Denkmalschutz bei Immobilien:
Vor- und Nachteile
Eine herrschaftliche Villa, ein schnuckeliges Fachwerkhaus oder ein kleines Schloss mit historischer Vergangenheit: Es gibt zahlreiche Liebhaber von alten, denkmalgeschützten Immobilien. Erfahren Sie hier u. a., worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Denkmalschutz-Wohnung kaufen, welche Steuervorteile der Eigentümer hat und welche Vor- und Nachteile ein denkmalgeschütztes Haus für ihn haben kann.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Der Denkmalschutz bei Immobilien bezieht sich auf bestimmte Gebäude oder Teile von Gebäuden, die aufgrund ihres kulturellen Erbes schützenswert sind und unter besonderen Schutz gestellt werden.
Denkmalschutz kann für verschiedene Arten von Gebäuden gelten, wie Schlösser, Burgen, Kirchen, Fachwerkgebäude usw.
Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien müssen Genehmigungen für jegliche Baumaßnahmen einholen und unterliegen bestimmten Restriktionen, um den Erhalt des historischen Wertes zu gewährleisten. Steuerliche Vorteile können mit dem Denkmalschutz verbunden sein.
Inhaltsverzeichnis:
Wie funktioniert die Immobilienbewertung einer Denkmalimmobilie?
Wird energieeffizientes Sanieren von Denkmalschutz-Bauten gefördert?
Was bedeutet der Denkmalschutz bei Immobilien?
Nur weil ein Gebäude viele Jahre alt ist, steht es nicht automatisch unter Denkmalschutz. Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz, das verschiedene Kriterien benennt, die ein Gebäude als schützenswert definieren. Allen voran muss ein öffentliches Interesse bestehen, welches die Sicherung und Förderung des Gebäudes als kulturelles Erbe rechtfertigt. Als Denkmalschutz-Voraussetzungen gelten neben dem Baujahr beispielsweise auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung.
Eine Auswahl von Gebäudetypen, die – abhängig von den jeweiligen Landeskriterien – beispielsweise häufig unter Denkmalschutz stehen:
Schlösser
Burgen
Stadttore
Kirchen und Kapellen
Gutshäuser
Wassertürme
Windmühlen
Theater
Wohn- und/oder Geschäftshäuser
Kaserne
Fachwerkgebäude
Als Baudenkmäler ernannte Gebäude trägt die lokale Denkmalbehörde als Teil des Bauamts der Kommune oder des Landkreises in die Denkmalliste (Einsicht bei der Unteren Denkmalbehörde) ein. Die Eintragung hat den Zweck, das denkmalgeschützte Haus z. B. vor dessen Abriss oder einer baulichen Veränderung zu schützen. Das bedeutet für die Eigentümerin einige Einschränkungen: Obwohl sie sich mit dem Kauf verpflichtet, die Immobilie instand zu halten, hat sie bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung für sämtliche geplante Baumaßnahmen (Sanierung, Modernisierung etc.) einzuholen.
Welche Arten von Denkmalschutz gibt es?
Neben den erwähnten Baudenkmälern gibt es auch Boden- und Kulturdenkmäler. Ein Bodendenkmal ist oftmals ein archäologisches Denkmal, bei dem sich in einem bestimmten Boden oder Gewässer Zeugnisse der Kulturgeschichte finden. Dies können Befestigungsanlagen oder Überreste von früheren Siedlungen sein. Auch ein Kulturdenkmal ist ein Zeugnis vergangener Zeiten. Oft handelt es sich um von Menschenhand geschaffene Bauwerke oder Objekte bzw. Überreste davon. Das sind zum Beispiel Kunstwerke, Skulpturen oder Sammlungen. Kulturdenkmäler werden u. a. mit Geldern der Deutschen Stiftung Denkmalschutz (DSD) oder durch spezielle Programme für Denkmalpflege der Bundesregierung bewahrt.
Gut zu wissen: Auch wenn ein Gebäude nicht in der Denkmalliste auftaucht, sollten Interessenten von potenziellen Denkmalschutz-Immobilien vor dem Kauf bei der Behörde nachfragen, ob eine Aufnahme bereits geplant beziehungsweise der entsprechende Prozess bereits im Gange ist.
Hinweis:
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Wie funktioniert die Immobilienbewertung von Homeday?
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Wo steht Denkmalschutz im Grundbuch?
Der Denkmalschutz einer Immobilie steht so nicht direkt im Grundbuch. Allerdings lohnt es sich dennoch, das Grundbuch zu prüfen: In der Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen) können Denkmalschutzauflagen eingetragen sein.
Wo ist der Denkmalschutz eingetragen?
Der Denkmalschutz einer Immobilie wird verbindlich nur in der amtlichen Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes, Landkreises oder der Gemeinde vermerkt.
Kann man Denkmalschutz beantragen?
Nicht jedes Gebäude älteren Baujahrs steht automatisch unter Denkmalschutz. Neben Festlegung des Denkmalschutzes durch die entsprechende Behörde der Gemeinde ist es daher möglich, Denkmalschutz für eine Immobilie zu beantragen. Eigentümer können daran Interesse haben, wenn ihnen ihre Immobilie besonders erhaltenswert erscheint und wenn sie von den steuerlichen Vorteilen des Denkmalschutzes profitieren wollen.
Wie wird eine Immobilie zum Denkmal?
Ob eine Immobilie als Denkmal eingestuft wird, entscheidet die jeweils zuständige Denkmalschutzbehörde auf Basis des Denkmalschutzgesetzes des Bundeslandes. Dazu muss die Immobilie bestimmte Bedingungen erfüllen, die in den Denkmalrechten der Bundesländer definiert sind. Neben städtebaulichen, künstlerischen oder geschichtlichen Aspekten ist auch die Lage relevant für die Entscheidung. Befindet sich das Haus nicht in einem anerkannten Sanierungsgebiet, wird es nicht unter Denkmalschutz gestellt, da in dem Fall das Finanzamt die Sanierungskosten nicht anerkennt.
Wie kann man Denkmalschutz beantragen?
Eigentümer, die der Meinung sind, dass ihr Haus unter Denkmalschutz gestellt werden sollte, stellen einen Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Diese prüft den Antrag und begutachtet die Immobilie im Hinblick auf das Denkmalschutzgesetz. Erfüllt das Haus die nötigen Kriterien, wird es der offiziellen Denkmalliste hinzugefügt.
Wer darf Denkmalschutz beantragen?
Grundsätzlich obliegt es der Eigentümerin einer Immobilie, den Denkmalschutz zu beantragen. Es kann mitunter möglich sein, dass auch unbeteiligte Dritte den Antrag bei der Denkmalschutzbehörde einreichen können, oftmals benötigen sie dazu aber die Unterschrift des Eigentümers.
Kann man Denkmalschutz rückgängig machen?
Denkmalschutz gilt nicht zwangsweise für immer. Genauso wie es möglich ist, einen Denkmalschutz für eine Immobilie zu beantragen, ist es auch möglich, einen Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes für ein Haus oder eine Wohnung zu stellen.
Wann kann der Denkmalschutz aufgehoben werden?
Ein Eigentümer kann die Aufhebung des Denkmalschutzes seiner Immobilie beantragen, wenn
er den Status „denkmalgeschützt“ für seine Immobilie nicht mehr gerechtfertigt findet.
er belegen kann, dass die Gründe, durch die die Immobilie ursprünglich den Denkmalschutz erhielt, nicht mehr gelten.
er nachweisen kann, dass der Erhalt der Bausubstanz des Denkmalschutz-Gebäudes nicht zumutbar ist.
Mit letzterem Argument hatte die Rasselstein AG, Eigentümerin der „Villa Neizert“ in Neuwied (Rheinland-Pfalz) 2002 Erfolg. Nach einem fast 20 Jahre andauernden Rechtsstreit entschied das Bundesverfassungsgericht zugunsten der Eigentümerin, die den Abriss des repräsentativen Wohnhauses bereits 1981 bei der Stadtverwaltung Neuwied beantragt hatte. Als Begründung nannte das Gericht die Unzumutbarkeit und bestätigte damit die Einschätzung der Eigentümerin. Diese hatte bereits zehn Jahre zuvor erklärt, dass die Wiederherstellungsaufwendungen des seit 1983 denkmalgeschützten Gebäudes unzumutbar seien.
Welche Maßnahmen an einer Immobilie unter Denkmalschutz sind genehmigungspflichtig?
Generell gilt: Ohne Genehmigung darf kein Umbau an einer denkmalgeschützten Immobilie erfolgen.
Vor allem bei diesen Renovierungsmaßnahmen ist eine Genehmigung dringend einzuholen (Beispiele):
Streichen von Außen- und Innenwänden
Austausch von Türen und Fenstern
Einbauten wie z.B. ein Aufzug
Erneuerung des Dachstuhls
Wechsel von Bodenbelägen
Anbauten
Badsanierung
Ausbau des Dachs
Abriss
Entkernung des Gebäudes
Wer als Eigentümer eine nicht genehmigte Änderung an der Denkmalschutz-Immobilie vornimmt und diese ohne Genehmigung in eine Baustelle verwandelt,riskiert hohe Strafen (Bußgeld, Enteignung)
Gut zu wissen:
Da nicht zwangsläufig ein ganzes Gebäude, sondern auch nur bestimmte Teile unter Denkmalschutz stehen können, sollten Eigentümerinnen sich genau erkundigen, auf welchen Bereich sich der Denkmalschutz ihres Hauses bezieht.
Welche Kosten sind beim Denkmalschutz absetzbar?
Obwohl der Denkmalschutz einer Immobilie den Eigentümer in seinen Gestaltungsfreiheiten teils erheblich einschränkt, reizt es dennoch viele Kaufinteressenten, ein Denkmalschutz-Haus zu erwerben, zu modernisieren und zu vermieten. Kein Wunder: Denn der Fiskus belohnt diese Investition mit erheblichen Steuererleichterungen. Zwar ist die Denkmalschutz-Sanierung kompliziert und mit großen Kosten verbunden, dennoch kann sich der Aufwand lohnen. Je nach Verwendungszweck – ob zur Selbstnutzung oder zur Immobilienvermietung– profitieren Eigentümer von unterschiedlichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
Welche Steuervorteile bietet eine Immobilie unter Denkmalschutz für Vermieter?
Wer – beispielsweise als Kapitalanlegerin – denkmalgeschützte Immobilien kaufen und vermieten möchte, profitiert bei einer Sanierung von steuerlichen Vergünstigungen durch die Denkmalschutz-Afa: Denn die Kosten können Sie über zwölf Jahre als Werbungskosten in der jährlichen Einkommensteuererklärung (Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) abschreiben. Die Denkmalschutz-Abschreibung verläuft in zwei Phasen: In den ersten acht Jahren können Vermieter neun Prozent der Investition für Modernisierung und Sanierung steuerlich absetzen und in den nächsten vier Jahren sieben Prozent. Nach zwölf Jahren sind die Instandhaltungskosten durch die Steuererleichterungen komplett ausgezahlt.
Gut zu wissen:
Ob denkmalgeschützt oder nicht: Generell lassen sich die Anschaffungskosten von allen Mietimmobilien nach der Afa (Absetzung für Abnutzung) steuerlich absetzen. Die Abzugsfähigkeit richtet sich dabei nach dem Baujahr: Immobilien, die ab dem Jahr 1925 entstanden sind, lassen sich jährlich mit zwei Prozent ansetzen. Die Laufzeit beträgt 50 Jahre. Alle vor diesem Jahr errichteten Gebäude sind mit zweieinhalb Prozent abschreibungsfähig – Abschreibungsdauer: 40 Jahre.
Welche Steuervorteile gibt es bei der privaten Nutzung von Denkmälern?
Eigentümer, die eine Denkmalschutz-Immobilie erwerben, um darin selbst zu wohnen, können über eine Zeit von zehn Jahren neun Prozent der Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung abschreiben. Das heißt: Über die komplette Laufzeit sind dies insgesamt 90 Prozent der Investitionen. Zum Vergleich: Käuferinnen haben beim Erwerb „gewöhnlicher“, also nicht denkmalgeschützter Häuser, die sie selbst bewohnen, keinerlei Steuererleichterung zu erwarten.
Berechnungsbeispiel der Steuervorteile beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie
Für eine denkmalgeschützte Immobilie (vermietete Wohnung) zahlt Frau Maier insgesamt 300.000 Euro als Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden beläuft sich auf 50.000 Euro. Somit beträgt der Wert der Immobilie selbst 250.000 Euro. Für die Denkmalschutz-Sanierung werden 280.000 Euro angesetzt. Einen Teil der Kosten kann Frau Maier mittels Eigenkapital begleichen, einen anderen Teil finanziert sie über ein Annuitätendarlehen. Die vermietete Wohnung bringt Frau Maier 600 Euro Kaltmiete pro Monat. Zudem fallen für die Finanzierung 750 Euro Zinsen monatlich an.
Die vereinfachte Berechnung der Gesamtsteuerlast und Ermittlung des Steuersatzes:
