Vorvertrag Hauskauf und Reservierungsvereinbarung

Vorvertrag beim Hauskauf: Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll und was sollte er beinhalten?

Wenn der finale Kaufvertrag einer Immobilie noch nicht feststeht, können sich Käufer und Verkäuferinnen auf einen Vorvertrag beim Hauskauf einigen. Auf dem derzeit aufgeheizten Immobilienmarkt stellen Vorverträge für Kaufinteressenten eine Möglichkeit dar, sich ihre Wunschimmobilie zu sichern. Erfahren Sie u.a., was ein Vorvertrag beim Hauskauf ist und wann es sinnvoll ist, diesen abzuschließen.

Inhaltsverzeichnis

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Wozu dient ein Vorvertrag bei Immobilien?

Bei der großen Nachfrage nach Immobilieneigentum müssen Käufer in der Regel schnell handeln. Über einen Vorvertrag beim Hauskauf vereinbaren Immobilienmakler bzw. Verkäuferin und Käufer, die jeweilige Immobilie bis zum endgültigen Kaufvertrag nicht anderweitig zu veräußern. Ein Vorverkaufsvertrag bietet sich vor allem an, wenn der Käufer die Finanzierung des Kaufs noch nicht geregelt hat.

Vorvertrag Hauskauf: Was ist das?

Mit einem Kaufvorvertrag für ein Haus bzw. ein Vorvertrag beim Wohnungskauf vereinbaren Käuferin und Verkäuferin, zu einem späteren Zeitpunkt einen Immobilienkaufvertrag abzuschließen. Damit erlangen beide Parteien die Sicherheit, dass das Vorhaben wie vereinbart durchgeführt wird – es handelt sich um ein vorvertragliches Schuldverhältnis.

Ein Vorvertrag beim Hauskauf bedarf immer einer notariellen Beurkundung und verpflichtet zu einem späteren Kaufvertrag. Der Abschluss eines Vorvertrags beim Hauskauf ohne Notar ist nicht möglich. Der exakte Zeitpunkt des endgültigen Kaufes wird im Vorvertrag der Immobilie bestimmt. Beide Vertragsparteien unterliegen damit dem sogenannten Kontrahierungszwang. Dieser schafft Sicherheit zwischen Käufer und Verkäuferin. Zusätzlich profitieren Käufer von der juristischen Beratung durch den beauftragten Notar.

Gut zu wissen: 

Bei einem Vorvertrag für den Hauskauf ohne Notar handelt es sich lediglich um eine Reservierungsvereinbarung. Die Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf können Verkäufer und Käuferin privat abschließen. Im Gegensatz zu einem Vorvertrag ist eine Reservierungsvereinbarung allerdings unverbindlich und bietet keine rechtliche Sicherheit. Dementsprechend enthält die Reservierungsvereinbarung auch keine Schadensersatzvereinbarung.

Auch für künftige Mietverträge kann ein Vorvertrag geschlossen werden. Mieterin und Vermieter einer Immobilie können sich beispielsweise auf einen Vorvertrag einigen, wenn die Wohnung noch nicht bezugsfertig oder fertiggestellt ist, beide Seiten jedoch sicher gehen wollen, dass der Mietvertrag zustande kommt.

Welche Punkte regelt der Vorverkaufsvertrag? 

Im Vorvertrag der Immobilie halten Käuferin und Verkäufer alle wichtigen Angaben über das geplante Geschäft fest. Im Vorverkaufsvertrag stehen neben einer genauen Bezeichnung der Immobilie der Kaufpreis, die Voraussetzungen für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags und Angaben über einen möglichen Vertragsrücktritt.

Vorvertrag Hauskauf: Welche Inhalte sind wichtig?

Die folgende Übersicht zeigt, welche Aspekte der Vorvertrag enthalten sollte:

  • Name des Käufers

  • Name der Verkäuferin

  • Kaufgegenstand mit Grundbuch- und Flurstücksbezeichnung

  • Höhe des Kaufpreises

  • Frist bis zum endgültigen Vertragsabschluss

  • Vereinbarung über die Kaufpreisfälligkeit

  • Bedingungen, die bis zum Kaufvertragsabschluss vorliegen müssen

  • Bedingungen für einen eventuellen Vertragsrücktritt

  • Vereinbarung über Schadensersatz bei Nichterfüllung des Vertrags

Gut zu wissen: 

Vorvertrag beim Hauskauf mit Anzahlung: Bei vielen Vorverträgen beim Immobilienkauf wird eine Anzahlung berechnet. Die Höhe dieser Anzahlung sollte in jedem Fall im Vorvertrag festgelegt werden. Sobald der Kaufvertrag geschlossen wurde, wird die Anzahlung des Vorvertrags vom Kaufpreis abgezogen.

In welchen Fällen ist ein Vorvertrag beim Hauskauf zu empfehlen? 

In vielen Regionen ist der Immobilienmarkt stark angespannt. Wer endlich seine Traumimmobilie gefunden hat, möchte sichergehen, dass das Geschäft auch abgeschlossen werden kann. Unter Umständen ist die Finanzierung der Immobilie jedoch noch nicht gesichert, und die Kreditzusage der Bank steht aus. Um sicherzugehen, dass kein anderer Kaufinteressent die Immobilie im letzten Moment "wegschnappt", ist der Vorvertrag für den Hauskauf empfehlenswert. Den eigentlichen Kaufvertrag für das Haus schließen Käufer und Verkäuferin später – zum vereinbarten Zeitpunkt ab.

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Denkbar ist auch, dass beide Parteien sich über das Vorhaben einig sind, die Käuferin einen Darlehensvertragunterzeichnet und der Verkäufer der Immobilie plötzlich abspringt. In diesem Fall ist die Käuferin bereits eine Kreditverbindlichkeit mit der Bank eingegangen, bekommt jedoch das Haus oder die Wohnung nicht. Eventuell kann die Bank der Käuferin Schadenersatzforderungen für das Nichtzustandekommen des Kreditvertrages in Rechnung stellen. Um derartige Fälle zu vermeiden, ist die Vereinbarung eines Vorvertrag für den Immobilienkauf sinnvoll.

Kaufvorvertrag Haus: Wie lange sichert der Vertrag die Immobilie?

Wie lange der Vorvertrag gilt, ist zwischen Käufer und Verkäufer frei verhandelbar. Bei vermieteten Häusern oder Wohnungen, die zum Verkauf stehen, spielt der Zeitpunkt des Auszuges etwaiger Mieter häufig eine entscheidende Rolle. Auch Käuferinnen, die planen, selbst in die Immobilien einzuziehen, möchten Doppelbelastungen vermeiden, müssen eventuelle Kündigungszeiten einhalten und ihren eigenen Umzug organisieren. Durch einen Vorvertrag beim Hausverkauf lassen sich zeitliche Spielräume schaffen, ohne dass Verkäuferinnen und Käufer unter großen Zeitdruck geraten.

Welche Kosten entstehen bei einem Vorvertrag?

Bei einem Vorvertrag erhebt der Notar Kosten nach der Gebührenordnung. Die jeweilige Höhe ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Als grobe Orientierung: Entspricht der Kaufpreis der Immobilie 300.000 Euro, liegen die Kosten für den Vorvertrag bei ungefähr 1.300 Euro. Außerdem kann der Notar geringfügige Bearbeitungsgebühren erheben, welche durch Porto und notwendige Büroarbeiten entstehen. Diese Kosten werden üblicherweise nicht mit den Kosten der späteren Beurkundung des Kaufvertrags verrechnet. Durch die Vereinbarung eines Vorvertrags fallen also zusätzliche Kosten an, welche bei einem Hauskauf ohne Vorvertrag nicht entstehen würden. Eventuell lässt sich der Kaufvertragsentwurf durch denselben Notar beurkunden, wodurch in einigen Fällen Kosten eingespart werden können.

Ist es möglich, bei einem Hauskauf von einem Vorvertrag zurückzutreten?

Ein notariell beglaubigter Vorvertrag stellt eine Kaufverpflichtung dar. Immobilienverkäufer haben daher das Recht, eine Schadensersatzklausel in den Vorvertrag aufzunehmen. Schließlich bedeutet ein Rücktritt auch einen gravierenden Zeitverlust beim Immobilienverkauf – schließlich muss der Verkäufer durch den Rücktritt der Käuferin erst wieder einen neuen Käufer für seine Immobilie finden. Aus diesem Grund sieht die Schadensersatzklausel beim Rücktritt der Käuferin vom Vorvertrag eine finanzielle Entschädigung für den Eigentümer vor. Tritt jedoch der Eigentümer beim Hausverkauf vom Vorvertrag zurück, ist der Käufer berechtigt, den Kauf vor Gericht einzuklagen.

Vorvertrag Grundstückskauf oder Hauskauf: Wie ist der Schadensersatz geregelt?

Besteht Einigkeit über den Abschluss eines Kaufvertrages und beide Parteien haben einen Vorvertrag unterzeichnet, besteht ein sogenannter Abschlusszwang. Das heißt, Käufer und Verkäuferin haben sich verpflichtet, den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Kommt der Vertrag nicht zustande, kann die geschädigte Partei Schadenersatz fordern. Wurden alle Bedingungen zum Vertragsabschluss erfüllt und Käuferin oder Verkäuferin treten dennoch zurück, greift die Schadensersatzklausel des Vertrags. Die Höhe des Schadensersatzes vereinbaren die Parteien im Vorvertrag individuell.

Ausnahmefälle für einen Rücktritt vom Vorvertrag

Das Leben ist unberechenbar und jeder Mensch kann mit persönlichen Situationen konfrontiert werden, die bisherige Pläne über Bord werfen. Bei einer lebensbedrohlichen Erkrankung oder einem erlittenen schweren Unfall der Käuferin kommt eine Nichtigkeit des Vorvertrags in Betracht. Diese Nichtigkeit ist mit Hilfe eines Notars zu beantragen.

Vorvertrag Hauskauf und Reservierungsvereinbarung Hauskauf – FAQ

Was ist ein Vorvertrag?

Über einen Vorvertrag beim Hauskauf können Verkäufer und Käuferin sich darauf einigen, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschließen. Durch den Vorvertrag können beide Parteien sichergehen, dass der Immobilienkauf auch wirklich zustande kommt. Für den Abschluss des Vorvertrags ist die Beurkundung durch einen Notar notwendig. Wann der Einsatz eines Vorvertrags sinnvoll ist erfahren Sie hier

Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?

Kosten des Vorvertrags entstehen durch die Beauftragung der Notarin – diese erhebt Kosten entsprechend der Gebührenordnung. Die jeweilige Höhe der Kosten ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Darüber hinaus können Portokosten und Bearbeitungsgebühren entstehen. Als grobe Orientierung: Entspricht der Kaufpreis der Immobilie 300.000 Euro, liegen die Kosten für den Vorvertrag bei ungefähr 1.300 Euro. Mehr Informationen über anfallende Kosten beim Vorvertrag

Wer zahlt den Vorvertrag?

Bei einem Vorverkauf fallen Kosten für die Beauftragung eines Notars an. Es gibt keine gesetzliche Regelung, die festlegt, ob Käufer oder Verkäufer für die Kosten des Vorvertrags aufkommen. Die beiden Vertragsparteien müssen dies individuell verhandeln. Alle Bedingungen eines Vorvertrags beim Hauskauf gibt es hier

Wie lange sichert ein Vorvertrag die Immobilie?

Käufer und Verkäufer können individuell im Vorvertrag festlegen, wie lange dieser die Immobilie sichert. Verschiedene Faktoren spielen für die Dauer eine Rolle – beispielsweise der Auszug etwaiger Mieter. Außerdem müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Weitere Faktoren für die Festlegung der Frist finden Sie hier

Ist es möglich, von einem Vorvertrag zurückzutreten?

Ein notariell beglaubigter Vorvertrag stellt eine Kaufverpflichtung dar. Dementsprechend haben Immobilienbesitzer das Recht, eine Schadensersatzklausel in den Vorvertrag einzubinden. Tritt jedoch der Eigentümer beim Hausverkauf vom Vorvertrag zurück, ist der Käufer berechtigt, den Kauf vor Gericht einzuklagen. Ausnahmefälle, für die ein Rücktritt vom Vorvertrag möglich ist, sind lediglich eine lebensbedrohliche Erkrankung oder ein schwerer Unfall des Käufers. Die Nichtigkeit des Vorvertrags ist mit Hilfe eines Notars zu beantragen.

Themengebiet: Immobilienverkauf

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