Besitzübergang bei vermieteter Immobilie und Eigentumswohnung
Bei vermieteten Immobilien und Eigentumswohnungen gelten zusätzliche Besonderheiten. Mietverhältnisse, Verwaltungsunterlagen und Kosten müssen getrennt betrachtet werden.
Bei einer vermieteten Wohnimmobilie bleibt der Mieter oder die Mieterin unmittelbare:r Besitzer:in der Wohnung. Käufer:innen erhalten durch den Kauf daher nicht automatisch das Recht, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder einzuziehen. Der Besitzübergang zwischen Verkäufer:in und Käufer:in verändert das bestehende Mietverhältnis nicht automatisch.
Für Mieteinnahmen, Betriebskosten, Kautionen und Abrechnungsunterlagen ist zwischen dem internen Verhältnis der Kaufvertragsparteien und der gesetzlichen Vermieterstellung gegenüber den Mieter:innen zu unterscheiden. Der Kaufvertrag kann wirtschaftliche Nutzungen und Lasten ab einem bestimmten Stichtag verteilen. Die gesetzlichen Wirkungen gegenüber Mieter:innen knüpfen jedoch grundsätzlich an den Eigentumsübergang an.
Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen und Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu. Hausgeld, Abrechnungen, Beschlüsse, Protokolle und mögliche offene Kosten sollten Käufer:innen vor und bei der Übergabe sorgfältig prüfen. Eine pauschale Zuordnung einzelner Forderungen allein nach Besitzübergang ist nicht möglich.
Bei Vermietung bestehen Mietverträge grundsätzlich fort.
Besitzübergang berechtigt nicht automatisch zum Einzug in eine vermietete Wohnung.
Mieten und Kosten können intern im Kaufvertrag verteilt werden.
Bei Eigentumswohnungen sind Unterlagen der Verwaltung und der Gemeinschaft besonders wichtig.
Hausgeld, Abrechnungen und mögliche Sonderthemen sollten vertraglich und dokumentarisch geprüft werden.
Vermietete Wohnimmobilie: Besitz, Miete und Vermieterstellung
Bei vermietetem Wohnraum hat der Mieter oder die Mieterin den unmittelbaren Besitz. Verkäufer:innen und Käufer:innen können im Kaufvertrag vereinbaren, wie Mieteinnahmen, laufende Kosten oder Abrechnungszeiträume wirtschaftlich untereinander abgegrenzt werden. Diese interne Vereinbarung ersetzt aber nicht automatisch die gesetzlichen Regeln im Verhältnis zu den Mieter:innen.
Die Vermieterstellung geht bei verkauftem Wohnraum grundsätzlich erst mit dem Eigentumsübergang auf die Erwerberseite über. Ein Besitzübergang allein begründet daher kein sofortiges Recht auf Eigenbedarfskündigung oder Selbstnutzung. Mietvertrag, Kautionsunterlagen, Betriebskostenabrechnungen und Korrespondenz sollten vollständig übergeben werden.
Mietvertrag und Nachträge
Informationen zu Mietkaution und etwaigen Vereinbarungen
Betriebskostenabrechnungen und Vorauszahlungen
Übersicht über Mieteingänge und offene Forderungen
Dokumentation zu Mängeln, Reparaturen und Kommunikation mit Mieter:innen
Eigentumswohnung: Hausgeld, Unterlagen und Verwaltung
Bei einer Eigentumswohnung sollten Käufer:innen aktuelle Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft übernehmen. Dazu zählen insbesondere Beschlüsse, Protokolle, Abrechnungen und Informationen zum Hausgeld. Sie helfen dabei, laufende Themen der Gemeinschaft und mögliche finanzielle Fragen besser einzuordnen.
Wer einzelne Hausgeldpositionen, Nachzahlungen oder Sonderumlagen wirtschaftlich trägt, kann von mehreren Umständen abhängen. Relevant können etwa der Kaufvertrag, der Eigentumszeitpunkt, Beschlüsse der Gemeinschaft und Verwaltungsunterlagen sein. Deshalb sollten offene Punkte vor der Übergabe klar angesprochen und dokumentiert werden.
Aktuelle Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne
Beschlusssammlung sowie jüngere Versammlungsprotokolle
Informationen zu Hausgeld und offenen Abrechnungsfragen
Kontaktdaten der Verwaltung und vorhandene Zugangsdaten
Unterlagen zu Wartungen, Instandhaltung und geplanten Maßnahmen
