• 100% Kostenlos & unverbindlich
  • Unabhängiger Service
Hier würden Sie ein Bild von einer Rechnung zu Kosten beim Immobilienverkauf sehen.

Welche Kosten beim Immobilienverkauf auf Sie zukommen

Vom Notar über das Grundbuchamt bis hin zu Steuern: Der Verkauf einer Immobilie bringt dem Verkäufer nicht nur einiges ein, sondern kostet zunächst auch Geld.

Warum auch der Verkauf einer Immobilie kostet

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, hat in erster Linie den Erlös im Blick. Allerdings bringt ein Immobilienverkauf auch eine Reihe von Nebenkosten mit sich:

  • Notarkosten
  • Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklerprovision
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Spekulationssteuer

Einige Kosten muss der Käufer tragen, andere sind vom Verkäufer zu begleichen. Manche Ausgaben können umgangen oder zurückgeholt werden.

Unter Umständen lohnt sich auch das Vermieten der Immobilie. Alle ausführlichen Informationen sowie Vor- und Nachteile.

Notarkosten

Der Notar gleicht die Interessen von Käufer und Verkäufer aus, formuliert die Inhalte des Kaufvertrags und klärt über ihre Bedeutung auf. Nach Abschluss des Vertrags veranlasst er die Eintragung im Grundbuch sowie im Handelsregister und überwacht die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer.

Nur mit der notariellen Beurkundung wird ein Grundstücksgeschäft rechtskräftig. Die Arbeit des Notars verleiht also beiden Vertragspartnern Sicherheit. Ihre Kosten liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer. Sie werden in aller Regel vom Käufer der Immobilie gezahlt. Allerdings haftet auch der Verkäufer für die Begleichung: Bleibt der Käufer die Kosten schuldig, gehen sie auf den Verkäufer über.

Im Normalfall trägt der Verkäufer aber nur die Kosten, die aufgrund der Löschung der durch ihn veranlassten Grundbucheinträge entstehen.

Wofür wird die Notargebühr bezahlt?

Neben dem Honorar des Notars wird die Gebühr unter anderem für folgende Aufgaben berechnet:

  • Protokollierung des Kaufvertrags
  • Ausfertigung und Vollzug des Kaufvertrages
  • Bestellung und/oder Löschung von Grundschulden
  • Umschreibung der Vollstreckungsklausel
  • Grundbucheintragungen für den neuen Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks
  • Eintrag einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch (sichert dem Käufer seinen Anspruch auf die Immobilie, falls der Verkäufer sie trotz Kaufvertrags an einen anderen Käufer übertragen sollte)
  • Eventuelle Kosten für das Notaranderkonto (ein Treuhandkonto des Notars, auf das der Kaufpreis zunächst vom Käufer überwiesen werden kann)

Notarkosten steuerlich absetzbar?

Fallen Notarkosten beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an und die Immobilie wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt, dann können die Notarkosten nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Im Fall einer zu vermietenden Immobilie können die Notarkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Zu unterscheiden ist aber, ob die Notarkosten zu den Anschaffungskosten oder zu den Finanzierungskosten zählen.

Notarkosten für Anschaffung Notarkosten für Finanzierung
Notarkosten, die auf die Anschaffungskosten für das Grundstück fallen, sind steuerlich nicht absetzbar. Die übrigen Kosten können steuerlich geltend gemacht werden. Der Käufer kann die Notarkosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
  • Für die Arbeit des Notars und die Eintragung im Grundbuch sollten Kosten in Höhe von 1,5 % des Kaufpreises eingeplant werden.
  • Auch der Verkäufer haftet für deren Begleichung.
  • Nur wenn die Immobilie vermietet werden soll, lassen sich die Kosten geltend machen.

Maklerprovision

Wie hoch die Provision ausfällt, entscheidet der Wert des Geschäfts, also der Kaufpreis ohne Nebenkosten. Unerheblich ist dabei, welche Leistungen der Makler erbracht hat, um einen Interessenten erfolgreich zu vermitteln. Allerdings muss er aktiv zum Vertragsabschluss beigetragen haben. Außerdem steht ihm die Provision nur zu, wenn sie vorher vereinbart wurde. Auch die Höhe der Maklerprovision bei einem Kaufobjekt und wer sie zu bezahlen hat, ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Die Kosten liegen zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises. Ein Makler beschleunigt den Verkauf oder die Vermietung, seine Erfahrung kann viel Ärger ersparen und den Erlös steigern. Anhand eines Maklervergleichs aus dem Internet, können Sie den passenden Makler für den Verkauf Ihrer Immobilie finden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt ist, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen, damit der Kredit auf den neuen Eigentümer übergeht. Auch wenn der Verkäufer sein Darlehen vorzeitig tilgen will, ist er auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Sie verlangt dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Berechnung dieser Entschädigung durch die Bank unterliegt keiner gesetzlichen Regelung.

Umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung

Selbst im Falle eines langfristigen Baufinanzierungsdarlehens mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kann der Vertrag bereits nach 10 Jahren gekündigt und ggf. eine günstigere Anschlussfinanzierung gewählt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dabei muss lediglich eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden. Stichtag ist dabei der Tag, an dem das Darlehen vollständig durch die Bank ausgezahlt wurde.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Möglicherweise enthält Ihr Darlehensvertrag auch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Sofern Ihr Vertrag nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurde, können Sie ihn in diesem Fall widerrufen. Außerdem darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen vorzeitig getilgt wird. Allerdings sollte damit gerechnet werden, dass die Bank den Widerruf nicht ohne weiteres akzeptieren wird. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Banken- oder Immobilienrecht aufzusuchen.Wie viele Verträge fehlerhaft sind, ist unklar. Schätzungen zufolge könnte es sich um bis zu drei Millionen Verträge handeln. Ob die eigene Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, sollte am besten ebenfalls von einem spezialisierten Anwalt überprüft werden. Denn die Belehrungen können eine ganze Reihe typischer Fehler enthalten, aufgrund derer sie bereits für unwirksam erklärt wurden. Dabei handelt es sich um Details, die ungeschulte Verbraucher meist nicht erkennen werden. Beispielsweise ist eine Widerrufsbelehrung ungültig, wenn sie den folgenden Satz enthält: „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ Gerichte haben entschieden, dass in diesem Zusammenhang das Wort “frühestens” unklar ist.

Für den Fall, dass die Bank den Widerruf akzeptiert, muss der Restbetrag innerhalb von 30 Tagen zurückgezahlt werden. Unter Umständen ist es also dringend nötig, sich schnell um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Falls sich ein günstiges Angebot finden lässt, kann dieses der Bank vorgelegt werden. Möglicherweise passt sie ihr eigenes Angebot an diese Konditionen an.

  • Im Fall einer vorzeitigen Tilgung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Nach 10 Jahren kann ein Darlehen gekündigt werden, ohne dass die Entschädigung zu zahlen ist. Dabei muss die Kündigungsfrist beachtet werden.
  • Wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann der Vertrag widerrufen oder das Darlehen ohne Entschädigung vorzeitig getilgt werden. Es empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt.

Spekulationssteuer

Falls ein Haus oder eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert wird, muss auf den Erlös aus dem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer bezahlt werden. Ihre Höhe kann bei deutlich mehr als 25 % des Erlöses liegen. Von der Steuer ausgenommen ist der Eigentümer, wenn er im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst die Immobilie bewohnte.

Wer allerdings mehr als drei Immobilien pro Jahr verkauft, gilt vor dem Steuergesetz als gewerblich motivierter Immobilienverkäufer. In diesem Fall ist der Veräußerungsgewinn aus Wohnungs- oder Hausverkauf immer von der Spekulationssteuer betroffen und es gibt keine Möglichkeit, sie zu umgehen. Große Bedeutung für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie hat ein angemessener Preis. Dazu sollte der Wert der Immobilie genau bekannt sein. Den Wert Ihrer Immobilie können Sie durch eine Immobilienbewertung aus dem Internet kostenlos ermitteln lassen.

Die Kosten beim Immobilienverkauf im Überblick

Wofür? Wie hoch? Wer zahlt?
Notar und Grundbuchamt ca. 1,5 % des Kaufpreises Käufer
Grunderwerbsteuer Zwischen 3,5 und 6,5 % Käufer
Maklergebühren Zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises Käufer oder Käufer und Verkäufer
Vorfälligkeitsentschädigung Legt die Bank fest Verkäufer

Weiterführende Artikel: