Hier würden Sie das Bild des Hafens von Bremerhaven sehen.

Willkommen in den neuen Top-Städten

Seit Jahren steigen in Deutschland die Immobilienpreise und der Trend setzt sich fort. Die aktuell niedrigen Zinsen locken neben den großen Investoren auch jede Menge Kleinanleger auf den Markt. In den Top-Immobilienstädten sind die Preise allein im vergangenen Jahr um 7 % gestiegen. Dabei erreichten beispielsweise in München die Preise für einen Quadratmeter zuletzt im Durchschnitt 5.000 €. Davon profitieren besonders Eigentümer, die schon vor Jahren eine Immobilie erworben haben und nun verkaufen. Für Käufer hingegen werden alternative Städte immer attraktiver.

Der Immobilienboom hält weiterhin an. In den Top-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart wird die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage noch bis 2030 ansteigen, wie aus einer Studie der Allianz und der Forschungsgesellschaft Prognos hervorgeht, die am Dienstag veröffentlicht wurde. Aufgrund der vermehrten Zuwanderung, immer mehr Singlehaushalten und häufigeren Umzügen übersteigt die Nachfrage das Wohnungsangebot. Die Preise steigen entsprechend.

Sinkende Renditen in den A-Städten

Von den steigenden Preisen in den A-Städten profitieren besonders Eigentümer, die schon vor Jahren eine Immobilie gekauft haben und diese nun gewinnbringend wieder verkaufen können. Jetzt ist die Zeit der Immobilienverkäufe. Die Mietpreise sind dagegen nicht so stark gestiegen wie die Immobilienpreise, was sich zum Nachteil der Immobilienkäufer in den großen Städten auswirkt. Kostete ein Mehrfamilienhaus 2010 in Hamburg noch das 16-fache der Jahresmiete, kostete diese Immobilie 2014 bereits das 19,4-fache. Damit schrumpft die Bruttorendite von 6,25 % auf 5,25 % und dieser Trend setzt sich fort.

Kleinere Städte werden immer beliebter

Anders sieht es in kleineren Städten aus. In vielen entlegeneren Regionen sind die Preise im letzten Jahr um 8 % gestiegen. Dort haben sich die Marktwerte im Einklang mit der Miete entwickelt. Zudem haben die großen Immobilieninvestoren und Kapitalanleger diesen Markt noch nicht für sich entdeckt. Hinzu kommt, dass in den Großstädten immer weniger freier Wohnraum zur Verfügung steht, und die Menschen zwangsläufig in die umliegenden Gegenden ausweichen.Während der Kaufpreis in Berlin oder Hamburg also dem 23-Fachen der Jahresmiete entspricht, sind es in Mülheim an der Ruhr nur 12,5 Jahresmieten. Käufer, die eine Immobilie zur späteren Vermietung erwerben, können so rund 6,5 % Nettorendite nach Vorsteuerertrag erzielen. Ähnlich verhält es sich in Städten wie Hannover, Bremen, Leipzig, Mannheim, Konstanz oder Nürnberg mit Nettorenditen von 4,5 % bis 5 %.

Neue Investmentchancen

„Wohnimmobilien in mittelgroßen und auch kleineren Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern können für Privatanleger sehr interessante Investmentchancen bieten, wenn ein breiter Mix wirtschaftlich solider Unternehmen vor Ort Arbeitsplätze bietet und damit dauerhaft Nachfrage nach Wohnraum besteht”, so Branchenexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Demnach sind besonders die Städte interessant, die eine hohe Wirtschaftskraft und viele Arbeitsplätze bieten und dabei nicht nur von einzelnen Unternehmen abhängen. Weiterhin ist das Einkommen vor Ort, das aktuelle Bevölkerungswachstum und der Altersdurchschnitt ausschlaggebend. Zusätzlich sollte in jeder Stadt die einzelne Lage beobachtet werden. Dabei haben mittlere Wohnlagen das höchste Potential. Bei Städten, in denen die Differenz zwischen sehr guter und guter Wohnlage am höchsten ist, hat die mittlere Wohnlage viel Nachholbedarf und damit das meiste Potential.
Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Investoren auch die B-Städte für sich entdecken. Wer jetzt kauft, kann später vom Sprung der Immobilienpreise in diesen Städten profitieren. Bestes Beispiel dafür ist Bremerhaven. Noch vor wenigen Jahren galt die Stadt als schrumpfende Kommune, weil immer mehr Werften schließen mussten. Inzwischen wächst die Wirtschaft wieder — und mit ihr die Immobilienpreise.