Immobilienblase 2026 – Droht eine Immobilienkrise in Deutschland?
Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland – doch 2025 scheint sich der Markt zu beruhigen. Viele Eigentümer, Käufer und Investoren fragen sich: Platzt jetzt die Immobilienblase? Oder ist die Entwicklung ein Zeichen für eine gesunde Marktanpassung? Dieser Artikel liefert Fakten, Einschätzungen und Orientierung. Lesen Sie, ob eine Immobilienkrise bevorsteht – und was das für Sie bedeutet.
Aktuelle Entwicklungen 2025 im Überblick:
Preisentwicklung 2025: Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Immobilienpreise im 1. Quartal 2025 nur noch um 0,9 % im Vergleich zum Vorjahr – ein deutliches Zeichen für Marktberuhigung.
Zinslage: Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins Anfang 2025 stabil bei 4,0 % gehalten, nachdem er 2023/2024 schrittweise erhöht worden war.
Neubauquote: Die Zahl der Baugenehmigungen liegt weiterhin unter dem Vor-Corona-Niveau.
Nachfrageentwicklung: In gefragten Lagen wie Berlin, München oder Hamburg bleibt die Nachfrage hoch – in ländlichen Regionen geht sie leicht zurück.
Inhaltsverzeichnis
Droht 2025 und 2026 eine Immobilienkrise in Deutschland? ➤ Prognosen
Immobilienkrise Deutschland - Aktuelle Marktentwicklung: April 2025
Immobilienpreise Prognose 2026: Entwicklung und Einflussfaktoren
Immobilienpreise 2026 nach Region: Wo steigen oder fallen die Preise?
Einfluss von Klima- und Energieeffizienz auf die Immobilienpreise bis 2026
Hat Ihre Immobilie bereits an Wert verloren?
1. Droht eine Immobilienkrise in Deutschland?
Die deutsche Immobilienlandschaft bleibt trotz hoher Zinsen stabil. Während Städte von moderaten Preissteigerungen profitieren, schwächeln ländliche Regionen. Käufer finden Chancen, Verkäufer brauchen realistische Preise.
Experten gehen davon aus, dass es keine Immobilienkrise in der Nähe der Großstädte geben wird. Vielmehr prognostizieren sie für 2026 eine stabile Marktlage und einen moderaten Preisanstieg für Immobilien im urbanen Raum. In strukturschwachen Gebieten ist dagegen mit einem leichten Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum werden sich die Kaufpreise nicht von den Mieten entkoppeln und so dem Entstehen einer Immobilienblase entgegenwirken.
Hohe Zinsen wirken weiterhin
Kaufnebenkosten bleiben hoch.
Finanzierung wird teurer und selektiver.
Kapitalanleger orientieren sich teils um.
Stagnation der Preise in vielen Regionen
Rückgang der überhitzten Preissteigerungen aus den Vorjahren.
Nachfrage orientiert sich stärker an realer Kaufkraft.
Politische Maßnahmen
Einführung des neuen Baufördergesetzes im Februar 2025.
Förderprogramme für klimaneutrale Sanierungen bremsen Neubau-Investitionen.
Für Käufer könnte die aktuelle Marktlage eine Chance bieten, relativ günstig eine Immobilie zu erwerben, denn langfristig werden die Immobilienpreise steigen. Immobilienbesitzer, die über einen Verkauf nachdenken, sollten den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung realistisch einschätzen. Denn ein marktkonformer Angebotspreis ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf 2026. Mit dem kostenlosen Immobilienwertrechner von Homeday finden Sie den Wert Ihrer Immobilie online schnell und unverbindlich heraus.
Immobilienkrise Deutschland: Entwicklung der Immobilienpreise
Die Grafik zeigt, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt haben. Der Empirica-Immobilienpreisindex dokumentiert die Entwicklung der inflationsbereinigten Kaufpreise, die im historischen Verlauf deutlich angestiegen sind: Lag der Empirica-Indexwert im Jahr 2005 noch bei 100 Punkten, so hat er sich im Jahr 2022 mit 184 Punkten nahezu verdoppelt. Als Folge der Weltwirtschaftskrise entwickelte sich der Index bis 2011 zunächst unter 100, stieg dann aber ab 2013 deutlich an.
Prognosen für 2026 und darüber hinaus
Für gewöhnlich sind Banken und Kreditinstitute recht zurückhaltend, wenn es um die Nutzung aufmerksamkeitsstarker Schlagworte geht. Wenn die Kreditwirtschaft trotzdem von 2026 als einem "Schlüsseljahr" für Immobilienkäufer spricht, dann hat das einen handfesten Grund: In 2026 erreichen viele Immobilienkredite die zwischen Ende 2015 und 2016 unterschrieben wurden, das Ende der regulären Zinsbindung. Was für sich genommen wenig bemerkenswert wäre, wenn nicht diese Kreditnehmer seinerzeit von den historisch niedrigen Zinsen profitiert hätten, nicht selten unter 2 Prozent, und nun Anschlussfinanzierungen zu deutlich höheren Zinsen bewältigen müssen. Eine Umfrage der BaFin kommt zu dem Ergebnis, dass 2026 rund die Hälfte aller Befragten mit laufendem Immobiliendarlehen exakt in 2026 anschlussfinanzieren müssen.
Die Risiken liegen auf der Hand: Der Anstieg des Zinssatzes erhöht die monatliche Belastung nicht unerheblich. Müssen in Folge größere Teile des Einkommens für die Darlehensrückzahlung aufgewendet werden, steigt die Gefahr der Überschuldung.
Trotzdem sehen weder Bafin noch Kreditwirtschaft ernsthafte Anzeichen für das Platzen einer Immobilienblase oder Risiken für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026. Gegenläufig ist insbesondere die Entwicklung der Einkommen in den letzten Jahren, die von hohen Tarifabschlüssen und hohen Zuwächsen insbesondere in den mittleren und oberen Gehaltsklassen geprägt war.
1. Zinsen
Langfristige Zinsprognosen, die sich zum Beispiel bis auf einen Horizont 2030 erstrecken würden, haben die Aussagekraft eines Blicks in die Kristallkugel. Zu vielfältig sind die Einflussfaktoren wie Inflation, geopolitische Lage, heimische und transnationale Wirtschaftsentwicklung. Gleichwohl lassen sich für einen Korridor von zwei Jahren, also bis circa 2027, Indikatoren extrahieren, die ein belastbares Ergebnis liefern. Demnach dürften sich die Zinsen relativ stabil um die 4-Prozent-Marke bewegen und so die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 und darüber hinaus stützen.
2. Immobilienpreise
Die Immobilienpreise steigen - entgegen einigen früheren Annahmen - 2026 um moderate 3,1 Prozent. Wohlgemerkt, dabei handelt es sich um einen nivellierenden Durchschnittswert: In Berlin, München und anderen Metropolen werden die Zuwächse deutlich stärker ausfallen. Ein Trend der mutmaßlich auch 2027 und 2028 anhält. Im Osten Deutschlands und in ländlichen Regionen geben die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 und auch für die Folgejahre hingegen zum Teil dramatisch nach. Hier fällt einerseits die Nachfrage durch Abwanderung und/oder schlechte Infrastruktur oder der Wertverlust resultiert aus dem Umstand, dass sich viele der Häuser in einem äußerst schlechten, energetischen Zustand befinden.
3. Mietpreisentwicklung
Die Mieten werden weiter steigen. Daran gibt es absolut nicht zu deuteln. Das ifo-Institut kalkuliert frühestens ab 2027 mit einer klitzekleinen Entspannung am Wohnungsmarkt, weil dann etwa 195.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden könnten, nach 185.000 in 2026. Der Bedarf ist allerdings, Stand heute, in beiden Jahren mindestens doppelt so hoch. Nach Schätzungen des Immobiliendienstleisters CBRE werden sich die Mietsteigerungen in Ballungsgebieten in 2026 in einem Spektrum von 5 bis 6 Prozent, in 2027 sogar bis 8 Prozent bewegen. Die Fortführung der Mietpreisbremse deckelt diese Entwicklung einerseits, führt anderseits zu einer Zweiteilung des Marktes: Neubau-Vermietungen werden noch teurer als bestehende Mietverträge.
4. Baukosten
Der deutsche Bausektor musste in den letzten Jahren arg Federn lassen. Die explosionsartig gestiegen Kosten für Baustoffe, Baumaterialien und Bauleistungen haben Investoren, private Bauherren und Unternehmen abgeschreckt - und damit auch die Misere beim Wohnungsbau zumindest mit verschuldet. Die Fachverbände geben in ihren vorsichtigen Prognosen unisono Entwarnung: Ab 2026 soll der Preisanstieg nur noch bei 0,8 Prozent liegen und sich 2027 geschätzt in der gleichen Größenordnung bewegen. Die abgeflachte Anstiegskurve begünstigt die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 und die folgenden Jahre und verheißt einen Silberstreifen beim Wohnungsbau.
Die Immobilienexperten von Homeday prognostizieren deutliche Unterschiede zwischen sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien und hochwertigen Neubauten. Während die Preise für Immobilien mit schlechter Energiebilanz vermutlich zurückgehen, werden die Kaufpreise für hochwertige Neubauten ansteigen.
2. Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase entsteht, wenn Preise den realen Wert weit übersteigen. Historische Beispiele aus den USA und Spanien zeigen, wie schnell Märkte kollabieren, wenn Zinsen steigen und Nachfrage einbricht.
Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.
Historisches Beispiel für eine Immobilienblase
Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann.
Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.
Ein weiteres Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase ist Spanien: Zwischen 2001 und 2008 wurden mehr als vier Millionen Wohnungen gebaut. Bauträger und Investoren versuchten, mit möglichst geringem Kapitaleinsatz möglichst hohe Renditen zu erzielen. Baugenehmigungen für zahlreiche Großsiedlungen wurden erteilt und es kam zu einem regelrechten Bauboom, der durch niedrige Zinsen zusätzlich angeheizt wurde. Investoren spekulierten auf besonders lukrative Wertanlagen, die Nachfrage stieg und die Preise verdreifachten sich. Der Immobilienmarkt war extrem aufgebläht und als die Zinsen stiegen, platzte die Immobilienblase. Durch die sinkende Nachfrage fielen die Preise, Baufirmen und Bauträger gingen pleite und es entstanden riesige Geisterstädte mit halbfertigen Immobilien.
3. Immobilienkrise Deutschland - Aktuelle Marktentwicklung: April 2025
Der deutsche Immobilienmarkt schwankt zwischen steigenden Zinsen, stagnierendem Neubau und zurückhaltenden Käufern. Trotz regionaler Preisrückgänge deuten stabile Werte in Städten auf eine Marktkorrektur statt einer Blase hin.
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich aktuell im Umbruch: Steigende Bauzinsen, eine stagnierende Bautätigkeit und eine sinkende Nachfrage haben zu einem Rückgang der Immobilienpreise in vielen Regionen geführt. Käufer und Verkäufer fragen sich deshalb: Handelt es sich bei dieser Entwicklung nur um eine normale Marktkorrektur oder droht eine Immobilienblase in Deutschland? Folgende Faktoren bestimmen die Marktentwicklung 2025 im Bereich Immobilien:
Steigende Zinsen erschweren die Finanzierung: Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) aktuell den Leitzins auf 2,5 % gesenkt hat, bleiben die Bauzinsen für Kredite mit Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren auf einem relativ hohen Niveau. Lagen während der Niedrigzinsphase die Zinssätze unter 1 %, sind die Bauzinsen in den letzten Jahren auf 3,12 bis 3,72 % gestiegen. Für Kreditnehmer bedeutet diese Zinsentwicklung eine Verdopplung oder sogar eine Verdreifachung der Finanzierungskosten.
Entwicklung der Immobilienpreise: Ein drastischer Verfall der Immobilienpreise, der zum Platzen der Immobilienblase führen könnte, ist in Deutschland nicht zu befürchten. Auch wenn in ländlichen Regionen ein leichter Rückgang der Immobilienpreise zu verzeichnen ist, bleiben in strukturstarken Gebieten die Preise für Häuser und Wohnungen stabil. In den Großstädten steigen die Kaufpreise sogar wieder an, da dort durch den Wohnraummangel, die Nachfrage nach Immobilien hoch ist und das auch langfristig bleiben wird.
Zurückhaltung bei Käufern und Verkäufern: Wirtschaftliche Unsicherheiten, Inflation und gestiegene Zinsen schränken bei vielen Kaufinteressenten die Finanzierungsmöglichkeiten für die eigene Immobilie ein. Zudem hoffen viele potenzielle Käufer darauf, dass eine eventuelle Immobilienblase die Kaufpreise fallen lässt. Auch viele Eigentümer zögern den Verkauf ihrer Immobilie heraus, in der Hoffnung, zu einem späteren Verkaufszeitpunkt eine höhere Rendite für ihr Eigentum generieren zu können. Die Zurückhaltungen auf Käufer- und Verkäuferseite führten 2024 zu einem Rückgang der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt.
Stagnierende Neubautätigkeiten: Die aktuelle Baukrise gehört zu den wichtigsten Faktoren, die zum Entstehen einer Immobilienblase führen könnten. Hohe Materialkosten und Lieferengpässe verteuern Neubauprojekte und verzögern deren Fertigstellung. Die Erhöhung der Baukosten gepaart mit dem gestiegenen Zinsniveau sorgt dafür, dass Bauherren weniger investieren. Auch steigt die Zahl der Insolvenzen, weil begonnene Projekte nicht mehr finanziert werden können. Diese Entwicklung kann dazu führen, dass eine bestehende Immobilienblase platzt.
4. Warnsignale für einen Immobiliencrash
Bestimmte Signale weisen auf eine Immobilienblase hin: überhöhte Preise, Spekulationen und lockere Kreditvergaben. Wer diese Warnzeichen kennt, versteht besser, wann der Markt aus dem Gleichgewicht gerät.
Folgende Warnzeichen können darauf hindeuten, dass sich eine Immobilienblase bildet und möglicherweise auch platzt:
Überhöhte Immobilienpreise: Der Kaufpreis für Immobilien ist deutlich höher als ihr realistischer Sachwert.
Unkontrollierter Preisanstieg: Die Immobilienpreise steigen schneller an als die Mieten, die Inflation und die Durchschnittslöhne.
Lockere Kreditvergaberichtlinien: Banken verlangen für die Vergabe von Baudarlehen weniger Sicherheiten. Das Kreditrisiko steigt. Können Kreditnehmer ihre Darlehen nicht mehr bedienen, kommt es zu Zwangsversteigerungen sowie Panikverkäufen und eine Immobilienblase entsteht.
Spekulationskäufe: Häuser und Wohnungen werden als schnelle Anlageimmobilien gekauft, saniert und direkt weiterverkauft, um möglichst hohe Renditen zu generieren.
Rückgang der Neubautätigkeit: Eine geringe Bautätigkeit bei hoher Nachfrage führt zur Verknappung des Immobilienangebots und zum Anstieg der Immobilienpreise.
Senkung des EZB-Leitzins: Kurzfristige Geldanlagen verlieren an Attraktivität. Die Nachfrage nach langfristigen Kapitalanlagen wie Immobilien steigt und die Immobilienpreise gehen in die Höhe.
Wachsendes Bruttoinlandsprodukt: Steigt die Kaufkraft und damit die Nachfrage nach Immobilien, ist ein rasanter Preisanstieg oft die Folge.
Wichtig: Treten mehrere dieser Warnsignale gleichzeitig und flächendeckend auf, könnten diese eine Immobilienkrise in Deutschland auslösen und eine Immobilienblase platzen lassen.
Gut zu wissen:
Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.
5. Wann platzt eine Immobilienblase?
Sinkt die Nachfrage und wächst das Angebot, geraten Immobilienpreise schnell unter Druck. Hohe Zinsen, strengere Kredite und Zwangsversteigerungen verstärken den Preisverfall.
Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht.
die Zinsen für Baukredite/ Immobilienkredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind
Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können
Die Folgen: ein höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona oder den Ukraine-Krieg fürchten.
6. Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?
Ein Platzen der Immobilienblase 2026 hätte weitreichende Folgen: sinkende Preise, Verluste bei Verkäufen und mehr Zwangsversteigerungen. Auch Bauwirtschaft und Investitionen geraten ins Stocken.
Die Frage "Platzt die Immobilienblase 2026?" beschäftigt Verkäufer und Käufer. Sollte es tatsächlich zur Immobilienkrise in Deutschland kommen und die Immobilienblase platzen, sind folgende Auswirkungen möglich:
Die Nachfrage nach Immobilien stoppt.
Die Immobilienpreise sinken.
Finanzielle Verluste bei Immobilienverkäufen.
Erschwerte Konditionen für Anschlussfinanzierungen (gestiegene Zinsen, Abwertung von Immobilien).
Zahlungsausfälle, weil hoch angesetzte Kredite nicht mehr bedient werden können.
Anstieg der Zwangsversteigerungen und Panikverkäufe.
Investitionsstopp.
Rückgang der Bauwirtschaft.
Welche Risiken bestehen – und für wen?
Für Käufer:
Wertverluste bei kurzfristigem Wiederverkauf
Risiko durch zu hohe Fremdfinanzierung
Für Verkäufer:
Längere Verkaufsdauer in nicht gefragten Lagen
Preisnachlässe durch zurückhaltendere Nachfrage
Für Kapitalanleger:
Geringere Mietrenditen in überteuerten Märkten
Zusätzlicher Modernisierungsdruck (z. B. durch GEG-Anforderungen)
7. Ist es sinnvoll, meine Immobilie jetzt zu verkaufen?
Ob es sinnvoll ist, eine Immobilie zu verkaufen, ist vom Einzelfall abhängig. Insgesamt ist die Nachfrage in angesagten Lagen weiterhin hoch. Für Kaufinteressenten ist es jedoch unter Umständen schwieriger ein Darlehen aufzunehmen. Grund dafür sind gestiegene Bauzinsen und restriktivere Entscheidungen der Banken. Eventuell dauert es also länger, bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist.
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8. Immobilienpreise Prognose 2026: Entwicklung und Einflussfaktoren
Die Immobilienpreise steigen 2026 laut Prognose moderat um 3,1 Prozent. Treiber sind stabile Zinsen, schwacher Neubau und ein angespanntes Konjunkturklima, das Käufer zurückhaltender macht.
Ein moderater Gesamtanstieg von 3,1 Prozent mit lokal und regional starken Ausschlägen nach oben und unten - so lässt sich das Ergebnis der breit angelegten Analyse des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 zusammenfassen. Die Analyse stützt sich dabei auf Auswertungen von vdpResearch (Immobilienmarktforschungsinstitut des Verbands der Pfandbriefbanken), des Statistischen Bundesamts und ergänzt Quellen des ifo-Instituts durch eigene Berechnungen. Die 3,1 Prozent beziehen sich ausdrücklich auf selbstgenutzte Wohnimmobilien. Die Bestimmung der Immobilienpreise in der Prognose für 2026 bleibt selbstverständlich mit einigen Unsicherheiten behaftet, dennoch können zentrale Treiber identifiziert werden, die maßgeblichen Einfluss auf die Preisentwicklung nehmen.
1. Die Zinsen und ihr Einfluss auf die Immobilienpreise in der Prognose für 2026
In seltener Einmütigkeit gehen nahezu alle Finanzmarktexperten davon aus, dass sich die Bauzinsen 2026 in einem Korridor von 4,0 bis 4,5 Prozent (für 10-jährige Darlehen) bewegen. Damit würde sich die Seitwärtsbewegung der Zinsen, die sich seit dem 2. Quartal 2025 etabliert hat, in etwa fortsetzen - auf einem leicht erhöhten Niveau. Der wichtige Indikator für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 unterstellt einem stabilen EZB-Leitzins bei einer ebensolchen Inflation und einen allgemeinen Anstieg des verfügbaren Einkommens um 2,1 Prozent. Die 4 Prozent sind sicherlich kein Grund für Euphorie, versprechen aber eine gewisse Stabilität.
Zwei nur gelegentlich publizierte Aspekte stützen diese Zinsannahme für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026: Die erste ist quasi bankintern und resultiert aus einer Entscheidung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Diese hatte den Kreditinstituten im April 2022 eine höheren sogenannten "sektoralen Systemrisikopuffer" für Wohnimmobilienkredite auferlegt. Die Banken mussten fortan zwei Prozent der von ihnen vergebenen Kreditsummen als Eigenkapitalreserve zurücklegen. Hintergrund: Wegen der 2022 stark steigenden Zinsen bei hohen Immobilienpreisen sah die BaFin ein erhöhtes Risiko, dass Schuldner die Raten für ihre Immobiliendarlehen nicht mehr regelmäßig bezahlen könnten und die Banken selbst in Schwierigkeiten gerieten. Zum 1. Mai 2025 gab die BaFin dann - auch aufgrund der gesunkenen Preise am Wohnimmobilienmarkt - Entwarnung und senkte den Systempuffer auf ein Prozent. Banken und Kreditinstitute müssen dadurch 2,2 Milliarden Euro weniger an zusätzlichen Reserven bilden. Sie haben mehr Spielraum bei der Kreditvergabe und können die Zinsen stabil halten - was die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 stützt.
In welcher Größenordnung das von der Bundesregierung beschlossene Sondervermögen von einer Milliarde Euro (zweitens) auf die Zinsen und damit die Immobilienpreise in der Prognose 2026 "durchschlägt" lässt sich verantwortungsvoll noch nicht exakt sagen. Fakt ist hingegen: Das Sondervermögen wird über die Ausgabe von Staatsanleihen finanziert, die vermutlich höher verzinst werden müssen als bisher, um für die große Anzahl der benötigten Anleger attraktiv zu sein. Staatsanleihen könnten in den Jahren 2026 bis 2028 daher durchaus zu einer renditeträchtigen Investitionsoption werden. Geld, das in Anleihen steckt, fließt nicht in Immobilien - ein Umstand, der für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 relevant wird.
2. Die schwache Neubautätigkeit wirkt sich direkt auf die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 aus
Das ifo-Institut geht für 2026 von nur 185.000 neu gebauten Wohnungen aus. Damit klafft die Schere zwischen Angebot und Bedarf noch weiter auseinander - benötigt würden 400.000 Fertigstellungen pro Jahr. Die Flaute am Bau wirkt sich unmittelbar auf die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 aus: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt bei weitem das Angebot. Und knappe Güter werden nach den Gesetzen der Marktwirtschaft teurer, was schlicht auch für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 gilt. Der von der Bundesregierung angekündigte "Bau-Turbo" soll zwar Genehmigungsverfahren beschleunigen und kosteneffiziente Bauweisen fördern - mit ersten Effekten kalkuliert das ifo-Institut jedoch frühestens ab 2027. Handicap überdies: Viele Entscheidungen zur Umsetzung der vereinfachten Regelungen obliegen dem Placet der jeweiligen Kommunen. Es bleibt fraglich, ob der politische Wille vor Ort stets und konsequent die Prioritäten beim Wohnungsbau setzt.
3. Immobilienpreise Prognose 2026: Konjunktur-Klima und "Wohlstands-Angst" als Dämpfer
Die von Infratest für den ARD-Deutschland Trend durchgeführten jüngsten Befragungen offenbaren einige durchaus überraschende Ergebnisse. Während die Arbeitslosenzahl gerade erst auf drei Millionen geklettert ist und damit den höchsten Stand seit 2015 erreicht hat, hält sich die Sorge der Bundesbürger um den eigenen Arbeitsplatz erstaunlicherweise in Grenzen: Acht von zehn Befragten stellen ihre Arbeitsplatzsicherheit nicht in Frage. Aber: Drei Viertel (76 Prozent) sorgen sich um den Wirtschaftsstandort Deutschland und vor allem um den Erhalt des eigenen Lebensstandards. Diese Einschätzung deckt sich mit den Daten des GfK-Konsumklima-Index, der aktuell kontinuierlich fällt. Im Saldo: Die mauen Konjunkturerwartungen und die gestiegenen Unsicherheiten durch geopolitische Krisen und Kriege dämpfen die generelle Anschaffungsneigung der Deutschen - und das gilt auch für Großanschaffungen wie den Kauf eines Eigenheims. Banken und Kreditinstitute erwarten daher auch für 2026 keine große Dynamik bei der Kreditvergabe. Die überaus verhaltenen, konjunkturellen Aussichten schlagen sich dämpfend auf die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 nieder.
9. Immobilienpreise 2026 nach Region: Wo steigen oder fallen die Preise?
Die Immobilienpreise entwickeln sich 2026 regional sehr unterschiedlich: Während Metropolen und Speckgürtel stark zulegen, verlieren viele ländliche Regionen an Wert. Einkommen vor Ort bestimmen entscheidend die Erschwinglichkeit.
Der Anstieg von 3,1 Prozent der Immobilienpreise in der Prognose für 2026 ist ein Durchschnittswert. Er nivelliert daher die gewaltigen Unterschiede, die sich regional ergeben: In den Top-7-Metropolen Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, München, Stuttgart und Köln werden die Immobilienpreise auch im nächsten Jahr merklich stärker als im Bundesdurchschnitt klettern. Im Sog der Suche nach bezahlbaren Alternativen verwandeln sich auch die sogenannten Speckgürtel der Top Seven immer mehr in ein kostspieliges Pflaster - anhaltend und ausgeprägt. Selbst für B-Städte wie Dortmund, Dresden oder Hannover zeigt der Pfeil für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 steiler nach oben. Auf der anderen Seite büßen Immobilien in ländlichen Regionen und in vielen Teilen der ostdeutschen Bundesländer so eklatant an Attraktivität, dass die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 hier spürbar fallen.
Nun ist der Preis für eine Immobilie ja nur bedingt eine objektive Größe - er muss im Verhältnis zu den Einkommen betrachtet werden, die rund um den Standort erzielt werden. Diese Immobilienpreis-Einkommen-Relation lässt dann gute Rückschlüsse auf die Erschwinglichkeit von Haus oder Wohnung zu.
Kategorie 1: Immobilienpreise Prognose 2026 sehr stark steigend
In diese Kategorie fallen alle Regionen, bei denen die Immobilienpreis-Einkommen-Relation seit 2007 bereits um mehr als 33 Prozent gestiegen ist und weiter wachsen wird. Dazu zählen alle Top-7-Städte (Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, München, Stuttgart und Köln), außerdem die Landkreise Starnberg oder Miesbach und Rosenheim. Aber auch kleinere Städte wie Darmstadt, Potsdam, Münster oder Wiesbaden. In Summe sind es 83 Landkreise, respektive Städte, in denen die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 sehr stark steigen.
Kategorie 2: Immobilienpreise Prognose 2026 stark steigend
In diesen Landkreisen und Städten liegt der Anstieg de Immobilienpreis-Einkommen-Relation seit 2007 bei 16 bis 33 Prozent und zeigt fortzuschreibende Tendenzen. Exemplarisch zu nennen ist hier der Bodenseekreis, die Region um Flensburg im Norden und Freiburg im Süden.
Kategorie 3: Immobilienpreise Prognose 2026: verhalten steigend, Bundesdurchschnitt
Insgesamt 113 Regionen zählen zu dieser Kategorie, in der die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 nur moderat wachsen. Angeführt werden können etwa der Landkreis Mittenberg und der Landkreis Fulda oder Dahme-Spreewald, ebenso wie die Städte Bremerhaven, Remscheid und Oberhausen
Kategorie 4: Immobilienpreise Prognose 2026: sinkend
In 84 Regionen ist die Immobilienpreis-Einkommen-Relation nicht nur gefallen, sie wir aller Voraussicht nach auch weiter sinken. Schwerpunkte sind weitläufige Gegenden in Mecklenburg-Vorpommern, in Sachsen-Anhalt und in Sachsen sowie in Thüringen.
Am Rande: Die jüngste vom Sparda-Bankenverband beauftragte Studie zu den aktuellen Immobilienpreisen in Deutschland kommt zu dem Schluss, dass für den Immobilienkauf im Durchschnitt 6,4 Jahresnettoeinkommen mitgebracht werden müssen. In München sind es gleichwohl 14,7 Jahresnettoeinkommen und im Landkreis Hildburghausen (Thüringen) überschaubare 1,8 Jahresnettoeinkommen.
10. Einfluss von Klima- und Energieeffizienz auf die Immobilienpreise bis 2026
Energieeffizienz entscheidet zunehmend über den Immobilienwert: Schlecht gedämmte Häuser verlieren stark an Preis, während sanierte Immobilien ihren Wert halten oder steigern.
Preisnachlässe bis zu 20 Prozent für Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind am gegenwärtigen Markt keine Ausnahme mehr. Der Wertverfall resultiert zum einen und wesentlich aus den steigenden Energiekosten, die Käufer abschrecken, zum anderen aus den gesetzlichen Vorgaben, die Neu-Eigentümer dazu verpflichten, direkt nach dem Erwerb bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen vornehmen zu lassen. Die damit verbundenen Kosten ziehen sie gedanklich schlicht vom Kaufpreis ab. Die Situation wird sich in den nächsten Jahren kaum ändern - eher zuspitzen. Ein Umstand, den die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 mit einpreisen.
Obwohl sich die neue Bundesregierung noch nicht konkret zur noch von der Ampel-Koalition verabschiedeten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) geäußert hat, steht nicht zu erwarten, dass sie die Auflagen zu den Mindeststandards zur Verbesserung der energetischen Bilanz von Wohngebäuden zurückfährt - allein, weil klare Vorgaben aus Brüssel dem entgegenstehen. Und dass die Energiekosten für fossile Brennstoffe weiter steigen, ist durch die wachsende Co2-Bepreisung bis 2026 und darüber hinaus bereits festgeschrieben.
Der Preisverfall bei schlecht gedämmten Häusern mit veralteter Heizung wird sich nach Analyse vieler Marktexperten zukünftig besonders in ländlichen Gegenden und kleineren Städte weiter verschärfen. Für die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 werden Differenzen von bis zu 40 Prozent zwischen schlechter und guter Energiebilanz angeführt.
Potentielle Verkäufer sollten daher dringend erwägen, energetische Sanierungsmaßnahmen in Angriff zu nehmen - solange die großzügigen Förderprogramme des Bundes noch nicht dem Rotstift anheimgefallen sind.
11. Fazit - Steht Deutschland vor einem Immobiliencrash?
Ein Immobiliencrash bleibt 2026 unwahrscheinlich: Während Metropolen Preisanstiege verzeichnen, verlieren ländliche Regionen und unsanierte Immobilien deutlich an Wert. Käufer profitieren von Eigenkapital, Verkäufer von Sanierungsförderungen.
Die Gefahr eines Immobiliencrashs besteht in Deutschland aktuell und auch 2026 nicht. Zwar ziehen die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 bedingt durch eine stärkere Nachfrage wieder an und gleichzeitig pendeln sich auch die Zinsen auf einem stabilen Niveau ein - das jedoch weit entfernt von der Niedrigzinsphase nach der globalen Finanzkrise ist. Gleichwohl sind die Banken an die Vorschriften der Wohnimmobilienkreditrichtline gebunden, die eine leichtfertige Vergabe von Immobiliendarlehen verhindert. Die Immobilienpreise werden in der Prognose für 2026 durchschnittlich moderat um 3,1 Prozent ansteigen - allerdings mit gravierenden Unterschieden: In Metropolregionen mit hoher Nachfrage erreicht das Plus doppelte bis dreifache Werte, während ländliche Regionen und vor allem Immobilien mit schlechter Energiebilanz Wertverluste von 20 bis 30 Prozent erfahren.
Verkäufer sind gut beraten, jetzt die noch laufenden Förderprogramme des Bundes auszuschöpfen, um ungedämmte Häuser mit alten Heizungen energetisch zukunftsfit zu machen. Für potentielle Käufer lohnt es sich nicht, auf niedrigere Zinsen zu spekulieren, die wird es ziemlich sicher nicht geben. Allerdings sollten Sie vor dem Kauf unbedingt ausreichend Eigenkapital ansparen - dann gewähren Ihnen die Banken günstigere Konditionen.
Immobilienblase 2026 – FAQ
Was ist eine Immobilienblase?
Von einer Immobilienblase ist die Rede, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt. Dadurch klettern die Preise auf ein irrationales Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien in schlechtem Zustand oder in C-Lagen. Beruhigt sich der Immobilienmarkt wieder, machen die Eigentümer beim Verkauf in der Regel einen Verlust. Mehr zur Entstehung einer Immobilienblase lesen Sie hier.
Was passiert wenn die Immobilienblase platzt?
Tritt diese Situation ein, fallen die Immobilienpreise wie bei einem Kurssturz an der Börse. Eigentümer, die überbewertete Immobilien erworben haben, können diese nur mit Verlusten verkaufen. Der Markt wird mit Verkaufsangeboten überschwemmt. Platzt eine Immobilienblase, sind viele Häuser als Schnäppchen zu haben. Wer nicht verkaufen muss, kann aber in Ruhe abwarten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat. Wir erklären hier, was es bei einer Immobilienblase zu beachten gilt.
Wann sinken die Immobilienpreise?
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vielerorts und vor allem in den Metropolen (z. B. Berlin, München, Hamburg) kontinuierlich gestiegen. Grund war unter anderem, dass sich durch die Niedrigzinsphase mehr Menschen eine Immobilie leisten konnte. Dieser Trend könnte durch die gestiegenen Bauzinsen nun ein Ende haben. Viele Immobilienportale verzeichnen bereits jetzt einen Rückgang der Käufernachfrage, welche mittelfristig zu sinkenden Immobilienpreisen führen könnte. Mehr zur Immobilienpreis-Prognose
Wann platzt endlich die Immobilienblase?
Einige Experten sehen die teilweise extrem hohen Immobilienpreise als ein Zeichen dafür, dass eine Immobilienblase in der Nähe von Großstädten wie München platzen könnte. Die sinkenden Immobilienpreise im ländlichen Raum sprechen jedoch gegen eine flächendeckende Immobilienkrise in Deutschland.
Mehr zum Thema ImmobilienblaseWas passiert bei einer Immobilienblase?
Eine Immobilienblase bildet sich, wenn die Immobilienpreise drastisch steigen und über dem realen Sachwert der Immobilien liegen.
Der Immobilienmarkt bläht sich mehr und mehr auf. Sinkt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt platzt die Immobilienblase und die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen fallen drastisch. Mehr zum Thema Immobilienblase
Werden Immobilien 2026 günstiger?
Nein. Die Immobilienpreise werden in der Prognose für 2026 durchschnittlich um 3,1 Prozent steigen. Durchschnitt bedeutet: In Metropolregionen und deren ebenfalls hoch nachgefragtem Umland liegen die Zuwächse eher bei 5 bis 8 Prozent, während in von Abwanderung bedrohten Gebieten die Preise fallen. Unisono verlieren Immobilien mit schlechter Energiebilanz - je nach Standort liegt der Verlust bei 20 bis 30 Prozent.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise bis 2030?
Aller Voraussicht nach werden sich die Immobilienpreise in Deutschland bis 2030 auf einem kontinuierlich steigenden Niveau stabilisieren. Nach derzeitigen Kenntnisstand erfahren die Immobilienpreise in der Prognose für 2026 bis 2030 jährlich Zuwächse von rund 3 Prozent, die jedoch regional sehr unterschiedlich ausfallen können - und auch Preissenkungen in strukturschwachen Gegenden beinhalten. Aber Vorsicht: Unvorhersehbare globale Entwicklungen und gesamtwirtschaftliche Verwerfungen können diese Prognose zunichte machen und gänzlich andere Szenarien heraufbeschwören.
Was passiert mit Immobilien, wenn es zu einem Krieg kommt?
Kommt es zu einem Krieg, so besteht natürlich die unmittelbare Gefahr der Beschädigung und/oder Zerstörung von Immobilien. Solche Schäden sind von keiner gewöhnlichen Gebäudeversicherung abgedeckt, dazu bedarf es einer speziellen Versicherung gegen Kriegsereignisse. Unter Kriegsrecht darf der Staat überdies in konkreten Fällen Immobilien enteignen, um Wohnraum für das Allgemeinwohl zu schaffen. Im Kriegsgebieten frieren Banken und Kreditinstitute üblicherweise ihre Kreditrückzahlungen ein.
Wird es 2026 eine Immobilienkrise geben?
Nein. Nach derzeitigem Kenntnisstand und unter Einbeziehung der Immobilienpreise in der Prognose für 2026 gibt es keine Indizien dafür, dass es in Deutschland 2026 zu einer Immobilienkrise kommt. Ein gewisse Unwägbarkeit besteht hinsichtlich dessen, was in Bankenkreisen als "Schlüsseljahr 2026" bezeichnet wird: Gemeint ist der Umstand, dass viele Immobiliendarlehen, die in der Niedrigzinsphase 2016 abgeschlossen wurden, nun zu aktuell deutlichen höheren Zinsen anschlussfinanziert werden müssen. Allerdings konnten sich die betroffenen Kreditnehmer auf diesen Umstand langfristig vorbereiten und in den allermeisten Fällen ist das Haushaltsnettoeinkommen in den vergangenen zehn Jahren überdies gestiegen, so dass eine höhere monatliche Belastung tragbar ist.
