Bruchteilsgemeinschaft – wenn mehrere Personen eine Sache besitzen
Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt es verschiedene Eigentumsarten. Besitzen mehrere Personen ein Recht oder eine Sache, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wann eine Aufteilung nach Bruchteilen vorliegt, was dabei bei einer Immobilienvermietung und im Erbrecht zu beachten ist und wie die Gemeinschaft beim Verkauf einer Immobilie vorgeht.
Inhaltsverzeichnis:
Wie läuft die Verwaltung in einer Bruchteilsgemeinschaft ab?
Wie verkauft eine Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie?
Was gilt für eine Bruchteilsgemeinschaft und die Umsatzsteuer?
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Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft besitzt jeder Miteigentümer einen bestimmten Anteil an einer Sache. Grundsätzlich steht jedem Eigentümer der gleiche Anteil zu, sofern die Gemeinschaft keine abweichenden Regeln vereinbart. Jeder Eigentümer besitzt einen klar zu definierenden Teil. Genaue Vorgaben zum Bruchteilseigentum liefert das BGB § 1088 ff sowie §§ 741 ff.
Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?
Eine Bruchteilsgemeinschaft ist keine GbR, da bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts alle Gesellschafter gemeinsam das Eigentum besitzen. Anders als bei einer Aufteilung nach Bruchteilen wird bei der GbR also kein konkreter Anteil zugeordnet. In diesem Fall wird als Eigentümer im Grundbuch die GbR eingetragen, das Verhältnis der Gesellschafter untereinander regelt der Gesellschaftsvertrag.
Gut zu wissen:
Ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie besitzt, ist ein typisches Beispiel für die Bruchteilsgemeinschaft. Das Haus oder die Wohnung gehört jedem Partner zur Hälfte.
Welche weiteren Eigentumsarten gibt es?
Das BGB nennt folgende weitere Eigentumsarten:
Gesamthandsgemeinschaft
Wohnungseigentümergemeinschaft
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft teilt sich das Eigentum in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der jeweilige Anteil eines Eigentümers wird in der Teilungserklärung festgelegt. Die abgeschlossene Wohnung ist das Sondereigentum, während Teile an gemeinsam mit anderen Eigentümern genutzten Flächen zum Gemeinschaftseigentum zählen.
Wodurch unterscheiden sich Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft?
Die Gesamthandsgemeinschaft ist das Gegenteil einer Bruchteilsgemeinschaft. Hier besitzen mehrere Personen eine Sache, dürfen aber nicht unabhängig von den anderen Eigentümern über ihren Anteil verfügen. Bei einer Eigentümergemeinschaft handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft.
Wie läuft die Verwaltung in einer Bruchteilsgemeinschaft ab?
Die Mitglieder verwalten das Eigentum gemeinsam. Jeder Eigentümer kann über seinen quotenmäßigen Anteil frei verfügen, über die gesamte Sache können jedoch nur alle Eigentümer gemeinsam verfügen. Das heißt, ein Eigentümer kann seinen Anteil verkaufen, sodass in der Folge ein neues Mitglied in die Gemeinschaft eintritt. Ein Verkauf der gesamten Sache durch einen einzelnen Bruchteilseigentümer ist jedoch ausgeschlossen.
Bruchteilsgemeinschaft und Vermietung: Was ist zu beachten?
Da alle Mitglieder ihre Immobilie gemeinsam verwalten, kann eine Vermietung nur mit Zustimmung aller erfolgen. Ein Hausmietvertrag bzw. Wohnungsmietvertrag ist daher von allen Mitgliedern zu unterzeichnen. Abweichende Vertretungsregelungen sind allerdings möglich.
Wie verkauft eine Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie?
Der Verkauf ist nur nach gemeinschaftlicher Entscheidung möglich, wenn alle Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind. In diesem Fall erwirbt ein Dritter die Immobilie.
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Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst?
Jeder Eigentümer hat das Recht, die Auflösung zu verlangen. Soll das verhindert werden, können die Mitglieder vertraglich vereinbaren, dass die Auflösung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird. Liegt ein wichtiger Grund zur Auflösung vor, wird die Vereinbarung unwirksam. Wann es sich um einen wichtigen Grund handelt, ist nicht klar definiert und eine Entscheidung im Einzelfall.
Besteht die Gemeinschaft aus zwei Mitgliedern und einer der Beteiligten verkauft seinen Anteil an den anderen, wird dieser Alleineigentümer und die Gemeinschaft ist beendet. Häufig ist das bei Ehescheidungen der Fall, wenn ein Ehepartner den anderen auszahlt und die Immobilie übernimmt.
Können Mitglieder der Gemeinschaft keine Einigung erzielen, ist die Teilungsversteigerung eine letzte Lösungsmöglichkeit. Auf Antrag eines Eigentümers wird die Immobilie im Rahmen einer Versteigerung an den Höchstbietenden verkauft. Diesen Weg sollten die Beteiligten nur im Notfall beschreiten, da hier in der Regel unter Wert verkauft wird.
Wie kann die Bruchteilsgemeinschaft verlassen werden?
Jedes Mitglied der Gemeinschaft darf seinen Bruchteil verkaufen, vererben oder verschenken. In der Praxis ist der Verkauf des Anteils jedoch kaum zu realisieren, da es in der Regel keine Kaufinteressenten gibt. Interessanter wäre ein Verkauf des gesamten Hauses oder der gesamten Wohnung, was jedoch nur möglich ist, wenn alle Eigentümer ihren Anteil veräußern.
Wird keine Einigung erzielt, kann ein Eigentümer die Auflösung der Eigentümergemeinschaft verlangen oder die Teilungsversteigerung beantragen. Ideal ist jedoch eine Abrede mit den anderen Beteiligten, um die Versteigerung zu verhindern.
Was gilt für eine Bruchteilsgemeinschaft und die Umsatzsteuer?
Bis zu einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Jahr 2018 waren Bruchteilsgemeinschaften nach dem Steuerrecht Unternehmen, die bei einer Vermietung Umsatzsteuer abführen mussten.
Inzwischen wertet die Rechtsprechung nicht die Gemeinschaft selbst, sondern die Mitglieder als Unternehmer. Grund ist, dass im Zivilrecht die Bruchteilsgemeinschaft nicht rechtsfähig ist. Umsatzsteuerpflichtig ist damit nicht mehr die Bruchteilsgemeinschaft, sondern jedes Mitglied.
Bruchteilsgemeinschaft – FAQ
Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Besitzen mehrere Personen ein Recht oder eine Sache, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Eigentümer verfügt über den gleichen Anteil an einer Sache. Lesen Sie alles zur Bruchteilsgemeinschaft hier
Wann liegt eine Aufteilung nach Bruchteilen vor?
Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt beispielsweise vor, wenn zwei Ehepartner gemeinsam eine Immobilie besitzen. Jedem der Partner steht der gleiche Anteil an der Immobilie zu. Mehr Infos zu den verschiedenen Eigentumsarten und der Bruchteilsgemeinschaft finden Sie hier
Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?
Eine Bruchteilsgemeinschaft ist keine GbR. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehört die Sache den Gesellschaftern gemeinsam. Daher steht in diesem Fall auch die GbR als Eigentümer im Grundbuch, während bei der Aufteilung nach Bruchtteilen jedem Mitglied ein konkreter Anteil zugeordnet wird.
Wie muss eine Bruchteilsgemeinschaft bei ihrer Auflösung vorgehen?
Jedes Mitglied der Gemeinschaft kann die Auflösung verlangen. Möglich ist die Veräußerung der Immobilie an einen Dritten, sofern alle Mitglieder einverstanden sind. Auch die Übertragung eines Anteils an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft ist möglich. Erzielen die Beteiligten keine Einigung, kann jeder Eigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Da die Immobilie in diesem Fall meistens unter Wert verkauft wird, sollte das nur eine Notlösung darstellen.
