Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel
Kommt es infolge eines Hauskaufs oder einer Erbschaft zu einem Eigentümerwechsel, ist der neue Eigentümer verpflichtet, die Immobilie zu sanieren. Erfahren Sie hier, welche Rechtsgrundlagen diesen Pflichten zugrunde liegen und welche genauen Anforderungen die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel mit sich bringt.
Inhaltsverzeichnis:
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was soll es bezwecken?
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?
Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Welche Finanzierungs- beziehungsweise Förderungsmöglichkeiten gibt es?
Welche Strafen gibt es bei Nicht-Einhaltung der Sanierungspflichten?
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Für wen besteht wann eine Sanierungspflicht?
Wer der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel unterliegt, und welche Maßnahmen erforderlich sind, geht aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hervor, das 2020 in Kraft getreten ist. Die Pflicht, eine Immobilie zu sanieren, trifft den Käufer. Sie ist jedoch auch im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung verpflichtend. Es spielt insoweit keine Rolle, was der Grund für den Eigentümerwechsel ist. Nach dem GEG gibt es eine Frist, innerhalb der die Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Sie beträgt zwei Jahre.
Die Regeln der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel sind im Gebäudeenergiegesetz festgehalten.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und was soll es bezwecken?
Das Gebäudeenergiegesetz, abgekürzt GEG, regelt verschiedene Anforderungen an Wohnimmobilien, die sich auf die energetische Effizienz beziehen. Die darin normierten Maßnahmen beziehen sich auch auf Sanierungen und Modernisierungen, wozu die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel gehört. Konkret bedeutet das für Käufer und Erben einer Immobilie, dass sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen müssen, die sich im Wesentlichen auf die Heizung und die Gebäudehülle konzentrieren.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder im Rahmen einer Schenkung erwirbt, hat zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel aus dem GEG nachzukommen. Die Sanierungspflicht entfällt bei Langzeit-Eigentümern, wenn das Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurde. Aufgrund anderer energetischer Voraussetzungen und Bestimmungen hat die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel auch für denkmalgeschützte Immobilien keine Gültigkeit. Das bedeutet, dass Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die nach dem 1. Februar 2002 erbaut wurden oder bei denen es nach diesem Datum zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, die energetischen Voraussetzungen des GEG erfüllen müssen.
Was fällt unter die Sanierungspflicht?
Das GEG schreibt im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel diese drei Maßnahmen vor, die innerhalb von zwei Jahren erfolgen müssen:
Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)
Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG)
Dämmung von warmwasserführenden Rohren, nämlich von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG)
Nach § 72 Abs. 1 GEG dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind und mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben werden, nicht mehr genutzt werden. Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, unterliegen einer 30-jährigen Frist. Das bedeutet, dass Heizkessel nach Ablauf dieser Frist ausgetauscht werden müssen. Lediglich Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Das Dach einer Bestandsimmobilie muss so saniert werden, dass der sogenannte U-Wert nach erfolgter Sanierungsmaßnahme unter 0,24 W/m²K liegt. Nicht von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel betroffen ist die Fassade. Wenn jedoch jemand freiwillig die Außenwand sanieren möchte, ist es ein Muss, auch auf die energetische Qualität zu achten.
Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Nach dem GEG betrifft die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, der mittels eines Kaufvertragsdas Eigentum an der Immobilie erworben hat. Gleiches gilt für den Erben, der durch eine Erbschaft Eigentümer geworden ist, und für den Eigentumsübergang mittels einer Schenkung. Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind Erben, die bereits vor dem 1. Februar 2002 die geerbte Immobilie selbst bewohnt haben. Doch Vorsicht, diese Ausnahmeregelung betrifft nur Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht jedoch Mehrfamilienhäuser.
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Wie hoch sind die Kosten bei nötigen Sanierungen?
Eine pauschale Aussage bezüglich der Kosten bei Sanierungen kann nicht getroffen werden. Schließlich hängen diese von mehreren Faktoren ab, nämlich vom Alter und vom aktuellen Zustand der Immobilie, vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen, von den Materialkosten und natürlich von den Kosten für die Handwerker. Darüber hinaus gibt es verschiedene Förderleistungen und Finanzierungsangebote, zum Beispiel vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) sowie von der KfW(Kreditanstalt für Wiederaufbau). Förderprogramme und Finanzierungshilfen gibt es auch auf Landesebene und gegebenenfalls auch auf regionaler Ebene. Sie können helfen, die Kosten im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel zu senken.
Welche Finanzierungs- beziehungsweise Fördermöglichkeiten gibt es?
Sowohl das BAFA als auch die KfW vergeben günstige Kredite oder Zuschüsse für energetische Sanierungen. Das BAFA übernimmt wichtige administrative Aufgaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK). Es fördert energieeffiziente Techniken und Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur intensiveren Nutzung von erneuerbaren Energien für die Heizung. In der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden die wichtigsten Förderprogramme des Bundes zur Sanierung von Gebäuden zusammengeführt. Ausgezahlt werden bewilligte Zuschüsse zu den anfallenden Kosten für eine geförderte Maßnahme über das BAFA. Das bedeutet, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein und diese Zuschüsse nicht zurückgezahlt werden müssen.
Gleiches gilt für Förderkredite für Gebäudesanierungen, die von der KfW im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude vergeben werden. Seit dem 28. Juli 2022 treten zahlreiche Änderungen in gestufter Reihenfolge in Kraft. Förderprogramme gibt es unter anderem für Privatpersonen, wobei die Fördersätze von den jeweiligen Maßnahmen abhängig sind. Wichtig zu wissen ist, dass auch die Energieberatung durch einen fachkundigen Energieberater Teil der staatlichen Förderung ist.
Höhe der Fördergelder, welches die KfW von 2001 bis 2022 bereitgestellt hat:
Anfang Februar des Jahres 2022 hatte die Bundesregierung die KfW-Förderung wegen fehlender finanzieller Mittel vorübergehend gestoppt. Einen Monat später konnten Bürgerinnen und Bürger jedoch wieder neue Anträge auf KfW-Zuschüsse für energieeffizientes Sanieren stellen, nachdem der Haushaltsausschuss entsprechende Mittel freigegeben hatte. Der maximale Fördersatz lag zu diesem Zeitpunkt bei 55 Prozent. Ab dem 15.08.2022 gelten jedoch nur noch maximal 20 Prozent. Zudem ist seit August 2022 die Förderung der Altbausanierung bei Einzelmaßnahmen über die Kreditförderung der KfW nicht mehr möglich. Stattdessen werden nun nur noch Zuschüsse vom BAFA gezahlt, während die KfW nur noch Kredite vergibt.
Welche Strafen gibt es bei Nicht-Einhaltung der Sanierungspflichten?
Wer seiner Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel nicht nachkommt, muss mit einem Bußgeld rechnen. So kann ein Verstoß gegen das GEG ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen.
Sanierungspflicht bei Eigentümern - FAQ
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel?
Ob der Neueigentümer seiner Sanierungspflicht nachgekommen ist, wird von einem bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft, bei der die Brand- und Betriebssicherheit der Heizungsanlage sorgfältig kontrolliert wird. Auch der Energieausweis bietet eine gute Informationsgrundlage für Sanierungspflichten. Lesen Sie hier mehr zur Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
Kann man zur Sanierung gezwungen werden?
Von staatlicher Seite wird diese Frage wohl mit einem Nein beantwortet werden. Der Staat sieht es als seine Aufgabe an, Immobilieneigentümer dahingehend zu lenken, Energiekosten zu sparen. Mit dem seit dem 1. November 2020 geltenden Gebäudeenergiegesetz legt der Staat fest, dass Käufer, Beschenkte und Erben einer Immobilie eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel trifft.
Bis wann müssen alte Häuser gedämmt werden?
Nach dem Gebäudeenergiegesetz konzentrieren sich die Maßnahmen zur Dämmung auf die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Daches und auf die Dämmung von Wärmeleitungen in unbeheizten Räumen. Diesbezüglich muss im Zusammenhang mit der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel die Zwei-Jahres-Frist beachtet werden, da sonst Bußgelder drohen. Informieren Sie sich hier über die Zwei-Jahres-Frist
Besteht eine Verpflichtung, sein Haus dämmen zu lassen?
Grundsätzlich gibt es keine allgemeine Pflicht, sein Haus dämmen zu lassen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht lediglich vor, dass bestimmte Bauteile im Rahmen der Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel gedämmt werden müssen. Dazu gehören das Dach beziehungsweise die oberste Geschossdecke sowie die Heiz- und Warmwasserrohre. Lesen Sie hier alles zur Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
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