Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel 2025 - das müssen Sie wissen
Sie kaufen 2025 ein Haus oder haben kürzlich geerbt? Dann betrifft Sie die neue Sanierungspflicht. Wer eine Bestandsimmobilie übernimmt, muss in vielen Fällen innerhalb von zwei Jahren energetisch sanieren. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es schreibt z. B. vor, dass alte Heizkessel ersetzt und ungedämmte Dächer saniert werden müssen. Hier erfahren Sie, ob Sie betroffen sind – und welche Fristen und Kosten auf Sie zukommen.
Das Wichtigste auf einen Blick:
Sanierungspflicht gilt bei Eigentumswechsel seit 2024
Frist: 2 Jahre nach Grundbucheintrag
Pflichtmaßnahmen: Heizkesseltausch, Dach- oder Deckendämmung, Rohrdämmung
Rechtsgrundlage: §§ 47, 71, 72 Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Ausnahmen gelten z. B. bei Selbstnutzung seit 2002 oder Denkmalschutz
Möchten Sie mögliche Sanierungskosten umgehen?
Homeday unterstützt Sie bei einem sorgenfreien Verkauf Ihrer Immobilie. Dafür erhalten Sie im ersten Schritt eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung.
Inhaltsverzeichnis:
Was bedeutet die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel?
Welche Maßnahmen sind bei einem Eigentümerwechsel verpflichtend?
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?
Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was soll es bezwecken?
Wann gilt die Sanierungspflicht bei einem Hauskauf oder einer Erbschaft?
Welche Finanzierungs- beziehungsweise Förderungsmöglichkeiten gibt es?
Mehrfamilienhaus: Was gilt für die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Lohnt sich der Hauskauf?
Was bedeutet die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel?
Nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes besteht beim Eigentümerwechsel einer Immobilie eine Sanierungspflicht. Das gilt für alle Eigentümer, die eine Immobilie kaufen, geschenkt bekommen oder erben. Der Grund für den Eigentümerwechsel ist unerheblich. Die Sanierungsmaßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren durchgeführt werden.
Die Regeln der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel sind im Gebäudeenergiegesetz festgehalten.
Was gilt bei der Schenkung an Kinder?
Bei der Schenkung erfolgt ein Eigentümerwechsel, daher greifen die Regelungen des GEG und die Sanierungsvorgaben sind umzusetzen. Eine Ausnahme besteht, wenn das Kind vor der Schenkung bereits mindestens 10 Jahre in der Immobilie gewohnt hat. In diesem Fall besteht keine Sanierungspflicht.
Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)
Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG)
Dämmung von warmwasserführenden Rohren, nämlich von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG)
Welche Häuser müssen bis 2030 saniert werden?
Im März 2024 hat das Europäische Parlament strengere Energieeffizienzstandards vorgelegt. Demnach müssen Wohngebäude in der schlechtesten Effizienzklasse bis zum Jahr 2030 mindestens die Klasse E erreichen, bis 2033 ist das Erreichen der Klasse D vorgesehen. Gesetzlich bindend ist der Vorschlag des EU-Parlaments bisher nicht, da weitere Verhandlungen und die Zustimmung der Mitgliedsstaaten erforderlich sind.
Welche Maßnahmen sind bei einem Eigentümerwechsel verpflichtend?
Käuferinnen und Käufer müssen bestimmte energetische Maßnahmen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) umsetzen – innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang:
Heizkesseltausch: Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und nicht mit Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik arbeiten, müssen ausgetauscht werden (§ 72 GEG).
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Gilt, wenn das Dach ungedämmt ist und zugänglich (§ 47 GEG).
Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen: In unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).
Ausgenommen sind meist Eigentümer, die seit dem 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnen oder die Immobilie geerbt haben und weiterhin selbst nutzen.
Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder im Rahmen einer Schenkung erwirbt, hat zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel aus dem GEG nachzukommen. Die Sanierungspflicht entfällt bei Langzeit-Eigentümern, wenn das Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurde. Aufgrund anderer energetischer Voraussetzungen und Bestimmungen hat die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel auch für denkmalgeschützte Immobilien keine Gültigkeit. Das bedeutet, dass Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die nach dem 1. Februar 2002 erbaut wurden oder bei denen es nach diesem Datum zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, die energetischen Voraussetzungen des GEG erfüllen müssen.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Bei der Sanierungspflicht beim Hauskauf sind verschiedene Ausnahmen vorgesehen:
Eigentümer, die bereits vor dem Stichtag 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben.
Denkmalgeschützte Immobilien, bei denen energetische Anforderungen nicht mit dem Denkmalschutz vereinbar sind.
Immobilien bei denen die Maßnahmen unwirtschaftlich wären (beispielsweise wenn ein baldiger Abriss der Immobilie geplant ist).
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was soll es bezwecken?
Das Gebäudeenergiegesetz, abgekürzt GEG, regelt verschiedene Anforderungen an Wohnimmobilien, die sich auf die energetische Effizienz beziehen. Die darin normierten Maßnahmen beziehen sich auch auf Sanierungen und Modernisierungen, wozu die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel gehört. Konkret bedeutet das für Käufer und Erben einer Immobilie, dass sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen müssen, die sich im Wesentlichen auf die Heizung und die Gebäudehülle konzentrieren.
Neue Regelungen und Urteile zur Sanierungspflicht 2025
Zum Jahreswechsel 2024/2025 wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) erneut überarbeitet. Die GEG-Novelle von März 2025 bringt vor allem Klarstellungen zur Austauschpflicht von Gas-Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern. Diese Regelung tritt ab 2028 in Kraft und betrifft überwiegend Eigentümergemeinschaften.
Zudem haben mehrere Bundesländer eigene Ergänzungen eingeführt – etwa PV-Pflichten für Neubauten in Baden-Württemberg, Berlin oder NRW. Eigentümer sollten sich daher zusätzlich bei der jeweiligen Landesenergieagentur informieren.
Auch juristisch hat sich etwas getan: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im März 2025 entschieden, dass bei einem Eigentümerwechsel nicht der Verkäufer, sondern der neue Eigentümer für die Umsetzung der Sanierungspflicht verantwortlich ist – auch dann, wenn der vorherige Eigentümer versäumt hat, notwendige Maßnahmen einzuleiten (Az. BGH VIII ZR 23/25).
Käufer haften also für alle Versäumnisse und sollten eine Immobilie vor dem Kauf stets auf Sanierungspflichten prüfen lassen.
Sie benötigen einen Energieausweis?
Unser Kooperationspartner bietet Ihnen professionelle Unterstützung bei der Erstellung Ihres Energieausweises - von der Auswahl des richtigen Ausweises bis hin zur rechtlich wirksamen Ausstellung
Wann gilt die Sanierungspflicht bei einem Hauskauf oder einer Erbschaft?
Die Sanierungspflicht gilt für Häuser, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurden. Die Gebäude sind in der Regel energetisch nicht mehr auf dem aktuellen Stand. Käufer oder Erben sind daher verpflichtet, bestimmte Maßnahmen durchzuführen. Es geht darum, den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen zu senken.
Erben, die bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben, sind von der Verpflichtung nicht betroffen. Diese Regelung gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern greift die Ausnahmeregelung nicht.
Gut zu wissen: Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, sind alle Erben gemeinsam für die energetische Sanierung der Immobilie verantwortlich.
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten wissen, wie viel Ihr Erbe aktuell wert ist?
Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.
Wie hoch sind die Kosten bei nötigen Sanierungen?
Eine pauschale Aussage bezüglich der Kosten bei Sanierungen kann nicht getroffen werden. Schließlich hängen diese von mehreren Faktoren ab, nämlich vom Alter und vom aktuellen Zustand der Immobilie, vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen, von den Materialkosten und natürlich von den Kosten für die Handwerker. Darüber hinaus gibt es verschiedene Förderleistungen und Finanzierungsangebote, zum Beispiel vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) sowie von der KfW(Kreditanstalt für Wiederaufbau). Förderprogramme und Finanzierungshilfen gibt es auch auf Landesebene und gegebenenfalls auch auf regionaler Ebene. Sie können helfen, die Kosten im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel zu senken.
Welche Finanzierungs- beziehungsweise Fördermöglichkeiten gibt es?
Wer sanieren muss, steht nicht allein da: Der Staat unterstützt Eigentümer mit verschiedenen Programmen.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse für Dämmung, Heiztausch und Energieberatung.
KfW-Kreditprogramme: Zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierungen.
Regionale Programme: Viele Bundesländer bieten zusätzlich eigene Fördermittel an.
Neue Förderprogramme der KfW im Rahmen der Klimaoffensive 2025
Seit Januar 2025 bündelt der Staat die energetische Sanierungsförderung in einer neuen KfW-Klimaoffensive. Dabei wurden bestehende Programme erweitert und neue Zuschüsse eingeführt:
KfW-Zuschuss 458: Für Eigentümer, die bei Eigentümerwechsel verpflichtet sanieren müssen – bis zu 30 % der förderfähigen Kosten.
KfW-Kredit 261+: Sonderkonditionen für Heizungsersatz, auch bei Verpflichtung durch das GEG.
Beratungszuschüsse: Für Energieberater und Sanierungsfahrpläne (neu: Onlineberatung förderfähig).
Die Programme richten sich explizit auch an neue Eigentümer und bieten eine attraktive Möglichkeit, die gesetzlich geforderten Maßnahmen finanziell abzufedern.
Höhe der Fördergelder, welches die KfW von 2001 bis 2022 bereitgestellt hat:
Anfang Februar des Jahres 2022 hatte die Bundesregierung die KfW-Förderung wegen fehlender finanzieller Mittel vorübergehend gestoppt. Einen Monat später konnten Bürgerinnen und Bürger jedoch wieder neue Anträge auf KfW-Zuschüsse für energieeffizientes Sanieren stellen, nachdem der Haushaltsausschuss entsprechende Mittel freigegeben hatte. Der maximale Fördersatz lag zu diesem Zeitpunkt bei 55 Prozent. Ab dem 15.08.2022 gelten jedoch nur noch maximal 20 Prozent. Zudem ist seit August 2022 die Förderung der Altbausanierung bei Einzelmaßnahmen über die Kreditförderung der KfW nicht mehr möglich. Stattdessen werden nun nur noch Zuschüsse vom BAFA gezahlt, während die KfW nur noch Kredite vergibt.
{{blue:Was passiert, wenn ich nicht saniere?}}
Die energetischen Sanierungspflichten sind gesetzlich vorgeschrieben. Wer sie nicht erfüllt, riskiert laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GEG).
Die Einhaltung wird durch die zuständigen Landesbehörden überprüft. In der Praxis erfolgt das oft stichprobenartig oder bei Eigentümerbeschwerden.
Wichtig: Auch Käuferinnen und Käufer haften, selbst wenn die Immobilie vorher vom Verkäufer nicht korrekt saniert wurde. Lassen Sie daher vor dem Kauf immer prüfen, ob Sanierungspflichten bestehen.
Mehrfamilienhaus: Was gilt für die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
Die Sanierungspflicht, innerhalb von zwei Jahren bestimmte Maßnahmen umzusetzen, besteht auch bei Kauf oder dem Erbe eines Mehrfamilienhauses. Der Vermieter ist berechtigt, im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben Mieterhöhungen wegen der energetischen Sanierung vorzunehmen.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist die 10-Prozent-Regel: Erneuert der Eigentümer mehr als 10 Prozent der Immobilie, gelten die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes. So greifen die Vorgaben beispielsweise bei einer Erneuerung der Fassade.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Lohnt sich der Hauskauf?
Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie, greift das Gebäudeenergiegesetz und Sie sind zu verschiedenen energetischen Maßnahmen wie dem Austausch alter Öl- und Gasheizungen, der Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und der Dämmung von Rohrleitungen verpflichtet. Wichtig ist, dass Sie die Sanierungskosten bei Ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen. Mit einer sorgfältigen Kalkulation und einer durchdachten Planung, kann sich der Kauf trotz Sanierungspflicht lohnen.
Sanierungspflicht bei Eigentümern - FAQ
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel?
Ob der Neueigentümer seiner Sanierungspflicht nachgekommen ist, wird von einem bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft, bei der die Brand- und Betriebssicherheit der Heizungsanlage sorgfältig kontrolliert wird. Auch der Energieausweis bietet eine gute Informationsgrundlage für Sanierungspflichten. Lesen Sie hier mehr zur Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
Kann man zur Sanierung gezwungen werden?
Von staatlicher Seite wird diese Frage wohl mit einem Nein beantwortet werden. Der Staat sieht es als seine Aufgabe an, Immobilieneigentümer dahingehend zu lenken, Energiekosten zu sparen. Mit dem seit dem 1. November 2020 geltenden Gebäudeenergiegesetz legt der Staat fest, dass Käufer, Beschenkte und Erben einer Immobilie eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel trifft.
Bis wann müssen alte Häuser gedämmt werden?
Nach dem Gebäudeenergiegesetz konzentrieren sich die Maßnahmen zur Dämmung auf die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Daches und auf die Dämmung von Wärmeleitungen in unbeheizten Räumen. Diesbezüglich muss im Zusammenhang mit der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel die Zwei-Jahres-Frist beachtet werden, da sonst Bußgelder drohen. Informieren Sie sich hier über die Zwei-Jahres-Frist
Besteht eine Verpflichtung, sein Haus dämmen zu lassen?
Grundsätzlich gibt es keine allgemeine Pflicht, sein Haus dämmen zu lassen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht lediglich vor, dass bestimmte Bauteile im Rahmen der Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel gedämmt werden müssen. Dazu gehören das Dach beziehungsweise die oberste Geschossdecke sowie die Heiz- und Warmwasserrohre. Lesen Sie hier alles zur Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
Lesen Sie jetzt:
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
