Ihr Partner für den Immobilienverkauf

Homeday Redaktion

Immobilienbewertung

7. November 2025

Immobilie verkaufen:
So funktioniert's

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, stehen Sie vor einer großen Entscheidung. Bei jedem Immobilienverkauf geht es um hohe Werte, also viel Geld, und oftmals auch um emotionale Bindungen, um Erinnerungen, die mit der Immobile verknüpft sind. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich auf den Immobilienverkauf gut vorbereiten: Was ist mein Haus wert? Wie kann ich einen guten Preis am Markt erzielen? Brauche ich einen Makler? Welche rechtlichen Aspekte, muss ich beachten? Und schließlich: Wie läuft ein Immobilienverkauf überhaupt ab?
Im folgenden Ratgeber geben wir Ihnen hilfreiche Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf und erklären Ihnen verständlich, auf welche Punkte Sie stets achten sollten. So können Sie schließlich auch besser beurteilen, ob Sie Ihre Immobilie lieber privat verkaufen möchten oder doch besser einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragen, der über Marktkenntnis und professionelle Expertise verfügt.

Inhaltsverzeichnis

1. Immobilienverkauf Schritt für Schritt erklärt

2. Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf

3. Wann lohnt sich der Immobilienverkauf?

4. Aktuelle Marktentwicklungen 2025/2026

5. Wie bereite ich mich für den Verkauf vor?

6. Wie ermittle ich den Immobilienwert?

7. Immobilie erfolgreich vermarkten: Tipps und Strategien

8. Die wichtigsten Tipps zum Immobilienverkauf zusammengefasst

9. Verkauf einer vermieteten Immobilie

10. Immobilienverkauf und Steuern - was fällt an?

11. Immobilienverkauf ohne Makler - Chancen und Risiken

12. Kosten beim Immobilienverkauf - damit müssen Sie rechnen

13. Rechtliches beim Immobilienverkauf

Immobilienverkauf Schritt für Schritt erklärt

Jeder Immobilienverkauf ist ein Prozess, der sich in mehrere große Schritte aufteilen lässt, die sich wiederum aus kleineren Etappen zusammensetzen. Im Grundsatz ist das Verfahren aber stets gleich - unabhängig davon, ob Sie ein Haus verkaufen oder eine Wohnung verkaufen möchten.

Schritt 1: Den Immobilienverkauf vorbereiten

Die Vorbereitungsphase erfordert Zeit und Sorgfalt, hilft aber dabei, alle späteren Phasen zu beschleunigen:

• Unterlagen zusammenstellen: Sie benötigen für jeden Immobilienverkauf die folgenden Dokumente (in Klammern, die Stellen, bei denen Sie sie bekommen):

  • einen aktuellen Grundbuchauszug (Grundbuchamt)

  • eine Flurkarte (Katasteramt)

  • einen Lageplan (Katasteramt)

  • ein Kopie der Bauakte mit Bauplänen, Baugenehmigung und Baubeschreibung (Bauordnungsamt)

  • Grundrisse (in Ihren Unterlagen, vom Architekten)

  • eine exakte Wohnflächenberechnung (Bauakte, Architekt)

  • einen Energieausweis (Energieberater, Verbraucherzentrale)

  • Nachweise über erfolgte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Rechnungen und Belege aus Ihren Unterlagen)

• Rechte klären: Sind für Ihr Grundstück Rechte Dritter eingetragen, beispielsweise ein Wegerecht oder ein Wohnrecht? Haben Sie Kenntnis von einem Vorkaufsrecht? Fügen Sie Ihren Verkaufsunterlagen zusätzlich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei (Bauamt oder Bauaufsichtsbehörde Ihrer Gemeinde).

• Haus für den Immobilienverkauf vorbereiten: Erledigen Sie kleinere Reparaturen oder eventuelle Neuanstriche rechtzeitig vor dem Immobilienverkauf. Grundsätzlich gilt: Ein optisch ansprechendes Haus mit gepflegtem Garten verkauft sich leichter und zu einem höheren Preis.

• Angebotspreis festlegen: Um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können, müssen Sie den [strong]Wert der Immobilie kennen[/strong], die Sie verkaufen möchten. Nutzen Sie als erste Orientierung einen der kostenlosen Online-Rechner aus dem Netz, beispielsweise von Homeday. Eine belastbare Wertermittlung mit verlässlichem Ergebnis erhalten Sie jedoch stets nur nach einer Vor-Ort-Besichtigung - entweder durch einen Makler oder einen Immobiliensachverständigen.

Schritt 2: Die Vermarktung starten

• Zielgruppe festlegen: Überlegen Sie gut, für wen Ihr Haus attraktiv sein könnte. Als Beispiel: Eher für Familien mit Kindern oder berufstätige, kinderlose Paare?

• Exposé erstellen: Beschreiben Sie die Lage, Größe, Ausstattung und Besonderheiten Ihrer Immobilie. Bedenken Sie, dass das Exposé wie eine Visitenkarte für Ihre Immobilie wirkt. Nutzen Sie für einen erfolgreichen Immobilienverkauf daher unbedingt professionelle Fotos und lassen Sie unleserliche Grundrisse eventuell von einem Architektenbüro neu zeichnen.

• Inserate schalten: Inserieren Sie Ihre Immobilie bevorzugt auf den einschlägigen, großen Immobilienportalen. Sie können jedoch auch zusätzlich Anzeigen in örtlichen Tageszeitungen platzieren.

Schritt 3: Der Verkaufsprozess beginnt

Anfragen potentieller Interessenten bearbeiten: Sobald Ihre Inserate online sind, sollten Sie möglichst den ganzen Tag über erreichbar sein (per Mail, am Telefon, per WhatsApp), um Anfragen von Interessenten beantworten zu können. Stellen Sie Gegenfragen - nur so finden Sie heraus, ob echtes Kaufinteresse besteht.

Besichtigungstermine organisieren: Sie können sich bei ihrem Immobilienverkauf für Einzel- oder Sammelbesichtigungen entscheiden. Immer sollten Sie jedoch gut vorbereitet in die Termine gehen und keine Antwort schuldig bleiben. Wichtig: Weisen Sie auf eventuelle, nicht sofort sichtbare, Mängel hin, ansonsten kann der mögliche Käufer Ihnen später "arglistige Täuschung" unterstellen und vom Kaufvertrag zurücktreten.

Schritt 4: Kaufpreis verhandeln

Handeln Sie mit Bedacht: Haben Sie einen oder gar mehrere mögliche Käufer gefunden, so lassen Sie sich auf keinen Fall zu einem voreiligen Immobilienverkauf nötigen - insbesondere, wenn das Angebot unter Ihren Vorstellungen zurückbleibt. Argumentieren Sie sachlich, warum Sie den angesetzten Preis verlangen. Sie können dem Käufer beim Immobilienverkauf allerdings steuerlich entgegenkommen, indem Sie beispielsweise die neue Einbauküche oder die Sauna im Keller außerhalb des Kaufvertrags in Rechnung stellen - so fällt für den Käufer eine geringere Grunderwerbsteuer an.

Bonität des Käufer prüfen: Verzichten Sie beim Immobilienverkauf niemals (!) auf eine Schufa-Selbstauskunft des Käufers und lassen Sie sich einen Finanzierungsnachweis seiner Bank vorlegen.

Schritt 5: Immobilienverkauf abschließen

Vertrag aufsetzen lassen: Sind Sie sich mit dem Käufer handelseinig, so setzt der Notar auf Grundlage Ihrer Absprachen zunächst einen Kaufvertragsentwurf auf, den beide Parteien zur Prüfung erhalten. Nutzen Sie dieses Angebot, um noch eventuelle Änderungen anzumelden.

Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags: Zur Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen Sie sich mit dem Käufer - und eventuell dem beteiligten Makler - beim Notar, der Ihnen das gesamte Vertragswerk noch einmal vorliest - bevor Sie es unterschreiben. Der Immobilienverkauf ist damit allerdings noch nicht final abgeschlossen. Der Notar veranlasst nun zunächst alle weiteren Schritte (Auflassung, Meldung an das Finanzamt, Grundschuldeintragung). Erst wenn er Ihnen den Eingang der (kompletten!) Kaufsumme bestätigt hat, sollten Sie dem Käufer die Schlüssel der Immobilie übergeben.

Schlüsselübergabe: Nach Abschluss aller formellen Angelegenheiten steht der "letzte Akt" beim Immobilienverkauf an: Die Schlüsselübergabe. Wichtig: Bei diesem Termin fertigen Sie ein verbindliches Übergabeprotokoll an, das unter anderen alle Zählerstände sowie eine Zustandsbeschreibung aller Räumlichkeiten umfasst. Lassen Sie sich diese wichtige Dokument unter Zeugen gegenzeichnen.

Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf

Es gibt einige Stellschrauben, die wesentlichen Einfluss darauf haben, ob ein Immobilienverkauf zügig und erfolgreich gelingt. Beherzigen Sie daher die folgenden Tipps beim Immobilienverkauf:

1. Wählen Sie einen marktgerechten Angebotspreis. Der Preis, mit dem Sie in die Vermarktung Ihrer Immobilie einsteigen, sollte maximal 5 bis 8 Prozent über dem Verkehrswert Ihrer Immobilie liegen - um Ihnen einen kleinen Puffer für die späteren Verhandlungen zu verschaffen. Mit einer größeren Abweichung schaden Sie der Vermarktung beim Immobilienverkauf: Vergegenwärtigen Sie sich stets, dass Immobilienkäufer sehr gut über die Preise am Markt informiert sind - und daher überzogene Forderungen sofort erkennen.

2. Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé. Das Exposé legt die Grundlage für jeden erfolgreichen Immobilienverkauf. Engagieren Sie daher einen professionellen Fotografen, der Ihre Immobilie nach allen Regeln von Licht und Perspektive optimal in Szene setzt. Verfassen Sie einen informativen Text dazu, der in seinem Sprachstil auf die Zielgruppe abgestimmt ist. Ergänzen Sie Informationen zur Infrastruktur in der Nähe, zu Kindergärten und Schulen oder zu kulturellen Angeboten. Und: Unterziehen Sie die Anlagen, die Sie beifügen einer kritischen Prüfung - und lassen Sie beispielsweise vergilbte, unansehnliche Grundrisse besser für kleines Geld neu zeichnen.

3. Sorgen Sie für einen optimalen ersten Eindruck. Bringen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor dem Immobilienverkauf sprichwörtlich "auf Vordermann". Kein Käufer möchte ein unaufgeräumtes Haus kaufen und er ist auch nicht an Ihren persönlichen Deko-Ideen interessiert. Deshalb gilt vor dem Immobilienverkauf stets das To-do-Trio: Reparieren, aufräumen, putzen. Bessern Sie kleinere Schäden aus. Das kostet wenig Geld und Aufwand, erzielt aber Wirkung. Schaffen Sie anschließend in großem Stil Ordnung: Deko, Nippes und persönliche Gegenstände sollten Sie wegräumen. Putzen Sie das gesamte Haus und mähen Sie den Rasen. Und dann kochen Sie vor der Besichtigung Kaffee, damit der köstliche Duft beim Öffnen der Haustür angenehm in der Luft liegt.

4. Investieren Sie Zeit in eine gute Vorbereitung. Sowohl bei den Besichtigungsterminen als auch bei den späteren Kaufpreisverhandlungen sollten Sie sympathisch souverän auftreten. Bereiten Sie sich sorgsam vor, um alle Fragen möglicher Käufer umfänglich und ehrlich beantworten zu können. Verschweigen Sie mögliche Mängel nicht. Aber: Halten Sie auch gute Argumente parat, wenn Sie Ihren Kaufpreis verteidigen müssen. Dabei sollten Sie keineswegs stur erscheinen, sondern verständnisvoll. So können Sie durchaus kleineren Abstrichen zustimmen - ohne dabei Ihre eigentliche Verhandlungsposition aufzugeben. Die Kunst bei einen erfolgreichen Immobilienverkauf von privat besteht darin, dem Käufer das Gefühl zu vermitteln, ein gutes Geschäft abgeschlossen zu haben - und selbst das gleiche zu denken.

5. Verhalten Sie sich nicht leichtsinnig. Auch wenn Ihnen der potentielle Käufer noch so sympathisch ist, verzichten Sie beim Immobilienverkauf niemals auf die so wichtige Bonitätsprüfung. Lassen Sie sich eine Selbstauskunft aushändigen und eine Finanzierungsbestätigung der Bank dazu. Und: Übergeben Sie die Schlüssel zu Ihrer Immobilie auf keinen Fall, bevor nicht der vollständige Kaufpreis auf Ihrem oder auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.

Wann lohnt sich der Immobilienverkauf?

Es gibt verschiedene Gründe, wann ein Immobilienverkauf sich lohnt. Egal, ob Sie ein Haus verkaufen, eine Wohnung verkaufen, ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ein Grundstück verkaufen, eine Pflegeimmobilie verkaufen oder eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten: Als Eigentümer möchten Sie einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen und Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden. In der derzeitigen Situation sorgen vor allem die Immobilienpreisentwicklung und die aktuelle Marktlage dafür, dass Sie einen guten Preis erzielen können. Unsere Homeday-Partnermakler in Scharbeutz-Lübeck, erläutern, wann sich der Immobilienverkauf lohnt:

Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Das Kaufinteresse spiegelt sich auch in den Verkaufspreisen wider. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts Destatis sind die Immobilienpreise im 2. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,3 Prozent gestiegen. In den sieben großen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart fiel der Anstieg mit 1,6 Prozent für Wohnungen und 2,3 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser noch höher aus.

Die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt machen den Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf aktuell perfekt. Vor allem, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in einer guten Lage verkaufen möchten, können Sie mit einem guten Verkaufsergebnis rechnen. Wenn Sie mehr erfahren möchten, empfehlen wir unseren Artikel Immobilie jetzt verkaufen? So finden Sie den richtigen Zeitpunkt.

Verschiedene Faktoren beeinflussen den Wert und damit den Verkaufspreis Ihrer Immobilie:

• Lage: Die Lage des Hauses oder der Wohnung ist entscheidend für das Verkaufsergebnis. Eine gute Verkehrsanbindung und eine passende Infrastruktur erhöhen den Wert der Immobilie.

• Baujahr: Das Alter und der Zustand der Immobilie wirken sich auf den Preis aus.

• Bausubstanz: Handelt es sich um ein Haus, das regelmäßig instandgesetzt und renoviert wurde oder ist die Immobilie sanierungsbedürftig?

• Ausstattung: Hochwertige Einbauten wie eine moderne Küche, ein Wintergarten oder ähnliches erhöhen den Wert der Immobilie.

• Größe, Grundriss: Der Schnitt und die Größe des Hauses oder der Wohnung beeinflussen den Preis.

Neben der Preisentwicklung gibt es weitere Gründe, warum der Immobilienverkauf zum aktuellen Zeitpunkt sinnvoll sein kann:

Persönliche Gründe

Darüber hinaus sind auch die persönlichen Gründe des Eigentümers für den Verkauf von Bedeutung. Viele Eigentümer entscheiden sich beispielsweise dafür, ihre Immobilie im Alter zu verkaufen. Oder sie verkaufen eine gebrauchte Immobilie, um sich im Anschluss – z.B. mithilfe einer Zwischenfinanzierung – eine neue zu kaufen. Auch eine Scheidung ist ein häufiger Grund: Endet die Zugewinngemeinschaft, entscheiden sich die Ehepartner oft für einen Verkauf ihrer Immobilie. In einigen Fällen bietet sich dieser Schritt bereits im Trennungsjahr an.

Verkaufen Sie Ihre gebrauchte Immobilie, obwohl der Immobilienkredit noch läuft, verlangt die Bank in den allermeisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Mieter zieht aus

Für Kapitalanleger empfiehlt es sich, die Immobilie bei Auszug der Mieter zu verkaufen. Da der neue Eigentümer mehr Handlungsspielraum als beim Verkauf einer vermieteten Wohnung hat – er kann sie entweder selbst beziehen oder zu seinen Konditionen verkaufen – lässt sich ein höherer Preis erzielen.

Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?

Gewerbeimmobilie

Für eine Gewerbeimmobilie interessieren sich andere Käufer als für ein Reihenhaus.

Vermietetes Haus

Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, muss sich hinsichtlich der Besichtigungstermine mit dem Mieter absprechen, ihm unter Umständen sogar ein Vorkaufsrecht einräumen. 

Wohnung

Generell sind bei einem Wohnungsverkauf teils andere Dokumente (z. B. die Teilungserklärung) zu besorgen als bei einem Hausverkauf. 

Immobilienverkauf: Aktuelle Marktentwicklungen 2025/2026

Bereits im letzten Quartal des Jahres 2025 sind die Immobilienpreise (wieder) leicht gestiegen. Ein Trend, der sich in 2026 nach einhelliger Meinung aller Experten fortsetzen wird. Aber: Der Anstieg wird sich in einem moderaten Spektrum von einem bis drei Prozent bewegen. Regelrechte Höhenflüge wird es beim Immobilienverkauf aktuell nicht (mehr) geben. Nach den herben Einbrüchen der Immobilienpreise in 2023 haben sich die Rahmenbedingungen für den Immobilienverkauf aktuell verbessert. Dafür sind vor allem drei Faktoren verantwortlich:

• Die Bauzinsen haben mit 3,08 bis 3,56 Prozent (Stand Anfang Februar 2025) ein moderates Niveau erreicht - und werden auf diesem mit einiger Sicherheit auch verharren. Die jüngste Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB) den Leitzins erneut um 0,25 Prozentpunkte zu senken, bekräftigt diese Einschätzung der Finanzexperten.

• Die Inflation ist zwar immer noch vorhanden, hat sich jedoch deutlich abgeschwächt und pendelt aktuell zwischen zwei und drei Prozent.

• Parallel zu diesem beiden Entwicklungen sind die Einkommen zur Jahreswende durch hohe Tarifabschlüsse und Sonderzahlungen auf breiter Front gestiegen - so dass sich im Saldo insgesamt ein Klima ergibt, das die eigenen vier Wände für viele Menschen wieder leistbarer erscheinen lässt.

Die daraus resultierende, steigende Nachfrage begünstigt die steigenden Immobilienpreise und macht den Immobilienverkauf aktuell attraktiv. Denn besonders Bestandsimmobilien profitieren von dieser wieder anziehenden Nachfrage: Die Kostenexplosion beim Neubau und die vielen Unwägbarkeiten bei der Materialbeschaffung und Handwerkerverfügbarkeit haben in diesem Segment noch nicht wieder zu einer spürbaren Wiederbelebung geführt.

Die regionalen Unterschiede bei den Kaufpreisen bleiben gleichwohl unverändert massiv. Nach Berechnungen der Bausparkasse LBS kostet ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 120 Quadratmetern in mittlerer Lage von München derzeit 1,6 Millionen Euro, eine identische Immobilie in Mainz noch 750.000 Euro, während in Magdeburg gerade einmal 300.000 Euro fällig wären.

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) prognostiziert, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in einem Drittel der deutschen Landkreise in den nächsten fünf Jahren um bis zu 25 Prozent fallen könnten, in besonders abgelegenen Regionen sogar noch mehr. Ursächlich dafür sind der demografische Wandel, Abwanderung - und die flächendeckende Order, mit der viele Unternehmen das Home-Office der Corona-Zeit wieder zurückgefahren haben. Die Heimarbeiter hatten für einen kurzzeitigen Boom beim Immobilienverkauf der Häuser "im Grünen" gesorgt.

In den Metropolregionen begünstigt die sich verschärfende Lage am Mietmarkt hingegen eine weitere Dynamik am Wohnimmobilienmarkt. Weil Wohnraum unverändert knapp ist und die Mieten stetig weiter steigen, kann der Immobilienverkauf aktuell hier besonders lohnen: Die Interessentenschar ist per se größer und sucht intensiver.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die schon etwas älter ist und eine schlechte Energiebilanz aufweist, dann ist ebenfalls jetzt der richtige Zeitpunkt dafür: Nicht wenige Käufer, die ihrem Eigenheimtraum in der Hochzinsphase sprichwörtlich auf Eis gelegt haben, reaktivieren ihr Vorhaben jetzt - und sind bei einem attraktiven Kaufpreis durchaus bereit, die anschließenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen selbst durchzuführen. Hauptsache, die eigene Immobilie ist zunächst einmal gesichert.

Wie bereite ich meine Immobilie für den Verkauf vor?

Um die Immobilie für den Käufer attraktiv zu machen, dekorieren Einrichtungsexperten das Verkaufsobjekt mit Möbeln, Teppichen, Vorhängen und Dekogegenständen.

Sie möchten Ihre Immobilie für Käufer bei der Wohnungsbesichtigung bzw. Hausbesichtigung optimal präsentieren? Hier kommt es vor allem auf eine gute Vorbereitung an. Da reicht es nicht aus, das Haus oder die Wohnung aufzuräumen und zu putzen. Auch der äußere Eindruck zählt: Befreien Sie etwa die Terrasse von Laub oder mähen Sie noch einmal den Rasen.

Bei der Deko heißt es: Weniger ist mehr. Vor allem sehr persönliche Gegenstände wie Familienfotos sollten Sie während der Besichtigung in einer Schublade deponieren. Dadurch gelingt es Interessenten besser, sich Ihre Immobilie als eigenes Zuhause vorzustellen. Eine Ausnahme besteht natürlich, wenn der Kaufinteressent eine Immobilie als Kapitalanlage sucht.

Ein Trend aus den USA, auf den sich inzwischen auch viele Immobilienmakler in Deutschland spezialisiert haben, ist das sogenannte Home Staging.

Welche Fragen sollten vor dem Immobilienverkauf geklärt werden?

1. Anschlussimmobilie: Sind Sie bereits im Besitz einer Anschlussimmobilie oder planen Sie den Kauf oder die Miete einer neuen Immobilie nach dem Verkauf? Beachten Sie mögliche finanzielle Auswirkungen, wie etwa Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Kreditauflösung.

2. Immobilienwert: Wurde der Wert Ihrer Immobilie bereits ermittelt? Haben Sie Zugang zu einer unabhängigen Bewertung oder können Sie auf andere Bewertungsmethoden zurückgreifen, um den angemessenen Angebotspreis festzulegen?

3. Dokumente: Liegen alle wichtigen Verkaufsunterlagen für Ihre Immobilie vor, wie beispielsweise Grundbuchauszüge, Baupläne, Energieausweis und andere relevante Dokumente? ➤ Liste benötigter Dokumente

4. Modernisierungen: Gibt es eine Liste aller Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen inklusive der Kosten und Datum? Gibt es bekannte oder potenzielle Renovierungs- oder Instandhaltungsbedürfnisse bei der Immobilie?

5. Inventar: Möchten Sie bestimmtes Inventar, wie zum Beispiel Einbauküche oder andere Möbel, zusammen mit der Immobilie verkaufen? Falls ja, sollten Sie den Wert des Inventars bestimmen und in den Verkaufsprozess einbeziehen.

6. Rechtliches: Gibt es bestehende Vorkaufsrechte oder andere Beschränkungen, die den Verkauf der Immobilie beeinflussen könnten? Prüfen Sie vertragliche Vereinbarungen, behördliche Vorschriften oder Rechte Dritter. Wer ist im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen? Existiert ein Erbbaurecht? Ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung eine Verwalterzustimmung einzuholen?

7. Mängel: Sind Ihnen versteckte Mängel oder bekannte Probleme an der Immobilie bekannt? Eine umfassende Inspektion oder Gutachten kann helfen, potenzielle Käufer zu informieren und mögliche Streitigkeiten nach dem Verkauf zu vermeiden.

8. Privater Immobilienverkauf: Entscheiden Sie, ob Sie den Verkauf privat durchführen möchten oder die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen wollen. Berücksichtigen Sie dabei Ihre Zeit, Ressourcen und Kenntnisse im Verkaufsprozess.

Es ist wichtig, diese Fragen sorgfältig zu beantworten und gegebenenfalls professionellen Rat einzuholen, um den Immobilienverkauf erfolgreich zu gestalten.

Welche Dokumente benötige ich für den Hausverkauf und woher bekomme ich diese?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind darüber hinaus weitere Unterlagen nötig – wie die Teilungserklärung oder die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Mehr Details finden Sie hier: Die Eigentümerversammlung – Ablauf und Beschlüsse

Wie ermittle ich den Immobilienwert?

Lage
der Immobilie

Zustand
der Immobilie

Ausstattung der Immobilie

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie deren Wert kennen. Vergegenwärtigen Sie sich stets, dass mögliche Käufer den Immobilienmarkt schon länger beobachten und daher genau wissen, welche Preise in Ihrer Region üblich sind. Verlassen Sie sich beim Immobilienverkauf weder auf Ihre persönliche Einschätzung noch auf das Urteil von Bekannten oder Freunden, die meinen, Immobilien bewerten zu können. Ein kostspieliges Verkehrsgutachten eines Sachverständigen brauchen Sie für einen normalen Immobilienverkauf jedoch auch nicht.

Eine erste Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie erhalten Sie über einen kostenlosen Online-Wertrechner. Wenn Sie sich für den Immobilienwertrechner von Homeday entscheiden, haben Sie den Vorteil, dass das hinterlegte digitale Tool schon bei der Berechnung einen Vergleich mit kürzlich in Ihrer Region verkauften Immobilien anstellt und Sie so eine viel präzisere Auskunft über den Immobilienwert erhalten als ohne die Berücksichtigung des lokalen Umfeldes.

Trotzdem: Auch ein perfekter Algorithmus hinter einem Online-Wertrechner kann Ihnen immer nur einen - mehr oder minder genauen - Orientierungswert liefern. Um einen verlässlichen Verkehrswert ermitteln zu können ist eine Vor-Ort-Besichtigung Ihrer Immobilie durch einen Makler unverzichtbar. Beim Immobilienverkauf mit einem Homeday-Makler ist dieser Service kostenlos. Der Makler errechnet auf Grundlage eines anerkannten Bewertungsverfahrens einen objektiven Marktwert, der jederzeit nachprüfbar ist.

Wie lege ich den richtigen Angebotspreis fest?

Der durch die Bewertung ermittelte Markt- oder Verkehrswert Ihrer Immobilie bildet die Grundlage für die Festlegung eines Angebotspreises. Der Angebotspreis ist in aller Regel das wichtigste Kriterium für potentielle Käufer im Immobilienexposé, nach dem Sie entscheiden, ob Sie überhaupt weiterlesen und sich mit dem Haus weiterbeschäftigen. Es ist daher enorm wichtig, dass Sie den richtigen Angebotspreis beim Immobilienverkauf möglichst nah am Marktwert halten. Bei zu starker Abweichung riskieren Sie stets einen verzögerten Verkauf der Immobilie:

• Liegt der Angebotspreis deutlich über dem Marktwert, so werden ernsthafte Interessenten dieses Angebot als das einstufen, was es ist: überteuert. Sie müssen damit rechnen, dass die erhoffte Resonanz ausbleibt und sich nur wenige potentielle Käufer melden. Bemerken Sie nach einiger Zeit, dass der Preis für die Immobilie, die Sie verkaufen wollen, offensichtlich zu hoch ist und senken ihn dann, so bekommen Interessenten das natürlich mit - und warten gegebenenfalls auf die nächste Preissenkung. Der Immobilienverkauf verzögert sich immer weiter - mit der Gefahr, dass Ihr Haus bald den Makel eines "Ladenhüters" erhält.

• Setzen Sie den Angebotspreis unter dem Marktwert Ihrer Immobilie an, so kann es ebenfalls passieren, dass sich ernsthaft interessierte Käufer nur sporadisch melden - sie argwöhnen, dass Ihr Haus aufgrund des niedrigen Preises ja wohl irgendwelche versteckten Mängel oder sonstigen Nachteile haben muss. Dafür melden sich vielleicht Schnäppchenjäger bei Ihnen, denen sie nicht immer eine wirkliche Kaufabsicht unterstellen können. Sollte schließlich doch ein Immobilienverkauf zustande kommen, haben Sie gleichwohl weniger Geld erlöst als theoretisch möglich gewesen wäre.

• Eine optimale Voraussetzung für einen schnellen und erfolgreichen Immobilienverkauf ist gegeben, wenn Sie den Angebotspreis eindeutig am Marktpreis orientieren. Als allgemeine Richtschnur oder Faustregel gilt: Der Angebotspreis darf rund acht Prozent, in Ausnahmefällen zehn Prozent, über dem Verkehrswert liegen. So haben Sie einen kleinen Puffer für Zugeständnisse in den finalen Verkaufsverhandlungen, sprechen aber trotzdem die Klientel dann, die für Ihr Haus das optimale Käuferpotential darstellt. Und: Weil Preis und Käufererwartung zusammenpassen, kann der Verkaufsprozess zügig durchstarten.

Welche Verkaufsstrategie ist die richtige?

Um den Wunsch-Verkaufspreis zu erhalten, bieten sich – je nach Angebot und Nachfrage – unterschiedliche Verkaufsstrategien an.

• Angebotspreis liegt über dem Marktwert: Verkäufer setzen bewusst einen höheren Preis an, um bei späteren Preisverhandlungen mit einem Nachlass zu punkten. Ein Nachteil dieser Strategie ist, dass Interessenten das Angebot wegen des hohen Preises meiden. Spätere Kaufpreissenkungen führen dazu, dass Kaufinteressenten misstrauisch werden und die Immobilie zum "Ladenhüter" wird.

• Angebotspreis entspricht dem Marktwert: Bei dieser Strategie stimmt der Preis und Verhandlungen sind in der Regel nicht erforderlich. Kaufinteressenten entscheiden, ob Sie bereit sind, die Immobilie zu dem marktgerechten Preis zu kaufen. Es ist von einer Kaufabwicklung in einem angemessenen Zeitraum auszugehen.

• Verkaufspreis liegt unter dem Marktwert: Ein Kaufpreis unter dem Marktwert zieht zahlreiche Interessenten an. Liegen verschiedene Kaufangebote vor, können Sie in die Verhandlungen einsteigen. Kaufinteressenten, die die Immobilie kaufen möchten, erhöhen aufgrund der bestehenden Konkurrenz das Angebot und Sie erzielen letztlich einen höheren Preis.

• Verkauf im Bieterverfahren: Nach Feststellung des Immobilienwerts wird ein Mindestgebotspreis festgesetzt. Interessenten haben nun im Bieterverfahren die Gelegenheit, schriftlich innerhalb einer bestimmten Bieterfrist ein Gebot abzugeben. Eine Erhöhung des Gebots ist möglich. Es besteht keine Verpflichtung, die Immobilie an den Höchstbietenden zu verkaufen.

Wie finde ich den passenden Käufer?

Die Suche nach dem passenden Käufer für Ihre Immobilie beginnt stets damit, dass Sie als Eigentümer den "richtigen" Käufer quasi definieren. Überlegen Sie sich, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie von Nutzen sein könnte. Welche Besonderheiten oder Vorzüge hat Ihre Immobile - und für welche Menschen wären diese von Vorteil? So können Sie herausarbeiten, welche Merkmale vielversprechende Interessenten aufweisen sollten. Berücksichtigen Sie dabei demografische Kriterien wie Alter, Familienstand und Geschlecht, aber auch sozioökonomische wie Beruf, Einkommen, Position und soziale Schicht - eventuell noch zusätzliche Aspekte wie Konsumgewohnheiten und Freizeitverhalten.

Die herausragenden Merkmale Ihres optimalen Käufers gehören anschließend in den Titel und in die Anfangszeilen Ihres Exposés, respektive Immobilieninserats. Bei jedem Immobilienverkauf spielt es eine wichtige Rolle, dass das Interesse möglicher Käufer sofort und nachhaltig geweckt wird. Der folgende Text sollte dann im Tenor so vielversprechend sein, dass sich der Interessent zu sofortigem Handeln aufgefordert fühlt.

Das richtige Medium für die Veröffentlichung auswählen: Schalten Sie Ihr Inserat sicherheitshalber auf den großen Internetplattformen. ImmoScout 24, Immowelt und Co. sind zwar keine "Zielgruppenmedien", bieten jedoch aufgrund ihrer großen Reichweite ganz praktische Vorteile für den Immobilienverkauf. Je nach Immobilie, die Sie verkaufen möchten, können auch Anzeigen in Tageszeitungen und Wochenblättern effektiv sein. Nachteil der Printmedien allerdings: Sie sind "vergänglich", während Internetanzeigen für einen gewissen Zeitraum permanent abrufbar sind. Hilfreich können auch, sofern Sie eine Zielgruppe aus dem näheren Umfeld ins Auge gefasst haben, Verkaufsschilder am Haus selbst sein.

Beachten Sie außerdem: Sind Sie selbst in den sozialen Medien aktiv, so spricht nichts dagegen diese Kanäle ebenfalls für die Suche nach dem richtigen Käufer zu nutzen. Wünschen Sie sich beispielsweise ein junges Paar mit beruflichem Ehrgeiz, so bietet sich eine Veröffentlichung im Karrierenetzwerk LinkedIn an. Hier lesen übrigens oft auch kapitalkräftige Investoren mit, die für Ihren Immobilienverkauf ebenfalls interessant sein könnten. Oder sind Sie auf Facebook Mitglied einer Gartenfreunde-Gruppe, so erreicht Ihr Inserat mit einiger Sicherheit auch Familien auf der Suche nach einen neuen Zuhause.

Ob Sie bei den Besichtigungsterminen alle Interessenten zunächst Fragebögen ausfüllen lassen oder sich auf Ihre persönliche Einschätzung verlassen, ob der Kandidat in die nähere Auswahl kommt, ist Ermessenssache. Wird der Verkauf Ihrer Immobilie von einem Makler betreut, so nimmt dieser Ihnen in dieser entscheidenden Phase die Vorauswahl ab.

Stellen Sie sich auch darauf ein, dass einige der Menschen, die zur Besichtigung erschienen sind, sich bereits währenddessen gegen einen Kauf entscheiden. Bei den übriggebliebenen müssen Sie sich nun vergewissern, dass sie sich Ihr Haus auch leisten können: Sie benötigen eindeutige Unterlagen zu Ihrer Bonität und Kreditwürdigkeit (Schufa-Auskunft) sowie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und eine Arbeitgeberauskunft. Das wichtigste Dokument bleibt gleichwohl eine entsprechende Finanzierungszusage der Bank des Käufers.

Für die finale Entscheidung, wer der richtige Käufer für Ihre Immobilie ist, gibt es keine Anleitung. Sie können bei mehreren verbleibenden Interessenten "auf Ihr Bauchgefühl" hören, dem Meistbietenden den Zuschlag erteilen oder auch demjenigen, der als erster alle gewünschten Unterlagen vorgelegt hat.

Immobilie erfolgreich vermarkten: Tipps und Strategien

Im Folgenden haben wir Ihnen die zehn wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf von privat zusammengefasst und erläutern die Strategien, mit denen Sie erfolgreich ans Ziel gelangen.

1. Jeder Immobilienverkauf sollte gut überlegt und vor allem perfekt geplant werden Zu dem wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf von privat gehört daher der Ratschlag: Planen Sie hinreichend Zeit für Ihr Vorhaben ein.

2. Immobilienwert ermitteln lassen: Um einen richtigen Angebotspreis ansetzen zu können, müssen Sie den genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen. Dieser wird auch von den aktuellen Marktbedingungen mitbestimmt. Sie brauchen also zwingend einen Experten, der sich in der Materie auskennt, und mit diesem Wissen Ihre Immobilie fundiert bewerten kann.

3. Überprüfen Sie kritisch, welche kleinen Mängel und Defekte Sie vor dem Verkauf noch ausbessern sollten, damit Ihr Haus einen insgesamt integren Eindruck macht. Schönheitsreparaturen kosten nicht die Welt, haben aber oft einen enormen Effekt auf die Optik.

4. Das Exposé als Visitenkarte: Ein attraktives Exposé ist die Basis, auf der ein erfolgreicher Immobilienverkauf gründet. Lassen Sie Ihre Immobilie professionell fotografieren, um sie in einem vorteilhaften Licht darstellen zu können. Scharfe und gut belichtete Innen- und Außenaufnahmen erleichtern möglichen Interessenten die Orientierung und können im Idealfall das gewisse Ambiente der Immobilie transportieren. Unterstützen Sie diesen Eindruck durch einen aussagekräftigen Text. Machen Sie detaillierte Angaben zu allen relevanten Aspekten: Wohnfläche, Zimmeranzahl, Grundstücksgröße, Grundrisse, besondere Ausstattung, Angaben zur Infrastruktur in der Nähe, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und weiteres. Und auch das gehört zu den Tipps für den Immobilienverkauf von privat: Lassen Sie alte unansehnliche Grundrisse modern aufarbeiten, damit Interessenten keine Lupe brauchen, um irgendetwas erkennen zu können.

5. Nutzen Sie zur Veröffentlichung Ihres Immobilieninserates die großen Immobilien-Plattformen im Internet - und geben Sie Ihrer Anzeige eine ausreichend lange "Standzeit". Oft reichen 60 Tage für den Immobilienverkauf von privat nicht aus. Überlegen Sie, ob Sie Ihr Immobilieninserat zusätzlich auf ausgesuchten Kanälen in den sozialen Medien oder in Ihrem persönlichen Netzwerk platzieren können.

6. Einer der oft sträflich vernachlässigten Tipps für den Immobilienverkauf von privat: Bereiten Sie sich einhundertfünfzigprozentig vor: Sie sollten jede noch so abwegige Kleinigkeit zu Ihrer Immobilie wissen und deshalb ein möglichst umfassendes "Kompendium" aller Unterlagen zu Ihrer Immobilie stets zur Hand haben. Darin enthalten sind alle Reparatur-Rechnungen, die Daten für den Fenstereinbau, das letzte Wartungsprotokoll der Heizung, der Grundsteuerbescheid und die Heizkostenabrechnung.
   
   Außerdem wissen Sie, welche Supermärkte in der näheren Umgebung zu empfehlen sind, welche Sportkurse das Kulturzentrum anbietet und in welchem zeitlichen Abstand Bus oder Bahn in die Innenstadt oder zum Hauptbahnhof fahren.

7. Nach der Veröffentlichung Ihrer Anzeige sind Sie auf Abruf: Gewährleisten Sie, dass ein potentieller Käufer, Sie jederzeit erreichen kann. Geben Sie bereits im Inserat mehrere Kontaktwege an (telefonisch, per Mail, via WhatsApp).

8. Richten Sie Ihre Immobilie für die Besichtigungen her: Bedenken Sie stets, Interessenten möchten nicht Ihr privates Zuhause kaufen, sondern Sie suchen eine Immobilie, die sie zu ihrem Heim machen können. "Entpersonalisieren" Sie Ihr Zuhause daher nach Möglichkeit, indem Sie persönliche Dinge und spezielle Deko wegräumen. Sind Sie hingegen bereits ausgezogen und die Räume daher leer, so überlegen Sie, ob Sie mit Home Staging nicht ein einladenderes Ambiente schaffen könnten. Mit ein paar Leihmöbel und wohldosierter Deko erhalten Räume ein Gesicht und erleichtern es potentiellen Käufern, sich ihre eigene Einrichtung an diesem Ort vorzustellen.

9. Trainieren Sie Ihre Gesprächsführung für die Kaufpreisverhandlungen mit dem möglichen Käufer. Falls Sie nicht gerade über ein angeborenes Verhandlungsgeschick verfügen, gehört diese Empfehlung durchaus zu den beachtenswerten Tipps für den Immobilienverkauf von privat. Sie sollten stets souverän, aber niemals stur auftreten. Geben Sie möglichen Käufern das Gefühl, dass Sie deren Position ernstnehmen und stimmen Sie kleinen Abstrichen zu - aber machen Sie niemals größte Zugeständnisse als die, die Sie ohnehin einkalkuliert hatten. Ein guter Abschluss ist derjenige, bei dem beiden Seiten final das Gefühl haben, ein gutes Geschäft gemacht zu haben.

10. Kompromisslos sollten Sie hingegen bei der Bonitätsprüfung des potentiellen Käufers sein. Lassen Sie sich eine Schufa-Auskunft, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge sowie in jedem Fall die Finanzierungszusage der Käufer-Bank vorlegen. Und: Nehmen Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch, um den Kaufvertragsentwurf des Notars in Ihren Sinne gegenchecken zu lassen. Erst wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist, sollten Sie den Schlüssel zu Ihrer Immobilie aushändigen.

Wie finde ich einen Makler für den Immobilienverkauf?

Um einen Makler für den Immobilienverkauf zu finden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Hier sind einige individuelle Ansätze, die dir bei der Maklersuche helfen können:

Wie verkauft Homeday meine Immobilie?

Die wichtigsten Tipps zum Immobilienverkauf zusammengefasst

Diese Tipps sollen Ihnen helfen, den Immobilienverkauf strukturiert anzugehen, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und den Prozess erfolgreich abzuwickeln. Denken Sie daran, dass individuelle Umstände variieren können, daher ist es ratsam, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen und Ihre spezifische Situation zu berücksichtigen.

Was sind die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf?

Um ein gutes Verkaufsergebnis zu erzielen, sollten Verkäufer Fehler vermeiden:

• Unrealistische Kaufpreiserwartungen: Ein zu hoher Kaufpreis wirkt abschreckend und führt zu einem geringen Kaufinteresse. Der Verkaufsprozess zieht sich in die Länge.

• Mangelnde Vorbereitung der Unterlagen: Eigentümer wissen oftmals nicht, welche Dokumente vorliegen müssen. Fehlende Unterlagen wirken unprofessionell und können dazu führen, dass Kaufinteressenten abspringen oder der Verkaufsprozess länger als geplant dauert.

• Unprofessionelle Präsentation: Ein unzureichend aufbereitetes Exposé gibt keine ausreichenden Informationen und macht insgesamt einen schlechten Eindruck. Nur wenige Kaufinteressenten fühlen sich angesprochen.

• Unzureichend vorbereitete Immobilie: Eine ungepflegte und vernachlässigt wirkende Immobilie wirkt bei einer Besichtigung eher abschreckend. Macht die Immobilie einen ordentlichen und gepflegten Zustand, wirkt sich das positiv auf den Verkaufspreis aus.

• Schlechtes Marketing: Verkäufer bieten die Immobilie nur auf einer Plattform an und verzichten darauf, das Immobilienangebot bekannt zu machen. Auf diese Weise erreichen sie eine geringere Zahl Kaufinteressenten.

• Keine Verhandlungsbereitschaft: Das Beharren auf einem Verkaufspreis führt dazu, dass Interessenten abspringen. Unprofessionelles Verhalten während der Kaufpreisverhandlungen kann den Abschluss ebenfalls verhindern.

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Der augenfälligste und für potentielle Käufer wohl wichtigste Unterschied zwischen einer vermieteten Immobilie und einem Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit liegt in dem Umstand, dass ein vermietetes Haus regelmäßige Einkünfte in Form von Mieteinnahmen generiert, während eine Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit in aller Regel auf lange Sicht keinen Ertrag „abwirft“. Die finanzielle Kalkulation hinter der Kaufabsicht ist folglich eine völlig andere. Im günstigsten Fall finanziert sich eine vermietete Immobilie quasi selbst, weil die Mieteinnahmen die Kreditraten decken. Im Umkehrschluss liegt der Kaufpreis einer Mietimmobilie zumeist deutlich über dem einer vergleichbaren Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit.

Die vermietete Immobilie darf als wertstabile Anlage betrachtet werden, die nicht nur regelmäßige Einkünfte gewährleistet, sondern zudem relevante steuerliche Vorteile mit sich bringt, weil sie hohe Absetzungen und Abschreibungen erlaubt.

Die Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit markiert hingegen eine eher in die Zukunft gerichtete Investition, die – bei entsprechend attraktiver Lage – zu einem späteren Zeitpunkt ihr Potential entfaltet – sei es für die angedachte Eigennutzung oder eben auch zur Vermietung.

Direkt nach dieser quasi ertragswirtschaftlichen Differenz rangiert natürlich die Tatsache, dass Mietverhältnisse gekündigt werden können, sowohl von Mieterseite als auch (unter den strengen Bedingungen eines starken Mieterschutzes) von Vermieterseite. Grundsätzlich ist die Eigennutzung einer vermieteten Immobilie nicht gänzlich ausgeschlossen, sofern die Bedingungen für die Anmeldung von Eigenbedarf gegeben sind.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann dagegen nur mit dem erklärten Einverständnis des Wohnberechtigten aufgehoben werden, das dieser ebenso gut dauerhaft verweigern kann. Zudem wird der Wohnberechtigte für die Löschung des Wohnrechts üblicherweise eine monetäre Entschädigung in Höhe des Wohnrechtwerts einfordern.

Trotzdem eröffnen sich auch für den Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit respektable Verkaufschancen. Als Käufer kommen bevorzugt Investoren in Frage, die langfristig mit einem Wertzuwachs der Immobilie kalkulieren und aktuell überhaupt kein Interesse an einer Eigennutzung haben. Auch gibt es einige Immobilienfirmen, die den Ankauf von Wohnungen und Häusern mit vorhandenem Wohnrecht zu ihrem Spezialgebiet gemacht haben.

Wichtig bei der Vermarktung ist ein realistischer Angebotspreis, der den Wert des Wohnrechts berücksichtigt, und eine transparente Kommunikation: Klären Sie Käufer frühzeitig und umfassend über alle Bedingungen des Wohnrechts auf. Präsentieren Sie das Wohnrecht auf Lebenszeit als fixen Bestandteil des Verkaufs, um eine stabile Vertrauensbasis zu schaffen.

Immobilienverkauf und Steuern - was fällt an?

Bei jedem Immobilienverkauf in Deutschland "verdient" der Fiskus mit - weil er auf den Kauf Grunderwerbsteuer erhebt. Diese geht jedoch zu Lasten des Käufers und beträgt je nach Bundesland zwischen 3.5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Sie als Verkäufer fällt beim Immobilienverkauf hingegen nur dann die sogenannte Spekulationssteuer an, wenn zwischen dem Kauf Ihrer Immobilie und deren Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und Sie mit dem Immobilienverkauf einen Gewinn erzielen. Diesen Gewinn müssen Sie dann nach Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.

Allerdings gibt es Ausnahmen - und zwar für selbstgenutzte Immobilien, für die eine deutlich verkürzte sogenannte Spekulationsfrist greift. War die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor Ihr persönliches Zuhause, so bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei.

Dabei rechnet das Finanzamt übrigens in Kalenderjahren - und nicht wie bei vermieteten Immobilien mit den genauen Daten von ursprünglichem Kaufvertrag und Tag des Verkaufs.
Das bedeutet: Zur Erfüllung der vorgeschriebenen drei Jahre reicht es aus, wenn Sie im Dezember 2025 in Ihr neues Zuhause eingezogen sind und das Haus bereits im Januar 2026 wieder verkaufen. Trotz der tatsächlichen Eigennutzung von nur einem Jahr und zwei Monaten, können Sie drei Kalenderjahre nachweisen - und der Fiskus kann für den Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer verlangen.

Und noch eine Besonderheit sollten Sie gegebenenfalls im Hinterkopf behalten: Wenn Sie in einem Zeitrahmen von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, ganz gleich, ob Wohnungen oder Häuser, kaufen und wieder verkaufen, so sieht das Finanzamt den Tatbestand des gewerblichen Immobilienhandels als gegeben an - und Sie müssen zusätzlich zur Spekulationssteuer noch Gewerbesteuer abführen. Die übliche "Drei-Objekte-Regel" beim Immobilienverkauf können örtliche Behörden im Zweifelsfall sogar strikter auslegen und bereits bei zwei Immobilien anwenden - oder auch nachsichtiger handhaben, wenn Sie gute Gründe für den jeweiligen Immobilienverkauf vorbringen können.

Immobilienverkauf ohne Makler - Chancen und Risiken

Ein Immobilienverkauf ohne Makler ist selbstverständlich möglich und machbar. Er kann einige Vorteile mit sich bringen, birgt jedoch stets auch Risiken, die sich vor allem aus der Unkenntnis der Materie ergeben.

Chancen beim Immobilienverkauf ohne Makler

1. Keine Maklerprovision: Die Kostenersparnis bei der Maklercourtage ist üblicherweise der Hauptgrund für die Entscheidung, den Immobilienverkauf in Eigenregie durchzuführen. In aller Regel stehen für Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises auf der Rechnung. Allerdings sind für Sie als Verkäufer in diesen Betrag auch viele Serviceleistungen inklusive.

2. Stärkere Kontrolle des Verkaufsprozesses: Viele Eigentümer möchten direkt mit eventuellen Interessierten sprechen, sich unmittelbar ein Bild von potentiellen Käufern machen - und nicht erst den Makler "filtern" lassen. Sie schätzen den zwischenmenschlichen Kontakt und wollen sich beim Immobilienverkauf das sprichwörtliche Zepter nicht aus der Hand nehmen lassen.

3. Zügiger Verkauf: Die Nachfrage nach Immobilien ist in Deutschland deutlich größer als das vorhandene Angebot. Die Überlegung, dass sich ein knappes Gut recht zügig verkaufen lässt, ist insofern recht einleuchtend. Als Pluspunkt kommt obenauf, dass bei einem Immobilienverkauf von privat, auch der Käufer keine Maklerkosten hat - und insofern noch eher bereit ist, rasch in den Kauf einzuwilligen.

4. Größerer Spielraum beim Preis: Viele Eigentümer rechnen mit einem größeren Spielraum bei den Kaufpreisverhandlungen, weil sie ja die Maklerprovision schon gespart haben. So können sie Käufern eher entgegenkommen und trotzdem den Preis erzielen, der ihnen für ihren Immobilienverkauf vorschwebt.

Risiken beim Immobilienverkauf ohne Makler

1. Fehlende Fach- und Marktkenntnis: Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, der viele Fachgebiete tangiert. Sie können sich in einige Themen zwar einlesen, erlangen bei einem einzigen Immobilienverkauf jedoch niemals die routinierte Erfahrung, die ein Makler mitbringt. Und so können kleine Fehler oft bittere Konsequenzen haben. Vergessen Sie beispielsweise beim Exposé den Energieausweis, so droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Oder fehlende Unterlagen verzögern den gesamten Verkaufsprozess unnötig - auf die Gefahr hin, dass ein vielversprechender Käufer schließlich abspringt.

2. Falsche Immobilienbewertung: Eine professionelle Wertermittlung der Immobilie, die Sie verkaufen möchten, ist unerlässlich, um einen marktgerechten Angebotspreis festlegen zu können. Sie müssen also entweder einen unabhängigen Immobiliengutachter damit beauftragen und diesen auch bezahlen oder Sie laufen Gefahr, mit einem falsch angesetzten Preis den gesamten Verkaufsprozess zu gefährden. Das Ergebnis der kostenlosen Online-Wertrechner im Netz ist immer nur ein grober Orientierungswert für den Immobilienverkauf, der professionell gegengecheckt werden muss.

3. Menschenkenntnis und Verhandlungsgeschick: Wissen Sie, was Besichtigungstouristen sind? Das sind Menschen, die sich zu ihren puren Vergnügen Häuser ansehen, ohne diese überhaupt kaufen zu wollen. Die Gefahr ist gar nicht so klein, dass sich ein paar von ihnen auch bei Ihren Besichtigungen einfinden - und Ihnen nur Ihre Zeit stehlen. Makler erkennen diese Kandidaten sofort. Bei jedem Immobilienverkauf haben Sie es immer mit Menschen zu tun, die Sie einschätzen und auf die Sie sich einlassen müssen - ganz besonders natürlich bei den so wichtigen Kaufpreisverhandlungen. Nicht jeder Eigentümer verfügt über ein "natürliches" Verhandlungsgeschick und eine solide, verlässliche Menschenkenntnis.

4. Rechtliche Fallstricke: Im gesamten Verkaufsprozess sind einige rechtliche Hürden zu nehmen, die mitnichten hoch sind. Nur wenn sie nicht beachtet werden, wirken sie trotzdem wie ein Fallstrick. Der bereits erwähnte Energieausweis im Exposé, der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag, überhaupt die schriftliche Fixierung aller mündlichen Absprachen im finalen Kaufvertrag - wenn Sie keinen qualifizierten Makler an Ihrer Seite haben, sollten Sie unbedingt einen externen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags beauftragen, bevor Sie diesen unterzeichnen.

Kosten beim Immobilienverkauf - damit müssen Sie rechnen

Die Kosten, die Sie als Verkäufer beim Immobilienverkauf zu tragen haben, bemessen sich vorrangig daran, ob Sie mit einem Makler zusammenarbeiten oder nicht.

• Beauftragen Sie einen Makler mit dem Immobilienverkauf, so deckt die Maklercourtage in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises (die Hälfte der üblicherweise in Rechnung gestellten 7,14 Prozent) nahezu alle anfallenden Kosten ab.

• Möchten Sie Ihren Immobilienverkauf in Eigenregie durchführen, so kommt eine lange Liste an Einzelrechnungen zusammen. Dazu gehören:

  • Kosten für den Energieausweis

  • Honorar für einen Immobiliengutachter

  • Honorar für einen professionellen Fotografen

  • eventuell Kosten für die Aufarbeitung von Grundrissen etc.

  • Insertionskosten

  • Honorar für einen Fachanwalt, der Ihren Kaufvertragsentwurf prüft

• Unabhängig von der Entscheidung für oder gegen einen Makler, stehen außerdem diese Posten beim Immobilienverkauf zur Disposition:

  • Renovierungskosten vor dem Immobilienverkauf

  • eventuell Löschung einer noch vorhandenen Grundschuld

  • eventuell Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank

  • möglicherweise Spekulationssteuer

Die Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienverkauf hat der Käufer zu übernehmen. Er muss außerdem Grunderwerbsteuer zahlen und eventuell die andere Hälfte der Maklerprovision, also ebenfalls 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Rechtliches beim Immobilienverkauf

Jeder Immobilienverkauf unterliegt konkreten, gesetzlichen Regelungen, an die Sie sich als Verkäufer halten müssen - bei Missachtung drohen Ihnen Bußgelder wie im Fall des fehlenden Energieausweises oder Schadenersatzforderungen bis hin zum Recht des Käufers vom Kaufvertrag zurückzutreten, beispielsweise, wenn Sie Mängel am Haus arglistig verschweigen.

1. Informationspflicht des Verkäufers: Sie müssen den Käufer über Mängel an Immobilie oder Grundstück, die Ihnen bekannt sind, die gleichwohl mit bloßem Auge nicht unbedingt zu erkennen sind, explizit unterrichten. Dazu zählen beispielsweise Altlasten oder Asbest in der Fassadenverkleidung. Weist der Käufer Ihnen später nach, dass Sie diese Mängel beim Immobilienverkauf arglistig verschwiegen haben, kann er den Kaufvertrag anfechten.
Verschweigen Sie sogenannte Rechtsmängel, also beispielsweise Rechte Dritter an Immobilie oder Grundstück (Wegerecht, Pachtverhältnisse, Grunddienstbarkeiten), dann kann der Käufer seine Mängelhaftung innerhalb einer Verjährungsfrist von 30 Jahren (!) geltend machen.

2. Energieausweis: Die Vorlage eines gültigen Energieausweises ist bei jedem Immobilienverkauf Pflicht. Er muss bereits dem Exposé beigefügt sein. Ein Verstoß gilt als Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro belegt werden kann.

3. Notarpflicht: Sie können in Deutschland keinen Immobilienverkauf ohne einen Notar rechtsgültig abschließen: Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags schreibt der Gesetzgeber verbindlich vor. Aber Achtung: Der Notar prüft lediglich die juristische Korrektheit des Vertrags, er beurteilt nicht die inhaltlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.

4. Eigentumsübertragung: Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Immobilienverkauf noch nicht rechtskräftig - das wird er erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Bis dies geschieht, können durchaus einige Wochen oder sogar Monate ins Land gehen. Denn in der Zwischenzeit veranlasst der Notar zunächst die Auflassungsvormerkung (als Reservierung der Immobilie für den Käufer), der Käufer muss die Grunderwerbsteuer zahlen, zumeist eine Grundschuld eintragen lassen, bevor seine Bank die vereinbarte Kreditsumme auszahlt und der Verkäufer den vollständigen Kaufpreis erhält. Erst wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind, gibt der Notar dem Grundbuchamt "grünes Licht" für die Eintragung des neuen Eigentümers.

Immobilie verkaufen – FAQ

Themengebiet: Immobilienverkauf

Lesen Sie jetzt:

Haus der Eltern im Pflegefall verkaufen

Sollte man das Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen?

Haus verkaufen

Haus verkaufen 2023: alle Tipps und Infos

Wohnung verkaufen

Erhalten Sie Tipps, wie Sie Ihre Eigentumswohnung am besten verkaufen

Grundstück verkaufen

Grundstück verkaufen – Darauf kommt es an

Energieausweis

Darum ist er beim Immobilienverkauf wichtig

Kaufvertrag Haus

Wie kommt der Kaufvertrag für ein Haus zustande?

Hausverkauf Kosten

Mit diesen Nebenkosten müssen Sie beim Verkauf rechnen

Wohnungsverkauf Nebenkosten

Welche Kosten entstehen für den Verkäufer?

Notarkosten Wohnungsverkauf

Welche Notarkosten fallen für den Wohnungsverkauf an?

Wohnungsbesichtigung

Tipps für Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter

Hausbesichtigung

So bereiten sich Verkäufer und Käufer perfekt vor

Immobilie jetzt verkaufen

Wann sollte der Immobilienverkauf stattfinden?

Dauer beim Hausverkauf

Was die Verkaufsdauer einer Immobilie aussagt

Haus bei Scheidung

Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?

Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung

Darum ist sie beim Immobilienverkauf wichtig

Mängelhaftung

Wer haftet für Schäden nach dem Immobilienverkauf?

Haus renovieren und verkaufen

Lohnt der Aufwand einer Renovierung vor dem Verkauf?

Immobilienverkauf Steuer

Welche Steuern fallen bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf an?

Wohnrecht

In welchen Fällen bietet sich ein Wohnrecht an?

Rechtliche Risiken beim Hausverkauf

Welche Risiken sollten Sie kennen?

Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Wie unterscheiden sich die Optionen?

Flurkarte

Was beinhaltet eine Flurkarte und wo ist diese hinterlegt?

Notaranderkonto oder Direktzahlung

Welche Vor-und Nachteile gibt es?

Zugewinngemeinschaft

Was bedeutet Zugewinngemeinschaft und was ist der Zugewinnausgleich?

Fehler beim Immobilienverkauf

Was sind typische Fehler und wie lassen Sie sich vermeiden?

Trennungsjahr

Was ist das Trennungsjahr und wie wird es dokumentiert?

Immobilie im Alter

Verkaufen oder behalten? Gründe für und gegen einen Verkauf.

Grundbuchauszug

Was beinhaltet ein Grundbuchauszug und wo bekommen Sie ihn?

Zwischenfinanzierung

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Immobilientausch

Für wen eignet sich ein Immobilientausch und wie funktioniert der Wechsel?

Spekulationssteuer

Wann fällt die Spekulationssteuer an und wie wird sie berechnet?

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Erfahren Sie, wie der Verkauf einer vermieteten Immobilie gelingt.

Vermietete Wohnung verkaufen

Tipps zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Vermietetes Haus verkaufen

Tipps rund um den Verkauf eines vermieteten Hauses

Mehrfamilienhaus verkaufen

Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?

Verwalterzustimmung

Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?

Haushaltsauflösung

Wie plane ich eine Haushaltsauflösung?

Haus verkaufen in Hamburg

Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf in Hamburg?

Exposé für Immobilien

So präsentieren Sie Ihre Immobilie für den Verkauf

Bieterverfahren

Wie läuft das Verfahren ab und in welchen Fällen bietet es sich an?

Gewerbeimmobilien verkaufen

Wann handelt es sich um eine gewerbliche Immobilie?

Pflegeimmobilie verkaufen

Wann es sich lohnt, welche Kosten anfallen und worauf zu achten ist

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Haus verkaufen ohne Makler

Welche Risiken drohen beim Verkauf ohne Makler?

Teilungsversteigerung

Was gibt es bei einer Teilungsversteigerung zu beachten und wie läuft sie ab?

Haus schnell verkaufen

Alle Infos und Tipps zum Thema Haus schnell verkaufen

Verkaufspreis

So erzielen Sie den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie

Bruchteilseigentum

Erfahren Sie, wie sich das Bruchteilseigentum von weiteren Eigentumsarten unterscheidet.

Bruchteilsgemeinschaft

Wann liegt eine Aufteilung nach Bruchteilen vor?

Teilverkauf am Haus

Was sind die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs eines Hauses?

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.