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Grunderwerbsteuer, Renovierungskosten und Umzugskosten – mit dem Kaufpreis allein ist es bei einem Immobiliengeschäft nicht getan. Für Käufer und Verkäufer fallen weitere Kosten beim Wohnungsverkauf an. Im folgenden Artikel erfahren Sie, unter anderem, mit welchen Kosten die Beteiligten rechnen müssen und wer für die Zahlung welcher Positionen zuständig ist.

Welche Kosten entstehen für den Verkäufer?

Für den Verkäufer ergeben sich verschiedene Kosten beim Wohnungsverkauf:

    • Vermarktungskosten
    • Renovierungskosten
    • Kosten für den Energieausweis
    • Notarkosten bei Wohnungsverkauf
    • Spekulationssteuer
    • Vorfälligkeitsentschädigung

Kosten für Vermarktung und Makler

Vermarkten Sie die Immobilie selbst, tragen Sie als Verkäufer die Kosten für Anzeigen in Zeitungen oder auf Internetportalen. Legen Sie den Wohnungsverkauf in die Hände eines professionellen Wohnungsmaklers, wird Maklercourtage fällig. Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklergebühren, die üblicherweise zwischen drei und gut sieben Prozent des Kaufpreises betragen.

Hinweis:

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Sinnvolle Investition in eine Renovierung

Der Verkäufer möchte den bestmöglichen Preis für seine Immobilie erzielen. Um die Wohnung für die Besichtigungen potentieller Käufer ins rechte Licht zu rücken, empfiehlt sich eine Renovierung, sofern sich die Immobilie nicht in einem guten Zustand befindet. Im Zusammenhang mit dem Wohnungsverkauf lohnen sich diese Nebenkosten für den Verkäufer. Mit den Investitionen macht der Verkäufer die Wohnung attraktiv und erzielt so einen höheren Verkaufspreis.

Wertgutachten für eine realistische Preiseinschätzung

In bestimmten Fällen ist die Vorlage eines Immobilienwertgutachtens für den Verkauf einer Wohnung erforderlich. Unter Umständen besteht die finanzierende Bank auf einem Gutachten oder im Zusammenhang mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist die Einschätzung eines Immobiliengutachters gefragt. Auch wenn Sie einen Verkauf in Eigenregie planen, ist ein Wertgutachten hilfreich für eine realistische Preiseinschätzung.

Kosten für die Erstellung des Energieausweises

Weitere Kosten beim Wohnungsverkauf fallen für die Erstellung des Energieausweises an. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, diesen vorzulegen. Es gibt mit dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis zwei verschiedene Arten. Die Kosten für die Erstellung sind von der Ausweisart abhängig. Die Gebäudeart bestimmt, welcher Ausweis vorzulegen ist.

Kosten für die Löschung einer bestehenden Grundschuld

Grundsätzlich trägt der Käufer die Notarkosten bei einem Wohnungskauf. Die Eigentumswohnung muss lastenfrei an den Käufer übergeben werden. Etwaige Grundschulden sind also vor der Eigentumsübertragung zu löschen. Die Kosten für die Löschungsbewilligung und die Grundbuchkosten für die Löschung gehen zu Lasten des Verkäufers.

Nur in bestimmten Fällen: Die Besteuerung des Verkaufsgewinns

Erzielen Sie mit dem Verkauf Ihrer Wohnung einen Gewinn, wird dieser Erlös unter bestimmten Umständen versteuert, umgangssprachlich spricht man von der Spekulationssteuer. Verkauft der Eigentümer eine Immobilie, die sich noch nicht zehn Jahre in seinem Besitz befand, verdient das Finanzamt an dem Erlös mit. Die Höhe ist abhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz und dem konkreten Gewinn.

Gut zu wissen:

Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen zwei Jahren selbst bewohnt, wird der Gewinn nicht besteuert.

Bei vorzeitiger Darlehensablösung: die Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen Darlehensnehmer immer dann, wenn Sie einen Kredit vor Ende der Zinsfestschreibung zurückzahlen. Lösen Sie den Kredit durch den Verkaufserlös vorzeitig ab, ist die Bank berechtigt, Ihnen den entstehenden Schaden mit der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen.

Welche Nebenkosten fallen bei einem Wohnungskauf an?

Beim Kauf einer Wohnung zahlt der Erwerber nicht nur den Kaufpreis sondern weitere Nebenkosten. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Ein Überblick über die möglichen Kosten:

Kostenhöhe

    • Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises (abhängig vom Bundesland)
    • Notar- und Grundbuchkosten rund 2% des Kaufpreises
    • Maklerkosten zwischen 3,57 und 7,14% des Kaufpreises (abhängig vom Bundesland; Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

Wer in Berlin eine Eigentumswohnung für einen Kaufpreis von 250.000 Euro erwirbt, muss also mit folgenden Kosten rechnen:

Kostenhöhe

    • Grunderwerbsteuer: 15.000 Euro (6%)
    • Notar- und Grundbuchkosten 3.750 Euro
    • Maklerkosten 8.925 Euro (insgesamt 7,14%, davon die Hälfte)
    • Gesamt 27.675 Euro

Dazu kommen weiteren Kosten wie Umbau- oder Sanierungskosten und Umzugskosten, die nicht im direkten Zusammenhang mit dem Kaufvertragsabschluss stehen.

Verwalterzustimmung beim Wohnungskauf – welche Kosten fallen an?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss der Verwalter zustimmen. Mit dieser Zustimmungspflicht, die in der Teilungserklärung geregelt ist, schützt die Eigentümergemeinschaft sich vor zahlungsunfähigen Käufern. Die Zustimmung erfolgt in notariell beglaubigter Form. Üblich sind Beglaubigungskosten zwischen 20 und 70 Euro. Die entstehenden Kosten für die Beglaubigung gehören üblicherweise zu den allgemeinen Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer abweichende Regelungen treffen. In diesen Fällen übernimmt meist der Verkäufer die Kosten. Zudem ist der Verwalter berechtigt, eine Bearbeitungsgebühr vom Verkäufer zu verlangen.

Wiederkehrende Kosten beim Wohnungsverkauf – was zahlen Käufer und Verkäufer?

Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlen mit dem Hausgeld laufende Kosten wie Versicherungsbeiträge, Grundsteuer oder Müllabfuhr. Mit der Umschreibung des Eigentums geht die Verpflichtung zur Zahlung der wiederkehrenden Nebenkosten auf den Käufer über.

Gut zu wissen:

Die meisten Käufer finanzieren einen Teil des Kaufpreises der Eigentumswohnung über eine Baufinanzierung. Die monatlichen Raten sollten Sie bei der Kalkulation der wiederkehrenden Kosten also ebenfalls berücksichtigen.

Wohnungsverkauf Nebenkosten – Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Käufer einer vermieteten Immobilie können Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Zu den absetzbaren Kosten zählen:

Ziehen Sie selbst in die Wohnung ein, haben Sie keine Möglichkeit, Nebenkosten geltend zu machen.

Verkauft der Eigentümer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, ist der Gewinn steuerpflichtig und muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Der Verkäufer ist berechtigt, folgende Kosten gegenzurechnen und den Gewinn so zu mindern:

    • Maklerkosten
    • Notarkosten
    • Grundbuchkosten
    • Vermarktungskosten (Anzeigen, Inserate, etc.)
    • Fahrten zu Besichtigungen
    • Kosten für ein Wertgutachten
Gut zu wissen:

Wird der Verkauf nicht wie geplant während des Veranlagungszeitraums durchgeführt, können Verkäufer die Wohnungsverkauf Nebenkosten nicht mehr geltend machen.

Wie funktioniert der Wohnungsverkauf mit Homeday?

  1. 01

    Kostenlose Wohnungsbewertung

    Sie starten Ihren Wohnungsverkauf mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Geben Sie dazu einfach die entsprechenden Eckdaten in unser Formular ein. Schon wenige Sekunden nach dem Absenden wird Ihnen der Wert Ihrer Wohnung angezeigt. Zusätzlich erhalten Sie Ihren Wohnungsbewertung auch per E-Mail – kostenlos und unverbindlich.

  2. 02

    Moderne Bewerbung

    Unsere Bewertung überzeugt Sie? Dann beauftragen Sie Homeday mit dem Verkauf Ihrer Wohnung. Wir platzieren Ihre Immobilie prominent auf den großen Immobilienportalen und präsentieren sie den Interessenten bei Besichtigungen. Dabei übernehmen wir die komplette Kommunikation mit potenziellen Käufern.

  3. 03

    Erfolgreicher Wohnungsverkauf

    Wir stimmen den Verkaufspreis mit Ihnen ab und verhandeln ihn für Sie mit den Kaufinteressenten. Außerdem organisieren wir alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen und stehen Ihnen bis zur Übergabe Ihrer Wohnung an den neuen Eigentümer zur Seite.

Wohnungsverkauf: Nebenkosten spielen für Käufer und Verkäufer eine wichtige Rolle

Nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer müssen bei einem Immobiliengeschäft mit weiteren Zusatzkosten rechnen. Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten sind feste Kosten, die Sie konkret abhängig vom Kaufpreis einkalkulieren können. Dazu kommen flexible Nebenkosten wie die Maklerprovision oder die Sanierungskosten, die vom jeweiligen Einzelfall abhängig sind.

Wohnungsverkauf Nebenkosten – ein Überblick über die Kostenaufteilung zwischen den Parteien:

Kostenart Zahlungspflichtiger
Grunderwerbsteuer Käufer
Notar- und Grundbuchamt Verkäufer
Grundsteuer Käufer
Maklergebühren In der Regel Käufer und Verkäufer je ½
Gutachten Verkäufer
Grundschuldlöschung Verkäufer
Spekulationssteuer Verkäufer
Finanzierungsnebenkosten Käufer
Vorfälligkeitsentschädigung Verkäufer

Wohnungsverkauf Nebenkosten – FAQ

Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungsverkauf für den Käufer und den Verkäufer?

Für Verkäufer fallen bei einem Wohnungsverkauf Nebenkosten für u. a. folgende Posten an: Die Vermarktung, die Maklerin, eine mögliche Renovierung, das Immobilienwertgutachten, die Erstellung des Energieausweises sowie die Dienstleistung des Notars. Käufer sollten Ausgaben für die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren. Dazu kommt meistens die Hälfte der gesamten Maklerkosten. Mehr zu den Kosten beim Wohnungsverkauf

Welche Kosten sind beim Wohnungsverkauf steuerlich absetzbar?

Wohnungsverkäufer können kaum Kosten steuerlich absetzen. Sofern Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, gibt es jedoch die Möglichkeit, den steuerpflichtigen Gewinn des Wohnungsverkaufs zu mindern. Mit dem Gewinn dürfen Sie Makler-, Notar-, Grundbuch- und Vermarktungskosten verrechnen. Das gleiche gilt für die Ausgaben für Fahrten zu Besichtigungen, Modernisierungen und das Wertgutachten.

Welche Kosten fallen für die Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf an?

Die Verwalterzustimmung erfolgt in notariell beglaubigter Form und kostet in der Regel zwischen 20 und 70 Euro. Dieser Posten gehört üblicherweise zu den allgemeinen Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft, es kann jedoch abweichende Regelungen geben, bei denen der Verkäufer die Kosten übernimmt. Der Verwalter darf außerdem eine Bearbeitungsgebühr vom Verkäufer verlangen.

Was kostet ein Makler beim Wohnungsverkauf?

Abhängig vom Bundesland betragen die Maklerkosten bei einem Wohnungsverkauf zwischen 3,57 und 7,14% des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 ist gesetzlich festgelegt, dass der Verkäufer für den Makler mindestens so viel zahlt wie der Käufer. In der Regel teilen sich die Parteien die Gebühren hälftig. Bei einem Wohnungsverkauf mit Homeday zahlen sowohl Verkäufer als auch Käufer nur 1,95% Provision und damit deutlich weniger als marktüblich. Mehr zu den Maklerkosten bei Wohnungsverkauf

Wie hoch sind die Steuern beim Verkauf einer Wohnung?

Bei selbst genutzten Wohnungen fallen in der Regel keine Steuern beim Verkauf an. Auch nicht selbst genutzte Wohnungen können Sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Ist diese Frist noch nicht vergangen, wird beim Wohnungsverkauf die Spekulationssteuer fällig. Diese richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und der Höhe des Verkaufgewinns.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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