Alleineigentum bei Scheidung und Zugewinnausgleich einer Immobilie
Eine Scheidung macht den anderen Ehegatten nicht automatisch zum Miteigentümer einer Immobilie. Im gesetzlichen Güterstand steht bei Wertzuwächsen häufig der Zugewinnausgleich im Mittelpunkt.
Ein Haus im Alleineigentum wird bei einer Scheidung nicht automatisch geteilt oder auf den anderen Ehegatten übertragen. Die Ehe führt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft nicht dazu, dass eine bereits allein gehörende oder während der Ehe allein erworbene Immobilie gemeinschaftliches Eigentum wird. Maßgeblich bleibt grundsätzlich, wer Eigentümer:in ist.
Für den Zugewinnausgleich wird nicht die Immobilie selbst verteilt, sondern der Vermögenszuwachs beider Ehegatten verglichen. Zugewinn ist die Differenz zwischen Anfangsvermögen und Endvermögen eines Ehegatten. Hat eine Person einen höheren Zugewinn erzielt, kann der anderen grundsätzlich die Hälfte des Unterschieds als Geldforderung zustehen.
Das Grundbuch entscheidet grundsätzlich über die Eigentumslage, nicht die Eheschließung allein.
Ein Wertzuwachs der Immobilie kann den Zugewinn der Eigentümerin oder des Eigentümers erhöhen.
Offene Darlehen und der relevante Bewertungsstichtag können das Endvermögen beeinflussen.
Ein notarieller Ehevertrag kann abweichende Regelungen zu Immobilie und Zugewinnausgleich enthalten.
Warum das Haus nicht automatisch geteilt wird
Auch bei einer Trennung bleibt eine Immobilie grundsätzlich im Eigentum der Person, die als Alleineigentümer:in eingetragen ist, sofern kein Anteil übertragen wurde oder eine andere Vereinbarung besteht. Der Zugewinnausgleich ist davon zu unterscheiden: Er kann einen Zahlungsanspruch auslösen, begründet aber nicht automatisch Miteigentum. Die Nutzung der bisherigen Ehewohnung während einer Trennung ist wiederum eine eigene Rechtsfrage.
Immobilienwert, Darlehen und Stichtag beim Zugewinnausgleich
Für die Berechnung werden Anfangs- und Endvermögen beider Ehegatten gegenübergestellt. Gesetzlich ist für das Endvermögen grundsätzlich der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird. Der Immobilienwert, der Objektzustand und noch bestehende Darlehensverbindlichkeiten können daher entscheidend sein; die konkrete Bewertung ist häufig einzelfallabhängig.
Erbschaft, Schenkung und Ehevertrag bei Immobilien im Alleineigentum
Erhält ein Ehegatte eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung, wird ihr Erwerbswert für den Zugewinnausgleich dem Anfangsvermögen zugerechnet. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder spätere Wertzuwachs außer Betracht bleibt. Ein Ehevertrag zur Immobilie im Alleineigentum kann den gesetzlichen Güterstand verändern oder Regelungen für den Zugewinnausgleich treffen; seine Wirkung ist stets anhand des Einzelfalls zu beurteilen.
