Kosten beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf zahlt nicht nur der Käufer den vereinbarten Preis an den Verkäufer. Auch werden Gebühren für notwendige Dokumente oder Leistungen fällig.

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

03. Januar 2018 ·  7 Minuten Lesezeit

Energieausweis

Seit 2009 müssen Eigentümer, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, spätestens beim Besichtigungstermin einen Energieausweis für ihre Immobilie vorzeigen. Andernfalls drohen hohe Bußgelder. Die Kosten sind je nach Art des Energieausweises unterschiedlich hoch. Ein Verbrauchsausweis, der auf der Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basiert, kostet den Verkäufer zwischen 50 und 80 Euro. Für einen Bedarfsausweis, für den ein Fachmann eine umfassende Analyse vor Ort vornimmt, zahlt er rund 300 Euro.

Notarkosten

Ob Grundstück, Wohnung oder Haus: Nur mit Notar wird der Immobilienverkauf rechtsgültig. Der Notar übernimmt dabei die Rolle eines neutralen Mittlers zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Immobilienkaufvertrag und ist dabei, wenn Käufer und Verkäufer ihn unterschreiben. Darüber hinaus besorgt er beispielsweise auch für den Vertrag relevante Dokumente oder beantragt die Umschreibung im Grundbuch.

Die Kosten für den Notar (inklusive dessen Auslagen sowie Gebühren des Grundbuchamts) übernimmt in der Regel der Käufer der Immobilie. Ihre Höhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und unabhängig vom Aufwand, den der Notar betreibt. Die Kosten für den Notar betragen zwischen ein bis eineinhalb Prozent vom Kaufpreis.

Für den Verkäufer können in dieser Verkaufsphase Kosten beim Immobilienverkauf anfallen, wenn er Rechte Dritter – etwa die Grundschuld für seine Hausbank oder ein bestehendes Wohnrecht – löschen lässt.

Grunderwerbsteuer

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, stehen die nächsten Kosten an: die Grunderwerbsteuer. Sie wird per Bescheid vom Finanzamt gefordert und ist spätestens einen Monat nach dessen Zustellung zu zahlen. In der Regel wird im Kaufvertrag vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen ist. Anders als die Grundsteuer fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal an. Ihre Höhe ist abhängig vom Kaufpreis und variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt dabei zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Berlin beträgt sie sechs Prozent. Liegt der Kaufpreis unter 2.500 Euro, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die vom Käufer für den Grundstücksbesitz und dessen Bebauung gezahlt wird. Sie wird vier Mal im Jahr fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ihre Berechnung gestaltet sich dabei sehr komplex, da die jeweiligen Werte von unterschiedlichen Faktoren abhängen. So spielt es beispielsweise eine Rolle, in welchem Bundesland sich eine Immobilie befindet. Auch das zuständige Finanzamt und allen voran der Steuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde beeinflussen den Wert.

Hinweis

Das Finanzamt gibt Auskunft darüber, wie viel Grundsteuer Immobilienbesitzer zahlen müssen. Außerdem versendet die Behörde automatisch einen Bescheid.

Maklerprovision

Da ein Hausverkauf für Laien ein erheblicher zeitlicher und organisatorischer Aufwand ist, empfiehlt es sich, einen Makler damit zu beauftragen. Ein guter Makler kümmert sich um jeden Schritt im Verkaufsprozess: Er vermarktet die Immobilie, führt Besichtigungen durch, prüft die Bonität potenzieller Kaufinteressenten und den Vertrag. Im Erfolgsfall erhält er für seine Arbeit eine Maklerprovision. Wer für diese Kosten beim Immobilienverkauf aufkommt, hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie steht. So zahlen Immobilienverkäufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und teilweise in Niedersachsen keinen Cent.

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Weitere Kosten beim Immobilienverkauf

Abhängig vom konkreten Verkaufsfall, können weitere Kosten beim Immobilienverkauf anfallen: etwa, wenn der Verkäufer seine Immobilie in Eigenregie verkauft, finanzielle Belastungen bestehen oder gesetzliche Fristen verletzt werden.

Spekulationssteuer

Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie weniger als zehn Jahre nach ihrem Erwerb und macht damit Gewinn, verstößt er gegen die gesetzliche Spekulationsfrist. Dafür wird eine Steuer fällig, die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet wird. Ihre Höhe ist abhängig vom Einkommenssteuersatz des Verkäufers und dem Wertgewinn der Immobilie.

Nicht zahlen müssen Eigentümer die Steuer hingegen, wenn sie das Haus im Jahr des Verkaufs und im vorletzten Kalenderjahr vor dem Verkauf zumindest anteilig und im Vorjahr durchgängig selbst bewohnt haben.

Vorfälligkeitsentschädigung

Ist eine Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt und wird sie über einen Kredit finanziert, kann es zu zusätzlichen Kosten beim Immobilienverkauf kommen: Die Bank kann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr durch die Auflösung des Kredits ein Zinsschaden entsteht.

Wertgutachten

Um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen, lassen einige Verkäufer ihr Haus oder ihre Wohnung vor dem Verkauf schätzen. Je nachdem, wer den Immobilienwert ermittelt, fallen unterschiedliche Kosten für die Leistung an. Infrage kommen offizielle Gutachter, Architekten, Bauingenieure oder Immobilienmakler.

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Die Kosten beim Immobilienverkauf im Überblick

Wofür? Wie hoch? Wer zahlt?
Energieausweis 50- 300 € Verkäufer
Notar und Grundbuchamt ca. 1,5 % des Kaufpreises Käufer
Grunderwerbsteuer Zwischen 3,5 und 6,5 % Käufer
Maklergebühren Zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises Käufer oder Käufer und Verkäufer
Vorfälligkeitsentschädigung Legt die Bank fest Verkäufer