Vermietetes Haus verkaufen – wer kauft die Immobilie?
Als Käufer eines vermieteten Hauses kommen meist Selbstnutzer mit späterem Einzugswunsch oder die Mieter selbst infrage.
Eigennutzer fokussieren sich in der Regel auf leerstehende Immobilien und Kapitalanleger bevorzugen die Anlage in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Für sie ist ein Einfamilienhaus also ebenfalls als Investition in der Regel nicht interessant.
Als Käufer eines vermieteten Hauses bieten sich nur die folgenden Zielgruppen an:
Ob ein Käufer die Immobilie später selbst nutzen kann, ist dabei von den jeweiligen Umständen und der Möglichkeit, einen Mieter zu kündigen, abhängig.
Interessant kann der Immobilienkauf für den Mieter sein, der die Immobilie ohnehin bereits bewohnt und das Haus zu einem attraktiven Kaufpreis erwerben kann. Anders als dem Mieter einer Eigentumswohnung steht dem Mieter eines Hauses jedoch kein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
Wie wirkt sich das bestehende Mietverhältnis auf den Käufer aus?
Das bestehende Mietverhältnis entscheidet, ob ein Käufer die Immobilie sofort nutzen kann oder an Verträge gebunden bleibt.
1. Mieter kündigen vor oder während des Verkaufs
Wollen Sie ein vermietetes Haus verkaufen und die Mieter kündigen vor dem Verkauf, gewinnt die Immobilie an Marktattraktivität und der Kaufpreis steigt in der Regel. Der Käufer wird von seinen Pflichten als Vermieter entbunden und hat freie Hand über die Immobilie. Er kann sofort einziehen und Modernisierungen oder Umbauten flexibel realisieren.
2. Mieter wollen nicht ausziehen
Da Mietverträge bei Eigentümerwechsel bestehen bleiben, übernimmt der Käufer das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen. Nach dem Grundbucheintrag hat der neue Eigentümer die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Diese ist jedoch an gesetzliche Vorgaben, Kündigungsfristen und ggf. Sperrfristen gebunden.
Wichtig: Mieter haben das Recht, Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einzulegen, wenn soziale Härtegründe vorliegen, wie hohes Alter oder eine fehlende Alternativwohnung
Wie läuft die Besichtigung eines vermieteten Hauses ab?
Bei Besichtigungen eines vermieteten Hauses gelten klare Regeln zu Ankündigung, Häufigkeit und Abstimmung mit den Mietern.
Wenn ein vermietetes Haus zu verkaufen ist, stellen sich Mieter unter anderem die Frage: Wie viele Besichtigungstermine muss ich als Mieter beim Verkauf dulden?
Die Häufigkeit von Wohnungsbesichtigungen ist nicht klar geregelt. Als angemessen gelten jedoch 1 - 2 Besichtigungstermine von jeweils maximal 45 Minuten pro Woche. Diese muss der Verkäufer rechtzeitig, am besten 1 - 2 Wochen vorher, schriftlich ankündigen. In dringlichen Fällen ist eine Ankündigungsfrist von mindestens 48 Stunden einzuhalten. Auch sollten die Besichtigungen zu zumutbaren Zeiten, etwa zwischen 10.00 und 19.00 Uhr an Werktagen stattfinden.
Für den reibungslosen Ablauf von Besichtigungsterminen sollten Verkäufer Folgendes beachten:
Besichtigungen rechtzeitig ankündigen.
Terminabsprachen einvernehmlich mit dem Mieter treffen.
Die Anzahl an Personen, die zur Hausbesichtigung kommen, mit dem Mieter absprechen.
Den Mieter informieren, welche Räume besichtigt werden.
Fotos oder Videos nur mit Erlaubnis des Mieters machen.
Welche Unterlagen benötige ich beim Verkauf eines vermieteten Hauses?
Für den Verkauf eines vermieteten Hauses sind zahlreiche Unterlagen wie Grundbuchauszug, Mietvertrag und Energieausweis erforderlich.
Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, benötigt unter anderem diese Unterlagen:
Gut zu wissen:
Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist schwieriger als die Veräußerung einer leerstehenden Immobilie. Die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Makler, der Sie nicht nur bei der Beschaffung der Unterlagen, sondern auch bei der Bewerbung des Hauses oder der Kommunikation mit dem aktuellen Mieter unterstützt, ist empfehlenswert. Durch die Erfahrung eines Fachmanns erzielen Sie zudem in der Regel einen höheren Kaufpreis. Mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel:
Kaufpreis Immobilie: Zahle ich zu viel für mein Traumhaus?
Was gilt es beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses zu beachten?
Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses zählen vor allem Investoren als Käufer – entscheidend sind vollständige Unterlagen und Nachweise.
Um ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollten Sie vor allem Investoren ansprechen. Für Kapitalanleger lassen sich mit einem Mehrfamilienhaus hohe Renditen erzielen. Wichtig ist die Aufbereitung der Unterlagen. Damit Interessenten einen umfassenden Einblick in die Wirtschaftlichkeit der Immobilie erhalten, benötigen Sie verschiedene Dokumente wie
die Mietverträge beziehungsweise eine Mieterliste mit umfangreichen Angaben
die Betriebskostenabrechnungen
eine Aufstellung über Instandsetzungen und Modernisierung in den letzten Jahren
Auch hier gilt: Der Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die bestehenden Mietverträge, die Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über.
Vermietetes Haus verkaufen: Steuerliche Aspekte im Überblick
Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, ist gut beraten, sich vor dem Verkauf über die steuerlichen Aspekte des Immobiliengeschäfts zu informieren. Denn der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nur steuerfrei, wenn sie vorher mindestens 10 Jahre im Besitz war. Möchten Sie vor der 10-Jahres-Frist Ihr vermietetes Haus verkaufen, werden Steuern fällig. Welche Steuern das sind, erklären wir Ihnen hier: Wie viel Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?
Vermietetes Haus verkaufen: Spekulationssteuer
Beim Verkauf eines vermieteten Hauses fällt oft Spekulationssteuer an – entscheidend ist die 10-Jahresfrist.
Eine Steuer, die beim Verkauf einer vermieteten Immobilie eine wichtige Rolle spielt, ist die Spekulationssteuer. Erhoben wird die Spekulationssteuer auf den steuerpflichtigen Gewinn (Verkaufspreis - Kaufpreis - Kaufnebenkosten - Verkaufskosten).
Fällig wird diese Steuer, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist ein vermietetes Haus verkaufen. Steuerfrei ist der Verkauf einer Mietimmobilie nach Ablauf dieser Frist. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum im notariellen Kaufvertrag und endet genau 10 Jahre später.
Spekulationssteuer: Vermietete vs. eigengenutzte Immobilie
Der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist steuerfrei, wenn Sie der Eigentümer im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Wird diese Bedingung nicht erfüllt, gilt die gleiche 10-Jahresfrist wie für Eigentümer, die ein vermietetes Haus verkaufen.
Vermietetes Haus verkaufen: 2. Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit Steuerfolgen.
Verkauft ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung mehr als 3 Immobilien oder Grundstücke, wird dies als gewerblicher Grundstückshandel bewertet. Diese Bewertung basiert auf der sogenannten "Drei-Objekte-Grenze". Sie dient als Indikator, ob es sich um einen privatwirtschaftlichen oder gewerblichen Grundstücksverkauf handelt. Wird der Verkauf als gewerblich eingestuft, hat dies erhebliche steuerliche Auswirkungen, da für den Gewinn sowohl Einkommenssteuer als auch Gewerbesteuer fällig werden.
Auch unterhalb der "Drei-Objekte-Grenze" kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen: Lässt z. B. der zukünftige Eigentümer schon beim Hauskauf erkennen, dass er zu einem späteren Zeitpunkt ein vermietetes Haus verkaufen möchte, liegt eine Gewinnerzielungsabsicht vor. In diesem Fall stuft das Finanzamt den Verkauf als gewerblich ein und erhebt Gewerbesteuer.
Ausnahmen von der "Drei-Objekte-Grenze"
Bebaut erworbene Grundstücke, die für mindestens 10 Jahre vermietet oder vom Verkäufer für eigene Wohnzwecke genutzt wurden.
Immobilien oder Grundstücke, die ein Steuerpflichtiger erbt oder geschenkt bekommt.
Gut zu wissen:
Bei sogenannten gemischten Schenkungen oder Erbengemeinschaften kann durch Abstandszahlungen oder Neuaufteilung ein neuer 5-Jahreszeitraum für die "Drei-Objekte-Grenze" gelten.
Hinweis:
Die Experten von Homeday führen keine individuelle Steuerberatung durch. Wollen Sie ein vermietetes Haus verkaufen, ist eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt unbedingt empfehlenswert.
Rechte und Pflichten der Mieter beim Verkauf
Beim Verkauf eines vermieteten Hauses bleiben Mietverträge bestehen – Mieter behalten ihre Rechte, müssen aber auch Pflichten erfüllen.
Der Verkauf einer Mietimmobilie kann zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Eigentümer, die ein vermietetes Haus verkaufen, sollten deshalb die Rechte und Pflichten der Mieter genau kennen:
Rechte der Mieter bei Eigentümerwechsel:
"Kauf bricht nicht Miete": Diese Mieterschutzbestimmung nach § 566 BGB legt fest, dass ein bestehender Mietvertrag bei Eigentümerwechsel weiterhin unverändert gültig ist.
Kündigung: Der Eigentümerwechsel allein rechtfertigt keine Kündigung.
Eigenbedarf: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben und Fristen möglich.
Recht auf Information: Eigentümer, die ihr vermietetes Haus verkaufen, müssen ihre Mieter rechtzeitig über den Eigentümerwechsel informieren.
Vorverkaufsrecht: Wird eine Immobilie nach Umwandlung in Eigentumswohnungen zum ersten Mal verkauft (§ 577 BGB) besteht für Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Pflichten der Mieter bei Eigentümerwechsel:
Mietzahlung: Mieter müssen die Miete pünktlich und korrekt an den neuen Eigentümer entrichten.
Besichtigungen: Will der Eigentümer sein vermietetes Haus verkaufen, müssen Mieter zumutbare Besichtigungstermine dulden.
Kaution: Der Mieter ist verpflichtet, darauf zu achten, dass seine hinterlegte Kaution korrekt an den neuen Eigentümer übertragen wird.
Sind bei Eigentümerwechsel Mieterhöhungen möglich?
Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen, darf der neue Eigentümer die Miete nur erhöhen bei:
Kann der Mieter den Verkauf verhindern?
Mieter können rechtlich nicht verhindern, dass Eigentümer ein vermietetes Haus verkaufen. Blockieren sie aktiv den Verkaufsprozess, indem sie z. B. Kaufinteressenten den Zutritt zur Immobilie grundlos verweigern, kann dies im schlimmsten Fall zur Kündigung führen.
Preisabschlag bei vermietetem Haus: Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus?
Ein bestehendes Mietverhältnis senkt meist den Verkaufspreis, da Käufer eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten übernehmen.
Der Kaufpreis für ein bewohntes Haus fällt in der Regel niedriger aus als für eine leerstehende Immobilie. Gründe dafür sind:
Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter.
Ein bestehender Mietvertrag behält seine Gültigkeit ("Kauf bricht nicht Miete").
Dem Mieter kann nicht grundlos gekündigt werden und Kündigungsfristen sind einzuhalten.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unterliegt strengen gesetzlichen Fristen und Vorgaben.
Zudem können Härtefallregelungen oder Sperrfristen eine Kündigung verhindern. Da das Mietverhältnis die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie mitunter stark einschränkt, erhalten Interessenten, die ein vermietetes Haus kaufen, meist einen Preisabschlag von mindestens 10 %.
Vermietetes Haus verkaufen mit Wertminderung
Der Verkauf eines vermieteten Hauses geht oft mit einer Wertminderung von 10–30 % einher, die Eigentümer einkalkulieren sollten.
Wollen Sie ein vermietetes Haus verkaufen, ist eine Wertminderung von 10 - 30 % nicht selten. Gründe für den Wertverlust sind unter anderem:
Eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit für Selbstnutzer.
Modernisierungen und Umbauten sind schwer umsetzbar.
Eingeschränkte Marktattraktivität aufgrund einer geringeren Nachfrage.
Niedrigere Mietrendite durch langfristige Mietverträge.
Je nach Mietvertrag, Miethöhe und Mieterschutz kann der Preis für ein vermietetes Haus deutlich unter den Marktwert fallen. Diese Wertminderung sollten Eigentümer, die ein vermietetes Haus verkaufen, unbedingt in ihre Kalkulation mit einbeziehen.
Tipp:
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Warum zahlen Kapitalanleger oft weniger als Selbstnutzer?
Kapitalanleger zahlen oft weniger für ein vermietetes Haus, da sie Rendite, Kosten und Risiken stärker gewichten als Selbstnutzer.
Die Gründe, warum Kapitalanleger oft weniger für ein vermietetes Haus zahlen als Selbstnutzer, lassen sich an folgenden Faktoren festmachen:
Kapitalanleger kalkulieren den Kaufpreis nach Rendite. Diese ist bei langjährigen Mietverhältnissen mit niedrigen Mieten meist gering.
Laufende Instandhaltungskosten, zukünftige Modernisierungen und mögliche Mietausfälle mindern den Kaufpreis.
Kapitalanleger sind in der Lage auf alternative Immobilien mit höherer Rendite zurückzugreifen, was ihre Verhandlungsposition bei Kaufverhandlungen stärkt.
Vermietetes Haus verkaufen trotz Eigenbedarf - geht das?
Ein vermietetes Haus lässt sich auch bei geplantem Eigenbedarf verkaufen – Käufer müssen jedoch Kündigungsfristen und Sperrzeiten beachten.
Grundsätzlich ist es kein Problem, ein vermietetes Haus zu verkaufen, für das später Eigenbedarf geltend gemacht werden soll. Dabei ist zu beachten, dass der Eigenbedarf vom neuen Eigentümer nicht sofort ausgesprochen werden kann. Beim Kauf der vermieteten Immobilie übernimmt der Käufer zuerst den bestehenden Mietvertrag. Erst nach dem Grundbucheintrag, kann er Eigenbedarf unter Einhaltung der geltenden Fristen und Voraussetzungen anmelden.
Hinweis:
Das Recht auf Eigenbedarf haben der Eigentümer, seine Verwandten und Angehörigen (z. B. Kinder, Eltern, Geschwister).
Welche Voraussetzungen gelten für Eigenbedarf?
Nachweis des Bedarfs
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen und Eigenbedarf vom Käufer angemeldet wird, muss er sein berechtigtes Interesse klar und nachvollziehbar formulieren. Gründe für den Bedarf sind z. B. Familienzuwachs, Arbeitsplatznähe oder gesundheitliche Probleme. Auch muss der Käufer nachweisen, dass er oder seine Angehörigen das Haus tatsächlich selbst nutzen werden.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
3 Monate Kündigungsfrist bei 0 - 5 Jahren Mietdauer
6 Monate Kündigungsfrist bei 5 - 8 Jahren Mietdauer
9 Monate Kündigungsfrist bei über 8 Jahren Mietdauer
Sperrfristen bei Eigenbedarf
Möchten Sie ein vermietetes Haus verkaufen, das vorher in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, sollten Sie den Käufer darüber informieren, dass zusätzlich zu den Kündigungsfristen Sperrfristen greifen können. Während dieser Sperrfristen sind Eigenbedarfskündigungen nicht erlaubt.
In der Regel betragen die Sperrfristen 3 Jahre und gelten ab dem Grundbucheintrag. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sich die Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre verlängern.
Ein vermietetes Haus verkaufen – FAQ
Welche Gründe sprechen für den Verkauf eines vermieteten Hauses?
Wer das in eine Immobilie angelegte Kapital benötigt, kann diese verkaufen. Das gilt sowohl für selbst genutzte und leerstehende als auch vermietete Häuser. In der Regel gibt es einen Preisabschlag einer vermieteten Immobilie zwischen 20 bis 30 Prozent unter dem Kaufpreis eines Hauses ohne Mieter. Ist keine Eile geboten, ist es unter Umständen möglich, dem Mieter zu kündigen und die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Mehr dazu
Wer kauft ein vermietetes Haus?
Als Käufer eines vermieteten Hauses bieten sich hauptsächlich zwei Zielgruppen an. Selbstnutzer, die erst später selbst einziehen möchten, und die Mieter der Immobilie. Für letztere kann es sehr interessant sein, das ohnehin bereits bewohnte Haus zu einem attraktiven Kaufpreis erwerben zu können. Anders als dem Mieter einer Eigentumswohnung steht dem Mieter eines Hauses jedoch kein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
Wie wirkt sich das bestehende Mietverhältnis auf den Käufer aus?
Der Käufer tritt zunächst mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Hausmietvertrag ein. Es ist nicht möglich, im Rahmen des Eigentumserwerbs eine Kündigung auszusprechen, allein eine Eigenbedarfskündigung ist möglich. Dabei sind die Kündigungsfrist einzuhalten und ein berechtigtes Interesse an der Nutzung des Hauses nachzuweisen. Der Mieter kann der Kündigung bei Vorliegen eines Härtefalls widersprechen. Mitunter ist es ratsam, dem Mieter eine Auszugsprämie anzubieten. Weiterlesen
Welche Unterlagen benötige ich beim Verkauf eines vermieteten Hauses?
Wer ein vermietetes Haus verkaufen möchte, benötigt einige Unterlagen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, der Lageplan, die Bauzeichnungen und Baubeschreibung, die Wohn-Nutzflächen-Berechnung, der Energieausweis, der Mietvertrag sowie die Betriebskostenabrechnung der letzten Jahre. Ein Makler kann Ihnen genau sagen, welche Dokumente nötig sind und bei der Beschaffung helfen.
Was gilt es beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses zu beachten?
Der Kauf eines vermietetes Mehrfamilienhaus ist vor allem für Investoren interessant. Für Kapitalanleger lassen sich mit einem Mehrfamilienhaus hohe Renditen erzielen. Sie benötigen verschiedene Dokumente wie die Mietverträge beziehungsweise eine Mieterliste mit umfangreichen Angaben, die Betriebskostenabrechnungen sowie eine Aufstellung über Instandsetzungen und Modernisierung in den letzten Jahren. Auch hier hat der Eigentümerwechsel keinen Einfluss auf die bestehenden Mietverträge, die Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über. Zusätzliche Informationen
Kann ein vermietetes Haus verkauft werden?
Ein vermietetes Haus zu verkaufen, ist jederzeit möglich. Je nach Verkaufszeitpunkt können jedoch Steuern auf den Gewinn erhoben werden. Für die Mieter ändert sich durch den Verkauf erstmal nichts.
Wie lange darf ein Mieter wohnen bleiben, wenn das Haus verkauft wird?
Wird ein vermietetes Haus verkauft, können Mieter grundsätzlich darin wohnen bleiben, weil der bestehende Mietvertrag seine Gültigkeit behält (§ 566 BGB). Ansonsten gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Kann ich meinem Mieter kündigen, wenn ich das Haus verkaufen will?
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen möchten, ist eine Kündigung nur in schwerwiegenden Fällen möglich. Dies ist der Fall wenn z. B. der Mieter den Verkauf maßgeblich zu blockieren versucht und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter entstehen.
Was passiert mit meinem Mietverhältnis, wenn mein Vermieter das Haus verkauft?
Der neue Eigentümer ist verpflichtet, das Mietverhältnis weiterzuführen (Kauf bricht nicht Miete). Zum Schutz des Mieters bleibt der Mietvertrag zu gleichen Konditionen bestehen.
Kann ein neuer Hausbesitzer dem Mieter kündigen?
Wurde der neue Hausbesitzer ins Grundbuch eingetragen, hat er das Recht, Eigenbedarf anzumelden. Dazu muss der Eigentümer ein berechtigtes Interesse nachweisen und bestimmte Fristen einhalten.
Kann bei Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Der Eigentümerwechsel allein rechtfertigt keine Mieterhöhung. Bei bestehenden Staffel- und Indexmietverträgen kann eine Mieterhöhung erfolgen. Auch eine Anpassung der Miete ist in Absprache mit dem Mieter möglich.
Wie bekommt man Mieter raus, wenn man verkauft?
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen und die Mieter ausziehen sollen, ist eine Kündigung nur möglich, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt. Alternativ können Sie Ihrem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag mit Auszugsprämie anbieten und ihn so rausbekommen.
Wann ist ein Mieter unkündbar?
Ein Mieter ist unkündbar, wenn kein berechtigter Kündigungsgrund vorliegt oder Härtefallregelungen greifen. Diese sind z. B. Krankheit, sehr hohes Alter oder Schwangerschaft. Außerdem gilt bei Eigentümerwechsel Kündigungsschutz für bestehende Mietverhältnisse.
Kann ich meinen Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn ich ein Haus kaufe?
Als neuer Eigentümer haben Sie die Möglichkeit, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn Sie das Haus für sich selbst, nahe Verwandte oder Angehörige benötigen. Die Kündigung muss schriftlich und nachvollziehbar begründet werden.
Wie lange ist die Sperrfrist bei Eigenbedarf?
Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, gilt in der Regel eine Sperrfrist von mind. 3 bis max. 10 Jahren.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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