Ist definiert, um welchen Immobilientyp es sich handelt, empfiehlt sich eine umfangreiche Marktanalyse. Hier sollte unter anderem die Frage geklärt werden, für welche Zielgruppe die Immobilie von Interesse ist, denn eine Tankstelle spricht andere Kaufinteressenten an als ein Einzelhandelsgeschäft. Im nächsten Schritt gilt es, einen angemessenen
Angebotspreis
festzulegen. Für eine Immobilie mit einem bestehenden Gewerbemietvertrag erzielen Sie in der Regel sehr gute Verkaufsergebnisse. Eine leerstehende Immobilie ohne Gewerbemieter lässt sich hingegen nur schwer verkaufen. Ratsam ist beim Gewerbeimmobilienverkauf die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Immobilienmakler, der eine ausgezeichnete Expertise für dieses Marktsegment besitzt.
Wonach richtet sich der Wert einer Gewerbeimmobilie?
Um den Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie zu berechnen, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Es betrachtet die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage und anhand von Faktoren wie erzielbaren Mieteinnahmen, Liegenschaftszinsen oder den
Bewirtschaftungskosten
. Mit dem Ertragswertverfahren soll herausgefunden werden, welcher Gewinn sich mit einer Immobilie erzielen lässt. Ausführliche Informationen zum Ertragswertverfahren inklusive Beispielrechnung erhalten Sie in unserem Ratgeber
Zum Artikel: Verkehrswert ermitteln
.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, sind folgende Unterlagen erforderlich:
Welche Unterlagen konkret notwendig sind, hängt von der Art der Gewerbeimmobilie ab. Für eine Fabrik benötigen Sie mitunter andere als für ein Ladengeschäft. Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie auf die Unterstützung durch einen Makler setzen, übernimmt der Fachmann die Zusammenstellung der Unterlagen für den Verkauf der Logistikimmobilie.
Welche Steuern fallen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien an?
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie wie einen Betrieb verkaufen, sind Sie in der Regel einkommenssteuer- und möglicherweise auch gewerbesteuerpflichtig. Halten Sie als Privatperson eine Gewerbeimmobilie und vermieten diese, sind Sie in der Regel nur einkommensteuerpflichtig. Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, sind Sie gewerbesteuerpflichtig. Das Finanzamt geht dann von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Gehört die Immobilie allerdings zu Ihrem Betriebsvermögen, ist die Veräußerung steuerpflichtig nach der Art Ihrer betrieblichen Besteuerung.
Außerdem zahlen Sie bei dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie unter Umständen auch eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, die sogenannte
Spekulationssteuer
.
Sie fällt immer dann an, wenn diese zwei Bedingungen erfüllt sind:
Mit der Spekulationssteuer will der Gesetzgeber verhindern, dass Immobilien nur gekauft werden, um sie nach einer Wertsteigerung gewinnbringend zu verkaufen. Daher ist die Steuer mit rund 40 Prozent des Gewinns sehr hoch. Gewinne, die ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Gewerbeimmobilie erzielt, muss er mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Von dem Gewinn kann er jedoch Kosten abziehen, welche im Rahmen des
Immobilienverkaufs
angefallen sind und so Steuern sparen. Dazu gehören:
Gut zu wissen:
Verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie mit einem Verlust, können Sie diesen von der Steuer absetzen.
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
Unter diesen Umständen ist es möglich, eine Gewerbeimmobilie zu veräußern ohne eine Spekulationssteuer zu zahlen:
Sie halten die Zehn-Jahres-Frist ein. Unter Umständen ist es möglich, mit potenziellen Käufern bereits vor deren Ablauf einen
Vorvertrag
zu schließen.
Sie oder Ihre Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, wohnen im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor in der Immobilie.
Der Gewinn aus dem Verkauf beträgt maximal 600 Euro und ist als Freibetrag daher nicht spekulationssteuerpflichtig. Hier lohnt es sich, genau zu rechnen, welche Aufwände sich von dem Gewinn abziehen lassen.
Sonderfall Betriebsauflösung
Wenn Sie als Gewerbetreibender eine Immobilie aufgrund einer Betriebsauflösung aus dem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen überführen, definiert das Gesetz dies als Erwerb der Immobilie. Das heißt: Die Spekulationsfrist für die Immobilie beginnt erst mit dem Tag, an dem Sie sie in Ihren Privatbesitz überführen. Sie können die Immobilie also in der Regel frühestens zehn Jahre nach der Überführung ohne Spekulationssteuer verkaufen.
Wann ist eine Immobilie Teil des Betriebsvermögens?
Eine Immobilie gehört immer dann zu Ihrem steuerlichen (notwendigen) Betriebsvermögen, wenn Sie sie für Ihr Unternehmen nutzen – zum Beispiel als Büroimmobilie, Produktionsimmobilie oder Logistikimmobilie. Eine Ausnahme besteht nach §8 EStDV, wenn der Immobilienwert unter 20.500 Euro liegt. Nutzen Sie nur einen Teil der Immobilie im Rahmen Ihres Betriebes, zählt dieser Teil zu Ihrem steuerlichen Betriebsvermögen.
Gewerbeimmobilien verkaufen – privat oder mit Makler?
Grundsätzlich können Sie eine Gewerbeimmobilie ohne Beauftragung eines Maklers auch privat verkaufen. Wer allerdings wenig Erfahrung bei dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie hat, sollte auf die Zusammenarbeit mit einem Experten setzen. Spezielle Gewerbeimmobilienmakler verfügen in den Teilbereichen über eine ausgezeichnete Marktkenntnis, wissen wie man den Immobilienwert ermittelt und sorgen dafür, dass Sie Ihre Gewerbeimmobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen. Bitte beachten Sie, dass in diesem Fall jedoch eine Maklerprovision für die Gewerbeimmobilie anfällt.
Gewerbeimmobilie verkaufen – FAQ
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Das Bewertungsgesetz definiert eine Gewerbeimmobilie als Immobilie, deren Wohn- und Nutzfläche überwiegend gewerblich genutzt wird. Es gibt verschiedene Typen von Gewerbeimmobilien: Büro-, Logistik- und Freizeitimmobilien, Produktionsimmobilien wie Lagerhallen oder Verteilzentren, Gewerbeparks, Handelsimmobilien wie Einkaufszentren oder Geschäfte des Einzelhandels.
Mehr zu den Immobilientypen
Wie verkaufe ich eine Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, gilt es zunächst, die Zielgruppe zu bestimmen und einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Die Wertberechnung erfolgt bei Gewerbeimmobilien über das Ertragswertverfahren. Um nicht unter Wert zu verkaufen, empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Gewerbeimmobilie zu beauftragen. In diesem Fall fällt Maklerprovision für die Gewerbeimmobilie an.
Mehr dazu
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie wie eine Logistikimmobilie zu verkaufen, sind unter anderem diese Unterlagen erforderlich: aktueller Grundbuchauszug, Auszug aus der Flurkarte, etwaige Gewerbemietverträge, Baupläne und/oder Bauzeichnungen, Nachweise über erfolgte Modernisierungen oder Sanierungen, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre sowie der Energieausweis. Welche Unterlagen konkret notwendig sind, hängt von der Art der Gewerbeimmobilie ab.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an?
Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gilt: Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn zu versteuern. War die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, sieht es anders aus. Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen veräußert, zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist. Das heißt, der Fiskus erhebt bei jedem Hausverkauf Steuern.
Sollte ich meine Gewerbeimmobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
Grundsätzlich können Sie eine Gewerbe- oder Logistikimmobilie ohne einen Immobilienmakler, also privat verkaufen. Wer allerdings wenig Erfahrung mit dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie hat, sollte auf die Zusammenarbeit mit einem Experten setzen. Spezielle Gewerbeimmobilienmakler verfügen als Experten über eine ausgezeichnete Marktkenntnis in dem Bereich, wissen wie man den Immobilienwert ermittelt und verkaufen Ihre Gewerbeimmobilie zum bestmöglichen Preis.
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Themengebiet:
Immobilienverkauf
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Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
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