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    Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – Das sollten Sie wissen

    Rund um den Handel mit
    Immobilien hat der Gesetzgeber viele Rechtsklauseln geschaffen –
    selbstverständlich mit dem Ziel, Käufer und Verkäufer zu schützen. Die
    Risiken beim Hausverkauf
    wachsen mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen. Dem Hauskäufer entsteht
    ein Recht auf Schadensersatz oder Kaufrücktritt, wenn Sie als Verkäufer
    gegen Ihre Pflichten verstoßen. Erfahren Sie hier, welche Risiken und
    Pflichten Sie als Verkäufer beim Hausverkauf kennen sollten.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Informationspflicht von Verkäufern

    2. Energieausweis

    3. Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

    4. Beauftragung eines Notars

    5. Zeitpunkt der Eigentumsübertragung

    6. Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung

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    Informationspflicht von Verkäufern

    Unwissenheit ist keine
    Entschuldigung. Als Hausverkäufer stehen Sie in der Pflicht, Ihrem
    Käufer alle wertrelevanten Informationen zu geben. Treten im Nachhinein gravierende Mängel
    an der Bausubstanz zutage, besteht ein Vertragsauflösungsrecht.
    Eventuell erwirbt der Käufer Anspruch auf Schadensersatz. Das gleiche
    Risiko beim Hausverkauf entsteht, wenn Rechtsverhältnisse wie bestehende Mietverträge , Wohn- und Wegerechte verschwiegen werden. § 433 BGB Abs. 1 schafft die
    entsprechende juristische Grundlage. Klarheit muss ebenfalls über
    Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden
    bestehen, die Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Ein
    Haftungsausschluss minimiert die Risiken beim Hausverkauf für den
    Verkäufer. Er wird im Kaufvertrag fixiert und gilt für versteckte
    Mängel, die für beide Vertragsparteien nicht erkennbar waren.

    Hinweis:

    Der unterschriebene Immobilienkaufvertrag besiegelt das Geschäft
    zwischen Verkäufer und Käufer. Mehrere Aspekte spielen für die
    Rechtsgültigkeit eine Rolle. Erfahren Sie mehr dazu in unserem
    Ratgeber-Artikel:
    Zum Artikel: Kaufvertrag Haus: Das macht den Verkauf rechtskräftig

    Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – Energieausweis

    Die Energieeinspar-Verordnung
    (EnEv) ist 2014 in Kraft getreten. Sie verlangt von jedem
    Immobilienbesitzer die Vorlage bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung.
    Verstöße gegen die Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit Bußgeldern
    bis zu 15.000 Euro. Energieausweise besitzen eine zehnjährige
    Gültigkeit. Minimieren Sie die Risiken beim Hausverkauf und kümmern Sie
    sich rechtzeitig darum.

    Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

    Sie sind mit einem potenziellen
    Käufer handelseinig geworden. Sie haben Ihre Zielsumme und die
    Vorstellungen des Käufers miteinander abgeglichen. Sie besitzen
    stichhaltig positive Informationen zur Bonität des Käufers. Damit
    scheinen die größten Risiken beim Hausverkauf ausgeschlossen. Trotzdem
    kann es passieren, dass sich in dem Zeitraum zwischen mündlicher
    Einigung und notarieller Beurkundung der potenzielle Käufer gegen Ihre
    Immobilie entscheidet. Eine Reservierungsvereinbarung dient beim Hausverkauf als Sicherheit für Verkäufer und Käufer. Sie wird zwischen Käufer in spe und Hausmakler bzw. Wohnungsmakler oder Grundstücksmakler
    abgeschlossen. Ihr Sinn: Die reservierte Immobilie wird keinem anderen
    Interessenten angeboten. Noch sicherer ist der Vorvertrag. Er wird
    notariell beurkundet und ist bindend für Käufer und Verkäufer bis zum
    Verkaufszeitpunkt.

    Hinweis:

    Verkäufer sollten in diesem Zusammenhang auch das Vorkaufsrecht
    Dritter beachten. Danach sind Berechtigte befugt, die Immobilie zu den
    Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten bereits per
    Vorvertrag, aber auch im späteren Kaufvertrag, festgehalten hat. Um in
    diesem Fall eine Schadensersatzforderung des Dritten auszuschließen,
    sollte er das Recht zum Rücktritt vom Vertrag entsprechend in diesem
    festhalten.

    Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – Beauftragung eines Notars

    Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, braucht dazu einen Notar .
    Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht und
    im § 311b Abs. 1 BGB geregelt. Sie reduziert die Risiken beim
    Hausverkauf für beide Parteien, denn der Notar fungiert als
    unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit
    Käufer und Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide
    Vertragsparteien. Zwischen dem Eintreffen des Entwurfs und dem
    Beurkundungstermin sollten im Idealfall mindestens zwei Wochen liegen –
    Zeit für eventuelle Änderungen und Feinabstimmungen im Vertrag.

    Zeitpunkt der Eigentumsübertragung

    Erst Geld, dann Ware: Das gilt auch beim Hausverkauf. Die Immobilie wird erst nach Zahlung des Kaufpreises
    übergeben. Damit sind Nichtzahlungs-Risiken bei Hausverkauf für Sie
    ausgeschlossen. Aber auch der Käufer hat ein Bedürfnis nach Sicherheit.
    Es ist legitim, wenn er den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto
    überweist. Auf diesem notareigenen Konto wird das Geld
    "zwischengeparkt", bis die im Kaufvertrag geregelten Voraussetzungen für
    die Auszahlung des Kaufpreises an Sie erfüllt sind. Mit dem Empfang der
    Schlüssel wird die Immobilie in Besitz genommen. Sie bleiben so lange
    Eigentümer, bis die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.

    Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung

    Die Risiken beim Hausverkauf
    gelten auch für Verkäufer von Eigentumswohnungen. Allerdings liegen die
    Besitzverhältnisse etwas komplizierter. Zu 100 Prozent gehört Ihnen die
    Wohnung selbst, die rechtlich auch als Sondereigentum betitelt wird.
    Außerdem besitzen Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum wie einen
    Teil des Kellers, des Dachbodens und des Grundstücks. Lassen Sie den
    Umfang des Sondereigentums durch den Notar klar im Kaufvertrag fixieren,
    um Risiken abzuwenden. Klären Sie Ihren Käufer über seine Rechte und
    Pflichten in der Eigentümergemeinschaft
    auf. Für den Verkauf vermieteter Wohnungen gilt nach § 566 BGB: Kauf
    bricht nicht Miete. Ab wann fließen dem Käufer die Mieteinnahmen zu? Ab
    wann kommt er für die Betriebsausgaben auf? Solche Details gehören in
    einen Kaufvertrag, um rechtliche Risiken auszuschließen.

    Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – FAQ

    Welche rechtlichen Risiken bestehen beim Hausverkauf?

    Der Verkäufer hat bei einem Immobilienverkauf verschiedene Pflichten. Kommt er diesen nicht nach, geht er rechtliche Risiken ein. Der Verkäufer steht in der Pflicht, dem Käufer alle wertrelevanten Informationen wie bestehende Rechtsverhältnisse oder Belastungen zu geben. Treten im Nachhinein z. B. gravierende Mängel an der Bausubstanz zutage, besteht ein Vertragsauflösungsrecht. Ebenso ist es seit 2014 vorgeschrieben, einen gültigen Energieausweis für die Immobilie vorzulegen. Mehr zu Pflichten für Verkäufer beim Hausverkauf

    Wie lassen sich die Risiken beim Hausverkauf minimieren?

    Kommt der Hausverkäufer seinen Pflichten nach, sind die rechtlichen Risiken schon deutlich minimiert. Doch nicht allein durch Pflichtverletzung besteht Gefahr. So kann es passieren, dass sich in dem Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung der potenzielle Käufer gegen Ihre Immobilie entscheidet. Eine Reservierungsvereinbarung oder – noch besser – ein Vorvertrag minimieren dieses Risiko beim Hausverkauf.

    Welche Rolle spielt der Notar beim Hausverkauf?

    Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, braucht dazu einen Notar, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht. Außerdem reduziert sie die Risiken beim Hausverkauf für beide Parteien, denn der Notar fungiert als unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit Käufer und Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Weiterlesen

    Welche rechtlichen Risiken bestehen zusätzlich beim Wohnungsverkauf?

    Die Risiken beim Hausverkauf gelten auch für Verkäufer von Eigentumswohnungen. Allerdings gehört den Eigentümern nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch rechtliches Sondereigentum wie ein Teil des Kellers. Der Notar sollte den Umfang des Sondereigentums klar im Kaufvertrag fixieren. Zudem ist genau zu klären, ab wann dem Käufer die Mieteinnahmen zufließen und ab wann er für die Betriebsausgaben aufkommt. Weitere Informationen zu rechtlichen Risiken für Immobilienverkäufer

    Themengebiet: Immobilienverkauf

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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