• Verwalterzustimmung beim Verkauf: Infos & Kosten

    Verwalterzustimmung
    beim Verkauf einer Eigentumswohnung

    Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen ,
    ist die Verwalterzustimmung erforderlich. Erfahren Sie hier u.a. wie
    diese Regelung die Eigentümergemeinschaft schützt und wann ein Verwalter
    berechtigt ist, seine Zustimmung zu verweigern.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Welchen Zweck hat die Verwalterzustimmung?

    2. Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?

    3. Fallen Kosten für die Verwalterzustimmung an?

    4. Darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?

    5. Ist ein Verkauf ohne Verwalterzustimmung möglich?

    Welchen Zweck hat die Verwalterzustimmung?

    Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes ist es möglich, in der Teilungserklärung
    festzulegen, dass der Verwalter beim Verkauf einer Eigentumswohnung
    seine Zustimmung geben muss. Durch dieses Verfahren möchte der
    Gesetzgeber verhindern, dass ein unseriöser oder zahlungsunfähiger
    Käufer Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft
    wird. Denn wenn ein Eigentümer einer Gemeinschaft seinen
    Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, gehen diese Kosten zu Lasten
    der Eigentümergemeinschaft. Gerade bei einer kleineren
    Eigentümergemeinschaft kann das zu Problemen führen.

    Ob eine Verwalterzustimmung für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung
    notwendig ist, können Sie der Teilungserklärung oder auch dem
    Bestandsverzeichnis Ihres Grundbuchs entnehmen. Die Überprüfung führt auch der Notar
    durch, wenn er einen Kaufvertrag erstellt. Er koppelt die Fälligkeit
    des Kaufpreises an die Verwalterzustimmung. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages
    kümmert sich der Notar um dessen Abwicklung. Die WEG-Verwaltung wird
    mit Übermittlung einer Kopie des Kaufvertrags über den Verkauf
    informiert und steht in der Pflicht eine Verwalterzustimmung in
    notarieller Form zu erbringen.

    Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?

    Wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt, übernimmt der Verwalter verschiedene Aufgaben:

    • Er prüft die Bonität des Käufers durch die Anfrage bei einer Auskunftei

    • Er erteilt seine Zustimmung zum Eigentümerwechsel

    • Er regelt den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer, indem er entsprechende Unterlagen wie den Wirtschaftsplan bereitstellt

    • Er informiert die anderen Eigentümer über den Wechsel

    • Er erstellt eine zeitanteilige Abrechnung des Hausgelds zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.

    Fallen Kosten für die Verwalterzustimmung an?

    Üblicherweise erfolgt die
    Genehmigung durch den Verwalter in notariell beglaubigter Form. Der
    Verwalter muss für die Erteilung der Verwalterzustimmung persönlich bei
    einem Notar erscheinen, um die Erklärung abzugeben. Die dabei
    entstehenden Kosten für die Verwalterzustimmung sind allgemeine
    Verwaltungskosten, die zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Das heißt, bei
    jedem Eigentümerwechsel übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten.
    Abweichende Regelungen sind jedoch möglich. So lassen sich die Kosten
    auch auf den Verkäufer übertragen. Darüber hinaus stellen einige
    Verwalter eine Sondervergütung für die Bearbeitung in Rechnung. Diese
    Kosten trägt in den meisten Fällen der Verkäufer.

    In welchen Fällen darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?

    Der Verwalter wahrt die
    Interessen der Eigentümergemeinschaft. Werden diese durch den Eintritt
    des neuen Eigentümers bedroht, ist eine Verweigerung möglich. Ein
    Verwalter darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn ein wichtiger
    Grund vorliegt. Willkürlich kann der Verwalter den neuen Eigentümer also
    nicht ablehnen. Nur wenn beispielsweise Zweifel an der persönlichen
    oder finanziellen Integrität bestehen, ist es möglich, die Zustimmung zu
    verwehren.

    Erteilt die Wohnungsverwaltung die Zustimmung nicht, obwohl kein
    wichtiger Grund vorliegt, wird die Verwaltung gegenüber dem Verkäufer
    schadenersatzpflichtig. Gibt es Zweifel an der Erteilung der
    Genehmigung, kann die Wohnungsverwaltung auf einer außerordentlich
    einberufenen Eigentümerversammlung eine Entscheidung herbeiführen.

    Ist ein Verkauf ohne Verwalterzustimmung möglich?

    Wenn Sie bei einem Verkauf auf
    die Verwalterzustimmung verzichten, obwohl diese gemäß Teilungserklärung
    vorgesehen ist, bleibt der Kaufvertrag unwirksam und kann nicht
    abgewickelt werden. Das Eigentum kann in diesem Fall nicht auf den
    Käufer übergehen. Mit Schadenersatzansprüchen des Käufers müssen Sie
    allerdings nicht rechnen, da der Vertrag nicht zustande gekommen ist.
    Der Notar weist bei der Beurkundung darauf hin, dass der Vertrag erst
    mit der Verwalterzustimmung wirksam wird.

    Sollte der Verwalter seine Zustimmung verweigern, können Sie eine Klage
    auf Verwalterzustimmung einreichen. In diesen Fällen übernimmt das
    Gericht die Prüfung, ob die Verweigerung der Verwalterzustimmung
    rechtmäßig war.

    Es ist auch möglich, die Verwalterzustimmung aus der
    Teilungserklärung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der
    Eigentümergemeinschaft zu streichen. Dies kann die Abwicklung des
    Verkaufs erleichtern, da die Einholung der Verwalterzustimmung oft zu
    einer Verzögerung im Verkaufsprozess führen kann. Zudem ist die
    Verwalterzustimmung in vielen Fällen lediglich ein formaler Akt und die
    Prüfung des Käufers wenig aussagekräftig.

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    Verwalterzustimmung – FAQ

    Welchen Zweck hat die Verwalterzustimmung?

    Durch die Verwalterzustimmung möchte der Gesetzgeber verhindern, dass ein unseriöser oder zahlungsunfähiger Käufer Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft wird. Denn wenn ein Eigentümer einer Gemeinschaft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, gehen diese Kosten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Gerade bei einer kleineren Eigentümergemeinschaft kann das zu Problemen führen.

    Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?

    Wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt, prüft der Verwalter die Bonität des Käufers durch die Anfrage bei einer Auskunftei. Er erteilt außerdem seine Zustimmung zum Eigentümerwechsel und regelt den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer, indem er entsprechende Unterlagen wie den Wirtschaftsplan bereitstellt. Des Weiteren informiert er die anderen Eigentümer über den Wechsel. Mehr Aufgaben

    Fallen Kosten für die Verwalterzustimmung an?

    In der Regel muss die Verwalterzustimmung durch einen Notar beglaubigt werden. Dazu muss der Verwalter persönlich bei einem Notar erscheinen und die Erklärung abgeben. Die dabei entstehenden Kosten für die Verwalterzustimmung sind allgemeine Verwaltungskosten, die zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Das heißt, bei jedem Eigentümerwechsel übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten. Abweichende Regelungen

    In welchen Fällen darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?

    Ein Verwalter darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Zweifel an der persönlichen oder finanziellen Integrität bestehen. Aus reiner Willkür darf die Zustimmung nicht verweigert werden. Erteilt die Wohnungsverwaltung die Zustimmung nicht, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt, wird die Verwaltung gegenüber dem Verkäufer schadenersatzpflichtig. Mehr dazu

    Ist ein Verkauf ohne Verwalterzustimmung möglich?

    Sofern die Verwalterzustimmung laut Teilungserklärung nötig ist, ist es nicht möglich, ohne diese zu verkaufen. Der Kaufvertrag wäre unwirksam. Sollte der Verwalter seine Zustimmung verweigern, können Sie eine Klage auf Verwalterzustimmung einreichen. In diesen Fällen übernimmt das Gericht die Prüfung, ob die Verweigerung der Verwalterzustimmung rechtmäßig war.

    Themengebiet: Immobilienverkauf

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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