Immobilienblase 2025 – Droht eine Immobilienkrise in Deutschland?
Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland – doch 2025 scheint sich der Markt zu beruhigen. Viele Eigentümer, Käufer und Investoren fragen sich: Platzt jetzt die Immobilienblase? Oder ist die Entwicklung ein Zeichen für eine gesunde Marktanpassung? Dieser Artikel liefert Fakten, Einschätzungen und Orientierung. Lesen Sie, ob eine Immobilienkrise bevorsteht – und was das für Sie bedeutet.
Aktuelle Entwicklungen 2025 im Überblick:
Preisentwicklung 2025: Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Immobilienpreise im 1. Quartal 2025 nur noch um 0,9 % im Vergleich zum Vorjahr – ein deutliches Zeichen für Marktberuhigung.
Zinslage: Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins Anfang 2025 stabil bei 4,0 % gehalten, nachdem er 2023/2024 schrittweise erhöht worden war.
Neubauquote: Die Zahl der Baugenehmigungen liegt weiterhin unter dem Vor-Corona-Niveau.
Nachfrageentwicklung: In gefragten Lagen wie Berlin, München oder Hamburg bleibt die Nachfrage hoch – in ländlichen Regionen geht sie leicht zurück.
Inhaltsverzeichnis
Droht 2025 und 2026 eine Immobilienkrise in Deutschland? ➤ Prognosen
Immobilienkrise Deutschland - Aktuelle Marktentwicklung: April 2025
Hat Ihre Immobilie bereits an Wert verloren?
1. Droht eine Immobilienkrise in Deutschland?
Experten gehen davon aus, dass es keine Immobilienkrise in der Nähe der Großstädte geben wird. Vielmehr prognostizieren sie für 2025 eine stabile Marktlage und einen moderaten Preisanstieg für Immobilien im urbanen Raum. In strukturschwachen Gebieten ist dagegen mit einem leichten Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum werden sich die Kaufpreise nicht von den Mieten entkoppeln und so dem Entstehen einer Immobilienblase entgegenwirken.
Hohe Zinsen wirken weiterhin
Kaufnebenkosten bleiben hoch.
Finanzierung wird teurer und selektiver.
Kapitalanleger orientieren sich teils um.
Stagnation der Preise in vielen Regionen
Rückgang der überhitzten Preissteigerungen aus den Vorjahren.
Nachfrage orientiert sich stärker an realer Kaufkraft.
Politische Maßnahmen
Einführung des neuen Baufördergesetzes im Februar 2025.
Förderprogramme für klimaneutrale Sanierungen bremsen Neubau-Investitionen.
Für Käufer könnte die aktuelle Marktlage eine Chance bieten, relativ günstig eine Immobilie zu erwerben, denn langfristig werden die Immobilienpreise steigen. Immobilienbesitzer, die über einen Verkauf nachdenken, sollten den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung realistisch einschätzen. Denn ein marktkonformer Angebotspreis ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf 2025. Mit dem kostenlosen Immobilienwertrechner von Homeday finden Sie den Wert Ihrer Immobilie online schnell und unverbindlich heraus.
Immobilienkrise Deutschland: Entwicklung der Immobilienpreise
Die Grafik zeigt, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt haben. Der Empirica-Immobilienpreisindex dokumentiert die Entwicklung der inflationsbereinigten Kaufpreise, die im historischen Verlauf deutlich angestiegen sind: Lag der Empirica-Indexwert im Jahr 2005 noch bei 100 Punkten, so hat er sich im Jahr 2022 mit 184 Punkten nahezu verdoppelt. Als Folge der Weltwirtschaftskrise entwickelte sich der Index bis 2011 zunächst unter 100, stieg dann aber ab 2013 deutlich an.
Prognosen für 2026 und darüber hinaus
Laut dem Statistischen Bundesamt wird die Bevölkerung in Deutschland bis 2031 auf ca. 85 Millionen anwachsen. Dementsprechend wird auch die Nachfrage nach Wohnraum ansteigen. Nicht nur die gesteigerte Wohnraumnachfragen hat Einfluss darauf, ob sich in Zukunft eine Immobilienblase in Deutschland bilden wird. Auch folgende Aspekte sollten beachtet werden
Preisentwicklung bei Immobilien für 2026 und darüberhinaus: Ökonomen gehen in ihrer Preisprognose für 2026 und den folgenden Jahren davon aus, dass die Immobilienpreise global im Durchschnitt um jährlich neun Prozent zulegen. Dies geht aus einer gemeinsamen Umfrage des Münchner ifo-Instituts und des Instituts für Schweizer Wirtschaftspolitik hervor. Für Deutschland werden Preiszuwächse von 7,2 Prozent prognostiziert. Aufgrund dieser gegenläufigen Entwicklungen ist eine flächendeckenden Immobilienkrise in Deutschland nicht zu erwarten. Auch die Entwicklung einer Immobilienblase in der Nähe der Metropolregionen kann weitgehend ausgeschlossen werden.
Zinsentwicklung für 2026 und darüberhinaus: Langfristige Prognosen zur Zinsentwicklung bis 2030 sind rein spekulativ und abhängig davon wie sich die Inflation, die Wirtschaft sowie die geopolitische Lage entwickeln werden. Aktuell gehen die meisten Experten für die nächsten Jahre von einem moderaten Zinsumfeld aus. Mit einem drastischen Rückgang der Zinssätze ist nicht zu rechnen, so dass die Gefahr einer Immobilienkrise in Deutschland relativ gering ist.
Die Immobilienexperten von Homeday prognostizieren deutliche Unterschiede zwischen sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien und hochwertigen Neubauten. Während die Preise für Immobilien mit schlechter Energiebilanz vermutlich zurückgehen, werden die Kaufpreise für hochwertige Neubauten ansteigen.
2. Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.
Historisches Beispiel für eine Immobilienblase
Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann.
Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.
Ein weiteres Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase ist Spanien: Zwischen 2001 und 2008 wurden mehr als vier Millionen Wohnungen gebaut. Bauträger und Investoren versuchten, mit möglichst geringem Kapitaleinsatz möglichst hohe Renditen zu erzielen. Baugenehmigungen für zahlreiche Großsiedlungen wurden erteilt und es kam zu einem regelrechten Bauboom, der durch niedrige Zinsen zusätzlich angeheizt wurde. Investoren spekulierten auf besonders lukrative Wertanlagen, die Nachfrage stieg und die Preise verdreifachten sich. Der Immobilienmarkt war extrem aufgebläht und als die Zinsen stiegen, platzte die Immobilienblase. Durch die sinkende Nachfrage fielen die Preise, Baufirmen und Bauträger gingen pleite und es entstanden riesige Geisterstädte mit halbfertigen Immobilien.
3. Immobilienkrise Deutschland - Aktuelle Marktentwicklung: April 2025
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich aktuell im Umbruch: Steigende Bauzinsen, eine stagnierende Bautätigkeit und eine sinkende Nachfrage haben zu einem Rückgang der Immobilienpreise in vielen Regionen geführt. Käufer und Verkäufer fragen sich deshalb: Handelt es sich bei dieser Entwicklung nur um eine normale Marktkorrektur oder droht eine Immobilienblase in Deutschland? Folgende Faktoren bestimmen die Marktentwicklung 2025 im Bereich Immobilien:
Steigende Zinsen erschweren die Finanzierung: Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) aktuell den Leitzins auf 2,5 % gesenkt hat, bleiben die Bauzinsen für Kredite mit Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren auf einem relativ hohen Niveau. Lagen während der Niedrigzinsphase die Zinssätze unter 1 %, sind die Bauzinsen in den letzten Jahren auf 3,12 bis 3,72 % gestiegen. Für Kreditnehmer bedeutet diese Zinsentwicklung eine Verdopplung oder sogar eine Verdreifachung der Finanzierungskosten.
Entwicklung der Immobilienpreise: Ein drastischer Verfall der Immobilienpreise, der zum Platzen der Immobilienblase führen könnte, ist in Deutschland nicht zu befürchten. Auch wenn in ländlichen Regionen ein leichter Rückgang der Immobilienpreise zu verzeichnen ist, bleiben in strukturstarken Gebieten die Preise für Häuser und Wohnungen stabil. In den Großstädten steigen die Kaufpreise sogar wieder an, da dort durch den Wohnraummangel, die Nachfrage nach Immobilien hoch ist und das auch langfristig bleiben wird.
Zurückhaltung bei Käufern und Verkäufern: Wirtschaftliche Unsicherheiten, Inflation und gestiegene Zinsen schränken bei vielen Kaufinteressenten die Finanzierungsmöglichkeiten für die eigene Immobilie ein. Zudem hoffen viele potenzielle Käufer darauf, dass eine eventuelle Immobilienblase die Kaufpreise fallen lässt. Auch viele Eigentümer zögern den Verkauf ihrer Immobilie heraus, in der Hoffnung, zu einem späteren Verkaufszeitpunkt eine höhere Rendite für ihr Eigentum generieren zu können. Die Zurückhaltungen auf Käufer- und Verkäuferseite führten 2024 zu einem Rückgang der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt.
Stagnierende Neubautätigkeiten: Die aktuelle Baukrise gehört zu den wichtigsten Faktoren, die zum Entstehen einer Immobilienblase führen könnten. Hohe Materialkosten und Lieferengpässe verteuern Neubauprojekte und verzögern deren Fertigstellung. Die Erhöhung der Baukosten gepaart mit dem gestiegenen Zinsniveau sorgt dafür, dass Bauherren weniger investieren. Auch steigt die Zahl der Insolvenzen, weil begonnene Projekte nicht mehr finanziert werden können. Diese Entwicklung kann dazu führen, dass eine bestehende Immobilienblase platzt.
4. Warnsignale für einen Immobiliencrash
Folgende Warnzeichen können darauf hindeuten, dass sich eine Immobilienblase bildet und möglicherweise auch platzt:
Überhöhte Immobilienpreise: Der Kaufpreis für Immobilien ist deutlich höher als ihr realistischer Sachwert.
Unkontrollierter Preisanstieg: Die Immobilienpreise steigen schneller an als die Mieten, die Inflation und die Durchschnittslöhne.
Lockere Kreditvergaberichtlinien: Banken verlangen für die Vergabe von Baudarlehen weniger Sicherheiten. Das Kreditrisiko steigt. Können Kreditnehmer ihre Darlehen nicht mehr bedienen, kommt es zu Zwangsversteigerungen sowie Panikverkäufen und eine Immobilienblase entsteht.
Spekulationskäufe: Häuser und Wohnungen werden als schnelle Anlageimmobilien gekauft, saniert und direkt weiterverkauft, um möglichst hohe Renditen zu generieren.
Rückgang der Neubautätigkeit: Eine geringe Bautätigkeit bei hoher Nachfrage führt zur Verknappung des Immobilienangebots und zum Anstieg der Immobilienpreise.
Senkung des EZB-Leitzins: Kurzfristige Geldanlagen verlieren an Attraktivität. Die Nachfrage nach langfristigen Kapitalanlagen wie Immobilien steigt und die Immobilienpreise gehen in die Höhe.
Wachsendes Bruttoinlandsprodukt: Steigt die Kaufkraft und damit die Nachfrage nach Immobilien, ist ein rasanter Preisanstieg oft die Folge.
Wichtig: Treten mehrere dieser Warnsignale gleichzeitig und flächendeckend auf, könnten diese eine Immobilienkrise in Deutschland auslösen und eine Immobilienblase platzen lassen.
Gut zu wissen:
Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.
5. Wann platzt eine Immobilienblase?
Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht.
die Zinsen für Baukredite/ Immobilienkredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind
Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können
Die Folgen: ein höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona oder den Ukraine-Krieg fürchten.
6. Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Die Frage "Platzt die Immobilienblase 2026?" beschäftigt Verkäufer und Käufer. Sollte es tatsächlich zur Immobilienkrise in Deutschland kommen und die Immobilienblase platzen, sind folgende Auswirkungen möglich:
Die Nachfrage nach Immobilien stoppt.
Die Immobilienpreise sinken.
Finanzielle Verluste bei Immobilienverkäufen.
Erschwerte Konditionen für Anschlussfinanzierungen (gestiegene Zinsen, Abwertung von Immobilien).
Zahlungsausfälle, weil hoch angesetzte Kredite nicht mehr bedient werden können.
Anstieg der Zwangsversteigerungen und Panikverkäufe.
Investitionsstopp.
Rückgang der Bauwirtschaft.
Welche Risiken bestehen – und für wen?
Für Käufer:
Wertverluste bei kurzfristigem Wiederverkauf
Risiko durch zu hohe Fremdfinanzierung
Für Verkäufer:
Längere Verkaufsdauer in nicht gefragten Lagen
Preisnachlässe durch zurückhaltendere Nachfrage
Für Kapitalanleger:
Geringere Mietrenditen in überteuerten Märkten
Zusätzlicher Modernisierungsdruck (z. B. durch GEG-Anforderungen)
7. Ist es sinnvoll, meine Immobilie jetzt zu verkaufen?
Ob es sinnvoll ist, eine Immobilie zu verkaufen, ist vom Einzelfall abhängig. Insgesamt ist die Nachfrage in angesagten Lagen weiterhin hoch. Für Kaufinteressenten ist es jedoch unter Umständen schwieriger ein Darlehen aufzunehmen. Grund dafür sind gestiegene Bauzinsen und restriktivere Entscheidungen der Banken. Eventuell dauert es also länger, bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist.
Hinweis:
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8. Fazit - Steht Deutschland vor einem Immobiliencrash?
Die Entstehung einer Immobilienblase hat tiefgreifende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die Wirtschaft und den Wohlstand einer Gesellschaft. Trotz gestiegener Zinsen und einem leichten Preisrückgang bei Immobilien erweist sich der Immobilienmarkt in Deutschland 2025 als solide. Es findet keine Entkopplung der Kaufpreise von den Mieten statt und vielerorts ist die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf hoch. Auch erfolgt die Kreditvergabe in Deutschland nach strengen Vorgaben, so dass ein Platzen der Immobilienblase wie in den USA 2008 eher unwahrscheinlich ist.
Immobilienblase 2025 – FAQ
Was ist eine Immobilienblase?
Von einer Immobilienblase ist die Rede, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt. Dadurch klettern die Preise auf ein irrationales Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien in schlechtem Zustand oder in C-Lagen. Beruhigt sich der Immobilienmarkt wieder, machen die Eigentümer beim Verkauf in der Regel einen Verlust. Mehr zur Entstehung einer Immobilienblase lesen Sie hier.
Was passiert wenn die Immobilienblase platzt?
Tritt diese Situation ein, fallen die Immobilienpreise wie bei einem Kurssturz an der Börse. Eigentümer, die überbewertete Immobilien erworben haben, können diese nur mit Verlusten verkaufen. Der Markt wird mit Verkaufsangeboten überschwemmt. Platzt eine Immobilienblase, sind viele Häuser als Schnäppchen zu haben. Wer nicht verkaufen muss, kann aber in Ruhe abwarten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat. Wir erklären hier, was es bei einer Immobilienblase zu beachten gilt.
Wann sinken die Immobilienpreise?
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vielerorts und vor allem in den Metropolen (z. B. Berlin, München, Hamburg) kontinuierlich gestiegen. Grund war unter anderem, dass sich durch die Niedrigzinsphase mehr Menschen eine Immobilie leisten konnte. Dieser Trend könnte durch die gestiegenen Bauzinsen nun ein Ende haben. Viele Immobilienportale verzeichnen bereits jetzt einen Rückgang der Käufernachfrage, welche mittelfristig zu sinkenden Immobilienpreisen führen könnte. Mehr zur Immobilienpreis-Prognose
Wann platzt endlich die Immobilienblase?
Einige Experten sehen die teilweise extrem hohen Immobilienpreise als ein Zeichen dafür, dass eine Immobilienblase in der Nähe von Großstädten wie München platzen könnte. Die sinkenden Immobilienpreise im ländlichen Raum sprechen jedoch gegen eine flächendeckende Immobilienkrise in Deutschland.
Mehr zum Thema ImmobilienblaseWas passiert bei einer Immobilienblase?
Eine Immobilienblase bildet sich, wenn die Immobilienpreise drastisch steigen und über dem realen Sachwert der Immobilien liegen.
Der Immobilienmarkt bläht sich mehr und mehr auf. Sinkt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt platzt die Immobilienblase und die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen fallen drastisch. Mehr zum Thema Immobilienblase
