. Im Okotber 2022 wären dafür pro Monat 2000 Euro fällig geworden – ein Anstieg von 100 Prozent. Durch die Zinsentwicklung platzt nicht nur für viele Kaufinteressenten die Finanzierung und damit der Traum vom Eigenheim. Auch Investoren werden die Rentabilität potenzieller Immobilieninvestments genau überdenken. Die Entwicklung führt bereits zu einem merklichen Nachfragerückgang auf dem Markt. So berichtet das Immobilienportal Immobilienscout24 etwa von einer durch die Zinsentwicklung um 17 Prozent eingebrochene Nachfrage. Und mit einer kurzfristigen Zinssenkung ist nicht zuletzt nach der angekündigten Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank nicht zu rechnen.
Hinweis:
Sie interessieren sich für einen Immobilienverkauf und möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie in Zeiten von Krieg, Inflation und Pandemie wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday finden Sie es schnell und unverbindlich heraus:
Werden Wohnungspreise weiter steigen?
Ob die Wohnungspreise weiter steigen, lässt sich schwer vorhersagen. Nachdem bereits ein Nachfragerückgang zu beobachten ist, könnte sich dieser durch weitere Zinsschritte der EZB noch verstärken und schließlich in niedrigeren Preisen niederschlagen. Fraglich ist allerdings, in welchen Regionen dieser Preisrückgang stattfinden wird und wie stark er ausfallen wird. Auch ist es schwer vorherzusagen, wann die Entwicklung beendet sein wird und der Markt wieder in eine Aufwärtsbewegung übergeht.
Immobilienblase 2023 – FAQ
Was ist eine Immobilienblase?
Von einer Immobilienblase ist die Rede, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt. Dadurch klettern die Preise auf ein irrationales Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien in schlechtem Zustand oder in C-Lagen. Beruhigt sich der Immobilienmarkt wieder, machen die Eigentümer beim Verkauf in der Regel einen Verlust. Mehr zur Entstehung einer Immobilienblase lesen Sie hier .
Wann platzt die Immobilienblase in Deutschland?
Experten sind sich nicht einig, ob in Deutschland eine Immobilienblase existiert oder sich 2023 entwickeln wird. Dennoch gibt es verschiedene Anzeichen dafür, dass die Immobilienpreise in 2023 unter Druck geraten und der stetige Aufwärtstrend gebremst wird. Die Inflation und die Folgen des Ukraine-Krieges führen zu einer deutlich geringeren Kaufbereitschaft, die Zinsentwicklung trägt ebenfalls zur Zurückhaltung der Kaufinteressenten bei.
Was passiert wenn die Immobilienblase platzt?
Tritt diese Situation ein, fallen die Immobilienpreise wie bei einem Kurssturz an der Börse. Eigentümer, die überbewertete Immobilien erworben haben, können diese nur mit Verlusten verkaufen. Der Markt wird mit Verkaufsangeboten überschwemmt. Platzt eine Immobilienblase, sind viele Häuser als Schnäppchen zu haben. Wer nicht verkaufen muss, kann aber in Ruhe abwarten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat. Wir erklären hier, was es bei einer Immobilienblase zu beachten gilt .
Wann sinken die Immobilienpreise?
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vielerorts und vor allem in den Metropolen (z. B. Berlin, München, Hamburg) kontinuierlich gestiegen. Grund war unter anderem, dass sich durch die Niedrigzinsphase mehr Menschen eine Immobilie leisten konnte. Dieser Trend könnte durch die gestiegenen Bauzinsen nun ein Ende haben. Viele Immobilienportale verzeichnen bereits jetzt einen Rückgang der Käufernachfrage, welche mittelfristig zu sinkenden Immobilienpreisen führen könnte. Mehr zur Immobilienpreis-Prognose
