Verwalterzustimmung
beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Um eine
Eigentumswohnung zu verkaufen
,
ist die Verwalterzustimmung erforderlich. Erfahren Sie hier u.a. wie
diese Regelung die Eigentümergemeinschaft schützt und wann ein Verwalter
berechtigt ist, seine Zustimmung zu verweigern.
Inhaltsverzeichnis
Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?
Darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?
Welchen Zweck hat die Verwalterzustimmung?
Nach den Vorgaben des
Wohnungseigentumsgesetzes
ist es möglich, in der
Teilungserklärung
festzulegen, dass der Verwalter beim Verkauf einer Eigentumswohnung
seine Zustimmung geben muss. Durch dieses Verfahren möchte der
Gesetzgeber verhindern, dass ein unseriöser oder zahlungsunfähiger
Käufer Eigentümer in einer
Eigentümergemeinschaft
wird. Denn wenn ein Eigentümer einer Gemeinschaft seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, gehen diese Kosten zu Lasten
der Eigentümergemeinschaft. Gerade bei einer kleineren
Eigentümergemeinschaft kann das zu Problemen führen.
Ob eine Verwalterzustimmung für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung
notwendig ist, können Sie der Teilungserklärung oder auch dem
Bestandsverzeichnis
Ihres
Grundbuchs
entnehmen. Die Überprüfung führt auch der
Notar
durch, wenn er einen Kaufvertrag erstellt. Er koppelt die Fälligkeit
des Kaufpreises an die Verwalterzustimmung. Nach Unterzeichnung des
Kaufvertrages
kümmert sich der Notar um dessen Abwicklung. Die WEG-Verwaltung wird
mit Übermittlung einer Kopie des Kaufvertrags über den Verkauf
informiert und steht in der Pflicht eine Verwalterzustimmung in
notarieller Form zu erbringen.
Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?
Wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt, übernimmt der Verwalter verschiedene Aufgaben:
Er prüft die Bonität des Käufers durch die Anfrage bei einer Auskunftei
Er erteilt seine Zustimmung zum Eigentümerwechsel
Er regelt den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer, indem er entsprechende Unterlagen wie den Wirtschaftsplan bereitstellt
Er informiert die anderen Eigentümer über den Wechsel
Er erstellt eine zeitanteilige Abrechnung des Hausgelds zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
Fallen Kosten für die Verwalterzustimmung an?
Üblicherweise erfolgt die
Genehmigung durch den Verwalter in notariell beglaubigter Form. Der
Verwalter muss für die Erteilung der Verwalterzustimmung persönlich bei
einem Notar erscheinen, um die Erklärung abzugeben. Die dabei
entstehenden Kosten für die Verwalterzustimmung sind allgemeine
Verwaltungskosten, die zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Das heißt, bei
jedem Eigentümerwechsel übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten.
Abweichende Regelungen sind jedoch möglich. So lassen sich die Kosten
auch auf den Verkäufer übertragen. Darüber hinaus stellen einige
Verwalter eine Sondervergütung für die Bearbeitung in Rechnung. Diese
Kosten trägt in den meisten Fällen der Verkäufer.
In welchen Fällen darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?
Der Verwalter wahrt die
Interessen der Eigentümergemeinschaft. Werden diese durch den Eintritt
des neuen Eigentümers bedroht, ist eine Verweigerung möglich. Ein
Verwalter darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn ein wichtiger
Grund vorliegt. Willkürlich kann der Verwalter den neuen Eigentümer also
nicht ablehnen. Nur wenn beispielsweise Zweifel an der persönlichen
oder finanziellen Integrität bestehen, ist es möglich, die Zustimmung zu
verwehren.
Erteilt die Wohnungsverwaltung die Zustimmung nicht, obwohl kein
wichtiger Grund vorliegt, wird die Verwaltung gegenüber dem Verkäufer
schadenersatzpflichtig. Gibt es Zweifel an der Erteilung der
Genehmigung, kann die Wohnungsverwaltung auf einer außerordentlich
einberufenen
Eigentümerversammlung
eine Entscheidung herbeiführen.
Ist ein Verkauf ohne Verwalterzustimmung möglich?
Wenn Sie bei einem Verkauf auf
die Verwalterzustimmung verzichten, obwohl diese gemäß Teilungserklärung
vorgesehen ist, bleibt der Kaufvertrag unwirksam und kann nicht
abgewickelt werden. Das Eigentum kann in diesem Fall nicht auf den
Käufer übergehen. Mit Schadenersatzansprüchen des Käufers müssen Sie
allerdings nicht rechnen, da der Vertrag nicht zustande gekommen ist.
Der Notar weist bei der Beurkundung darauf hin, dass der Vertrag erst
mit der Verwalterzustimmung wirksam wird.
Sollte der Verwalter seine Zustimmung verweigern, können Sie eine Klage
auf Verwalterzustimmung einreichen. In diesen Fällen übernimmt das
Gericht die Prüfung, ob die Verweigerung der Verwalterzustimmung
rechtmäßig war.
Es ist auch möglich, die Verwalterzustimmung aus der
Teilungserklärung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der
Eigentümergemeinschaft zu streichen. Dies kann die Abwicklung des
Verkaufs erleichtern, da die Einholung der Verwalterzustimmung oft zu
einer Verzögerung im Verkaufsprozess führen kann. Zudem ist die
Verwalterzustimmung in vielen Fällen lediglich ein formaler Akt und die
Prüfung des Käufers wenig aussagekräftig.
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