Mehrfamilienhaus verkaufen: Das gilt es zu beachten
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, hat einen größeren Aufwand als beim Verkauf eines Einfamilienhauses. Erfahren Sie hier u.a., welche Unterlagen wichtig sind, wie die Wertermittlung funktioniert und ob ein separater Wohnungsverkauf sinnvoller ist als ein Komplettverkauf.
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Das Wichtigste zusammengefasst:
Ertragswertverfahren ist zentral für die Wertermittlung bei vermieteten Mehrfamilienhäusern.
Sanierungsbedarf, Mietverträge und Mieterstruktur beeinflussen den Verkaufspreis maßgeblich.
Teilverkauf einzelner Wohnungen kann höhere Preise erzielen, erfordert jedoch Teilungserklärung & Mehraufwand.
Verschiedene Käufertypen haben unterschiedliche Anforderungen – von privaten Investoren bis institutionellen Anlegern.
Reinertragberechnung: Jahresmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten = Basis für den Immobilienwert.
Regionale Marktkenntnis ist für die Käuferansprache entscheidend.
Verkauf lohnt sich oft bei hohem Leerstand, Sanierungsstau oder zur Entlastung im Alter.
Professionelle Unterlagen und Datenlage sind für Kapitalanleger essenziell.
Inhaltsverzeichnis
Was passiert mit Mietern, wenn das Mehrfamilienhaus verkauft wird?
Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten - was ist sinnvoll?
Ein Mehrfamilienhaus verkaufen – als Ganzes oder als separate Wohneinheiten?
Was ist bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen zu beachten?
Gut zu wissen:
Unsere Immobilienmakler bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie sich danach für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler entscheiden, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an.
Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?
Um den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses optimal vorzubereiten, benötigen Sie wichtige Unterlagen zu Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie.
Um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die Auskunft über Zustand, Lage und Ausstattung einer Immobilie geben und vor allem von potenziellen Käufern angefragt werden. Dazu gehören die folgenden:
Flurkarte: Sie ist eine maßstabsgetreue Darstellung aller Liegenschaften, das heißt: aller Flurstücke und Grundstücke. Die digitale Flurkarte (automatisierte Liegenschaftskarte) löst heute die analoge Flurkarte ab. Sie wird vom Katasteramt geführt.
Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten: Die Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten informieren über deren Größe, Schnitt, Ausrichtung und Besonderheiten.
Bestehende Mietverträge: Durch die Mietverträge erhält der potenzielle Käufer des Mehrfamilienhauses Kenntnis über die mögliche Rendite. Häufige Mieterwechsel, Mietkürzungen und Rechtsstreitigkeiten können auf eine unzureichende Wohnqualität und mangelhafte Bausubstanz hinweisen. Interessenten möchten häufig außerdem wissen, wie alt die Mieter sind, wann die letzte Mieterhöhung stattfand und welche Kündigungsfristen jeweils gelten.
Versicherungsnachweise, unter anderem Gebäudeversicherungen.
Unterlagen, die die Substanz des Mehrfamilienhauses dokumentieren, gegebenenfalls ein Wertgutachten.
Nachweise über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmender vergangenen Jahre.
Energieausweis, der das Mehrfamilienhaus energetisch bewertet. Wer die Bewertung als Verkäufer versäumt, muss mit einem empfindlichen Bußgeld rechnen.
Verträge mit Dienstleistern, zum Beispiel mit der Verwaltung, dem Hausmeisterservice und im Bereich der Gartenpflege.
Mehrfamilienhaus verkaufen: Wie lässt sich der Wert ermitteln?
Um den Wert Ihres Mehrfamilienhauses realistisch zu bestimmen, bietet sich das Ertragswertverfahren an, das zukünftige Einnahmen berücksichtigt.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie zunächst dessen Wert kennen. Hier kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dessen Berechnung basiert auf objektiv erhobenen Daten. Im Mittelpunkt steht der dauerhaft mit der Immobilie zu erzielende Betrag. Um den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses zu berechnen, sind diese Faktoren maßgeblich:
Der Bodenwert: Er errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Größe des Grundstücks. Multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt sich die Bodenwertverzinsung.
Der Rohertrag: Er bezeichnet die erzielbare Jahresmiete. Richtwert sind nicht die tatsächlichen Einnahmen, sondern der marktübliche Mietzins.
Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten: Dazu zählen beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung, den Betrieb und mögliche Verwaltungskosten. Diese werden vom Rohertrag abgezogen, das Ergebnis ist der Jahresreinertrag.
Vervielfältiger: Der Vervielfältiger als Multiplikator der Jahreskaltmiete ist ein wesentlicher Faktor zur Rentabilitätsberechnung einer Immobilie. Je geringer er ist, desto rentabler ist die Immobilie. Um den geeigneten Vervielfältiger zu ermitteln, ist beispielsweise die Restnutzungsdauer des Gebäudes ausschlaggebend. Der ermittelte Vervielfältiger wird dann mit dem Gebäudereinertrag (Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung) multipliziert. So errechnet sich der Ertragswert der baulichen Anlagen ohne Bodenwert.
Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses: Bauliche und altersbedingte Schäden reduzieren den Ertragswert. Sie sind demnach entsprechend abzuziehen. Der Bodenwert hingegen ist zu dem ermittelten Gebäudeertragswert zu addieren. Das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstücks.
Das folgende Beispiel zeigt eine Wertermittlung auf Grundlage des Ertragswertes.
Ein Eigentümer möchte ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen. Das Objekt befindet sich in einer guten Wohnlage mit stabiler Nachfrage.
Eckdaten des Objekts:
Gesamtwohnfläche: 800 m²
Durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete: 10 EUR/qm
Jahresnettomiete: 800 m² × 10 EUR/m² × 12 Monate = 96.000 EUR
1. Schritt: Ermittlung des Reinertrags
| Kostenart | Annahme |
|---|---|
| Verwaltungskosten | 25 EUR/Einheit × 12 Monate × 8 WE = 2.400 EUR |
| Instandhaltungskosten | 10 EUR/m² × 800 m² = 8.000 EUR |
| Mietausfallwagnis (3 %) | 3 % von 96.000 EUR = 2.880 EUR |
| Gesamtkosten | 13.280 EUR |
Reinertrag = 96.000 EUR − 13.280 EUR = 82.720 EUR
2. Schritt: Kapitalisierung des Reinertrags
Der Reinertrag wird mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz, beispielsweise. 4 % -> Faktor 25 = Ertragswert = 82.720 EUR × 25 = 2.068.000 EUR
Der Marktwert des Mietshauses beträgt nach dem Ertragswertverfahren rund 2,07 Mio. EUR.
Ein Ertragswertgutachten wird aufgrund seiner Komplexität in der Regel von einem Gutachter erstellt.
Mehrfamilienhaus verkaufen - realistische Preisermittlung
Mit einer realistischen Preisermittlung erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses.
Die Preisfindung beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses basiert auf dem Marktwert. Das ist der Preis, den ein Käufer unter normalen Umständen bereit ist, für die Immobilie zu zahlen. Der Wert, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, wird durch fundierte Bewertungsverfahren und marktrelevante Kennzahlen ermittelt.
Ein bewährter Orientierungswert ist der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt. Dabei wird der Kaufpreis ins Verhältnis zum jährlichen Netto-Mietertrag (also ohne Nebenkosten) gesetzt.
Das folgende Beispiel verdeutlicht die Vorgehensweise wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen:
Eine Immobile erzielt jährlich Mieteinnahmen in Höhe von 100.000 EUR. Die Immobilie wird zu einem Preis von 2,2 Millionen EUR verkauft. Damit beträgt der Kaufpreisfaktor 22 (2,2 Mio EUR/100.000 EUR).
In attraktiven Ballungszentren sind Werte zwischen 20 und 25 keine Seltenheit. In ländlicheren Regionen fällt der Faktor meist deutlich niedriger aus. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto teurer ist das Objekt im Verhältnis zur erwarteten Rendite.
Ebenfalls relevant ist der Mietpreismultiplikator, der auf Basis des ortsüblichen Mietniveaus beurteilt, wie viel Potenzial in den aktuellen Mieten steckt. Gerade bei unterdurchschnittlich vermieteten Objekten kann es durch Anpassung an den Mietspiegel oder nach Modernisierungen Möglichkeiten zur Mietsteigerung geben.
Gut zu wissen:
Der Mietpreismultiplikator ist ein einfacher Orientierungswert, der keine weiteren Kosten (z. B. Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung) berücksichtigt. Für eine fundierte Bewertung sollte er immer mit anderen Verfahren, wie dem Ertragswertverfahren kombiniert werden.
Besonders präzise ist das Ertragswertverfahren, das insbesondere bei renditeorientierten Kapitalanlagen angewendet wird. Hierbei wird der zukünftige Ertrag der Immobilie abgezinst, also auf den heutigen Barwert umgerechnet. Dabei fließen zahlreiche Faktoren wie der Bodenwert, die Restnutzungsdauer der Immobilie, der sogenannte Liegenschaftszinssatz (als Marktzins) sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten mit ein. Das Verfahren liefert ein realitätsnahes Bild darüber, wie nachhaltig ein Objekt wirtschaftlich genutzt werden kann.
Bewertungsverfahren allein reichen nicht aus, denn der tatsächliche Wert eines Mehrfamilienhauses hängt stark von den individuellen Gegebenheiten ab. Die wichtigsten preisbeeinflussenden Faktoren wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen im Überblick:
Lage: Eine zentrale oder verkehrsgünstige Lage mit guter Infrastruktur und positiver Mietnachfrage erhöht den Marktwert erheblich. Umgekehrt können strukturschwache Gegenden, geringe Bevölkerungsdichte oder hohe Leerstände den Preis drücken.
Zustand und Modernisierungsgrad: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, erzielen sanierte oder neuwertige Gebäude höhere Preise, während Sanierungsstau, veraltete Heizsysteme oder fehlende Wärmedämmung wertmindernd wirken.
Mieterstruktur: Ein Objekt mit solventen, langjährigen Mietern gilt als risikoärmer und damit attraktiver für Käufer. Häufige Mieterwechsel oder Zahlungsrückstände sind hingegen kritisch.
Mietverträge: Mietverhältnisse mit langfristiger Bindung und indexierter oder staffelbasierter Mieteinnahme bieten Planungssicherheit und dienen als starkes Argument gegenüber potenziellen Investoren.
Leerstand und Fluktuation: Ein hoher Leerstand ist ein Einnahmeverlust, der das wirtschaftliche Risiko erhöht. Käufer kalkulieren hier oft mit Abschlägen.
Wichtig:
Nur ein erfahrener Immobiliengutachter oder spezialisierter Makler kann all die Faktoren korrekt gewichten und in eine marktkonforme Einschätzung vornehmen. Eine solche professionelle Marktwertanalyse schützt Eigentümer vor unrealistischen Erwartungen und bildet die Grundlage für einen erfolgreichen und reibungslosen Verkaufsprozess.
Was passiert mit Mietern, wenn das Mehrfamilienhaus verkauft wird?
Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses behalten bestehende Mietverträge ihre Gültigkeit, wodurch Rechte und Pflichten automatisch auf den Käufer übergehen.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, gehen die Mietverhältnisse nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs automatisch auf den Erwerber über (§ 566 BGB). Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" und bestehende Mietverträge behalten ihre Gültigkeit. Der neue Eigentümer tritt in sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.
Wichtige gesetzliche Regelungen:
Kündigungsschutz: Ein neuer Eigentümer kann nur kündigen, wenn ein berechtigter Eigenbedarf besteht oder er umfassende Modernisierungsmaßnahmen plant. Auch dann gelten die Kündigungsfristen und Härtefallregelungen.
Mieterrechte und Mietverträge bleiben bestehen: Mietetarife, Staffelmieten, Betriebskostenvorauszahlungen – alles bleibt unberührt. Der Erhalt des Mietvertrags ist im Gesetz garantiert.
Umwandlung in Eigentum und Vorkaufsrecht: Wird das Haus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt, haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie müssen über die geplante Umwandlung schriftlich informiert werden und haben die Möglichkeit, ihre Wohnung zu den gleichen Bedingungen wie ein Dritter selbst zu erwerben.
Informationspflichten: Sowohl Käufer als auch der Makler sollten Mieter über den Eigentümerwechsel schriftlich informieren, um Vertrauen zu schaffen und Konflikte zu vermeiden.
Tipp: Offene Kommunikation schafft Sicherheit
Ein offener Umgang mit den Mietern sorgt für ein gutes Miteinander. Wer Termine wie Besichtigungen rechtzeitig ankündigt, Fragen ehrlich beantwortet und Sorgen ernst nimmt, schafft Vertrauen und sichert damit einen reibungslosen Verkaufsprozess ohne unnötige Spannungen.
Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten - was ist sinnvoll?
Die Entscheidung, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus behalten oder verkaufen, hängt von finanziellen, persönlichen und steuerlichen Faktoren ab.
Die Entscheidung, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu behalten, will gut durchdacht sein. Es geht nicht nur um aktuelle Marktpreise, sondern auch um Ihre persönliche Lebensplanung, steuerliche Aspekte und die Entwicklung der Immobilie im Zeitverlauf. Beide Optionen haben nachvollziehbare Argumente auf ihrer Seite. Eine nüchterne Abwägung kann helfen, eine klare und tragfähige Entscheidung zu treffen:
| Pro behalten | Contra behalten |
|---|---|
| Stetige Rendite aus Mieteinnahmen | Instandhaltung kann Kosten & Aufwand erhöhen |
| Langfristiger Kapitalzuwachs | Verantwortung bei Mietverwaltung |
| Steuerliche Vorteile (z. B. AfA-Abschreibung) | Marktzyklen können Wertentwicklung bremsen |
| Emotionale Bindung, familiärer Hintergrund | Komplexe Erbschaftsfragen & Eigentümerstruktur |
| Einmaliger hoher Kapitalzufluss | Wegfall regelmäßiger Mieterträge |
| Kein Aufwand für Instandhaltung & Verwaltung | Verpasste Wertzuwächse bei zukünftigem Marktaufschwung |
| Liquidität für neue Investments, Rente oder Schuldenabbau | Transaktionskosten, Notarkosten & mögliche Steuerlast |
Typische Entscheidungsfaktoren im Überblick:
Rendite vs. Aufwand: Eine Immobilie lohnt sich langfristig nur, wenn die Netto-Mietrendite – also die Einnahmen nach Abzug aller Kosten – attraktiv ist. Bleiben nur geringe Überschüsse, kann ein Verkauf sinnvoller sein, gerade im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie ETFs, Anleihen oder selbstgenutztem Wohneigentum.
Zustand und Sanierungsbedarf: Stehen größere Investitionen etwa an Dach, Heizung oder Fassade an, stellt sich die Frage, ob Sie diese finanziell und organisatorisch stemmen möchten oder lieber die Verantwortung abgeben.
Marktprognose: Wer in einer Hochpreisphase verkauft, kann hohe Gewinne realisieren. Allerdings sind Marktentwicklungen schwer vorhersehbar.
Lebensplanung: Möchten Sie Ihre Finanzen vereinfachen, im Ausland leben, schuldenfrei in Rente gehen oder sich beruflich verändern? All das kann ein Verkaufsgrund sein.
Erbschaft und Nachfolgeregelung: Wenn sich Erbengemeinschaften nicht einig sind oder es keine klaren Nachfolger gibt, kann ein Verkauf Streit vermeiden.
Tipp: Lassen Sie sich von einem Immobilienexperten beraten, um eine Entscheidung mit Weitblick zu treffen, wenn Sie planen, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen.
Ein Mehrfamilienhaus verkaufen – als Ganzes oder als separate Wohneinheiten?
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie abwägen, ob ein Komplettverkauf oder ein Verkauf einzelner Wohnungen für Sie sinnvoller ist.
Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, fragen sich in der Regel, ob sie die verschiedenen Wohneinheiten eher separat oder das Mehrfamilienhaus in seiner Gesamtheit verkaufen sollten. Dabei ist der Aufwand, die Wohneinheiten einzeln zu verkaufen, natürlich größer. In der Summe lässt sich durch den Einzelverkauf aber in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielen. Allerdings gibt es bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen einiges zu beachten.
Komplett- oder Einzelverkauf eines Mehrfamilienhauses: Vor-und Nachteile im Überblick
Die Entscheidung, ob Sie das Mehrfamilienhaus aufteilen und separate Eigentumswohnungen verkaufen, oder die Immobilie als Ganzes verkaufen, geht mit verschiedenen Vor- und Nachteilen einher.
Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes
Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Schnellerer Verkaufsprozess: | Begrenztes Kaufinteresse: Es gibt nur eine geringe Anzahl potenzieller Käufer, da es sich um eine hohe Investitionssumme handelt. |
Geringerer Verwaltungsaufwand: | Geringerer Verkaufspreis: Der Gesamtpreis bei einem Komplettverkauf ist oft geringer, als bei einem Teilverkauf. |
Attraktive Kapitalanlage: | |
Planungssicherheit: |
Verkauf einzelner Wohneinheiten
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
|
Höherer Verkaufspreis: Durch den Verkauf an einzelne Käufer erzielen Verkäufer in der Regel einen höheren Preis für jede Wohneinheit. |
Aufwendige Verkaufsvorbereitung: Vor dem Verkauf ist eine Aufteilung in einzelne Wohneinheiten erforderlich. Dafür benötigt der Eigentümer Abgeschlossenheitsbescheinigungen und eine Teilungserklärung. Eventuell sind Umbauarbeiten für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. |
|
Größere Käufergruppe: Die einzelnen Wohnungen sind für eine breitere Zielgruppe interessant, sodass es eine höhere Nachfrage gibt. |
Kosten für die Verkaufsvorbereitung: Die Aufteilung des Mehrfamilienhauses geht mit Kosten für die Aufteilung einher. Zudem sind unter Umständen die Vermarktungskosten höher, da jede Wohnung einzeln verkauft wird. |
|
Längerer Verkaufsprozess: Da einzelne Wohneinheiten verkauft werden, zieht sich der Verkaufsprozess in die Länge. |
Mehrfamilienhaus verkaufen: welche Käufergruppen gibt es?
„Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses sollten Sie die unterschiedlichen Käufergruppen kennen, um die richtige Zielgruppe gezielt anzusprechen.
Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist breit gefächert. Es gibt verschiedene Käufergruppen, die sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses interessieren. Wer als Eigentümer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte sich mit den Zielgruppen und deren Interessen auseinandersetzen:
Institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen oder Immobilienfonds investieren in Mehrfamilienhäuser zur Portfolio-Stabilisierung. Sie suchen sichere, langfristige Erträge und bevorzugen größere Immobilien in wirtschaftsstarken Regionen mit stabiler Vermietung. Für diese Käufergruppe sind Nachhaltigkeit, Mietausfallsicherheit und Professionalität in der Objektführung besonders wichtig.
Vermögende Privatpersonen agieren häufig strategisch. Sie investieren in werthaltige Immobilien zur Kapitalerhaltung über Generationen hinweg. Meist interessieren sie sich für gepflegte Objekte mit guter Mieterstruktur in der Region oder deutschlandweit.
Private Klein- und Mittelstandsinvestoren konzentrieren sich oft auf lokale Gegebenheiten. Sie haben ein gutes Gespür für regionale Märkte, kennen Handwerker und Dienstleister vor Ort und schätzen Immobilien, die sie eigenständig verwalten können. Oft handelt es sich um Kapitalanleger, die kleinere Mehrfamilienhäuser als Altersvorsorge nutzen.
Projektentwickler suchen gezielt nach Immobilien mit Aufwertungspotenzial, etwa für Sanierung, Aufstockung oder Umnutzung. Besonders interessant sind dafür Lagen mit Entwicklungsperspektive oder strukturellem Wandel.
Regionale Käufer profitieren vom Wissensvorsprung vor Ort. Sie kennen die Mieterstruktur, Behördenanforderungen und Marktdynamik genau. Überregionale und internationale Käufer agieren dagegen zahlengetrieben, sind kapitalstark, aber fordern exakte Daten, rechtssichere Dokumentation und professionelle Verkaufsunterlagen.
Zielgerichtete Vermarktung ist entscheidend
Ein gut strukturierter Verkaufsprozess, inklusive detaillierter Exposés, Datenräume, Mietlisten und Grundrisspläne, weckt Vertrauen. Ein erfahrener Makler mit bestehendem Netzwerk präsentiert das Angebot gezielt passenden Käufergruppen und steigert die Erfolgschancen für einen reibungslosen Verkauf zum optimalen Preis.
Was ist bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen zu beachten?
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen wollen, müssen Sie rechtliche Vorgaben und Schutzrechte für Mieter beachten.
Wer sich als Eigentümer entscheidet, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen und die einzelnen Einheiten dabei in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss einige Regeln und Vorschriften einhalten:
Für den separaten Wohnungsverkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese weist nach, dass es sich um separate Wohnungseinheiten handelt, die voneinander getrennt und abschließbar sind. Im weiteren Verlauf der Aufteilung in Wohneinheiten steht die Ausarbeitung einer Teilungserklärung und die Begründung von Wohnungsgrundbüchern an.
Wird die Wohnung eines Mieters durch den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Wohneigentum umgewandelt, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer ihm die Möglichkeit einräumen muss, die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie mit einem Dritten vereinbart, zu erwerben. Anderes gilt, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen verkaufen möchte.
Wandelt ein Eigentümer eine Wohnung in eine Eigentumswohnung um, weil er die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, genießt der Mieter nach dem Verkauf einen erhöhten Kündigungsschutz. Dieser wirkt sich durch eine mindestens drei Jahre dauernde Kündigungssperrfrist aus, die in manchen Kommunen bis zu zehn Jahre dauern kann. Innerhalb dieser Sperrfrist darf der neue Vermieter dem Mieter auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses sollten Sie steuerliche Auswirkungen kennen, um unnötige Belastungen durch Einkommens- oder Gewerbesteuer zu vermeiden.
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte die steuerlichen Konsequenzen genau kennen. Denn gerade bei vermieteten Immobilien sind die Unterschiede zwischen Privat- und Betriebsvermögen sowie die Einhaltung der Spekulationsfrist entscheidend.
Mehrfamilienhaus verkaufen Steuer bei Eigentum im Privatvermögen:
Befindet sich das Mehrfamilienhaus im Privatvermögen, gelten die Regeln der privaten Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. In diesem Fall ist ein steuerfreier Verkauf möglich sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde. Liegt die letzte notarielle Beurkundung des Kaufs also mindestens zehn Jahre zurück, entfällt die Einkommensteuer auf den Gewinn vollständig.
Beispiel:
Ein Eigentümer hat das Mietshaus im Mai 2013 gekauft und verkauft es im Juni 2025. Da mehr als zehn Jahre vergangen sind, fällt keine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn an.
Achtung bei teilweiser Eigennutzung:
Wurde eine Wohnung in der Immobilie im Jahr des Verkaufs und den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf vom Eigentümer selbst bewohnt, kann auch bei kürzerer Haltedauer ein steuerfreier Verkauf für diesen Teil möglich sein.
Unter Umständen stuft das Finanzamt den Verkauf als gewerblichen Immobilienhandel ein. Das Finanzamt geht von einem Gewerbe aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobiliengeschäfte abgewickelt wurden. In diesem Fall wird Gewerbesteuer fällig.
Mietshaus im Betriebsvermögen verkaufen:
Liegt die Immobilie jedoch im Betriebsvermögen (z. B. bei gewerblichen Immobiliengesellschaften oder bei Einnahmen aus Vermietung im Rahmen eines Gewerbebetriebs), ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer grundsätzlich steuerpflichtig. Es kommen dann Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer zum Tragen.
Mehrfamilienhaus verkaufen - selbst oder mit Makler?
„Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses profitieren Sie von der Expertise eines Immobilienmaklers, der Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen professionell für Sie führt.
Bevor Sie in die Vermarktung einsteigen, stehen Sie vor der Entscheidung, ob Sie den Verkauf in Eigenregie planen oder mit einem Makler zusammenarbeiten. Die Vermarktung über einen Makler geht für Eigentümer mit verschiedenen Vorteilen einher.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder die Aufteilung der Immobilie und Verkauf der einzelnen Einheiten ist sehr komplex und erfordert sehr gute Kenntnisse des Immobilienmarkts. Vor allem für Laien ist es oftmals schwer, mit Interessenten, die über umfangreiche Erfahrungen verfügen, Verkaufsgespräche zu führen. Es besteht die Gefahr, dass erfahrene Kaufinteressenten den Kaufpreis erheblich drücken und Sie die Immobilie am Ende unter Wert verkaufen.
Ein Immobilienmakler weiß genau, auf was es beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ankommt. Der Profi ist versiert im Umgang mit Kapitalanlegern, die sich für die Immobilie interessieren und weiß, wie die Verkaufsverhandlungen am besten geführt werden. Der Fachmann kann den Verkaufspreis realistisch einschätzen und unterstützt bei der Beschaffung fehlender Unterlagen.
Zudem verfügen Immobilienmakler über ein breites Netzwerk und haben Kontakt zu möglichen Käufern, sodass Sie von einem schnelleren Verkaufsprozess profitieren.
Gut zu wissen:
Noch vor einigen Jahren war es eher selten, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Meistens war es Eigentümern zu aufwändig, sich mit Mietern auseinanderzusetzen. Heute ist ein Mehrfamilienhaus eine komplexe Kapitalanlage, die mit einer soliden Hausverwaltung und guten Mietern eine risikofreie Investition und deshalb für Kapitalanleger und auch für ausländische Investoren interessant ist.
Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen?
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Mehrfamilienhaus verkaufen – FAQ
Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?
Um den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vorzubereiten, sind zunächst verschiedene Unterlagen erforderlich. Diese informieren potenzielle Käufer über Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie. Dazu gehören zum Beispiel die Flurkarte, die Grundrisse, bestehende Mietverträge, Versicherungsnachweise, der Energieausweis sowie Verträge mit Dienstleistern. Weitere Unterlagen
Mehrfamilienhaus verkaufen: Wie berechnet man den Verkaufspreis?
Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses erfolgt in der Regel über das Ertragswertverfahren, da die Immobilie vermietet ist und als Kapitalanlage dient. Der Verkaufspreis ergibt sich dabei aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag - nicht nur aus Lage und Zustand.
Es gilt folgende vereinfachte Formel: Ertragswert = Reinertrag pro Jahr × Kapitalisierungsfaktor
Ein Mehrfamilienhaus als Ganzes oder als separate Wohneinheiten verkaufen?
Es ist möglich, ein Mehrfamilienhaus als Ganzes zu verkaufen. Hiermit sind ein geringerer Aufwand, aber zumeist auch ein niedrigerer Verkaufspreis verbunden. Als zweite Variante können die verschiedenen Wohneinheiten einzeln verkauft werden. Damit geht mehr Aufwand einher, dafür ist der Gewinn am Ende höher. Allerdings gibt es einiges zu beachten. Weiterlesen
Was ist bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen zu beachten?
Soll ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, sind einige Regeln und Vorschriften einzuhalten. Zunächst ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, dann steht die Ausarbeitung einer Teilungserklärung und die Begründung von Wohnungsgrundbüchern an. Mieter haben Anspruch auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht, es sei denn der Eigentümer verkauft an Familienangehörige. Des Weiteren steht Mietern ein erhöhter Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren zu. Mehr Informationen
Wie hoch sollte der Abstand zwischen Miete und Ertrag liegen, um den Verkauf zu optimieren?
Die Höhe des Abstands ist vor allem von der aktuellen Marktsituation abhängig. Investoren interessieren sich bei einem Mehrfamilienhaus vor allem für die Bruttorendite, die in der Regel zwischen 4 und 6 % liegt. In stark nachgefragten Lagen sind auch geringere Renditen denkbar.
Welche Risiken bestehen bei einem teilweisen Leerstand des Mehrfamilienhauses während des Verkaufs?
Investoren interessieren sich in der Regel für vermietete Immobilien mit einem guten Mietertrag. Ein Leerstand könnte auf eine geringe Mieternachfrage hinweisen und so die Verkaufsverhandlungen erschweren. Zudem entgehen dem Eigentümer durch den Leerstand Mieteinnahmen, was zu finanziellen Verlusten führen kann. In ungenutzte Wohneinheiten können zudem während des Leerstands Schäden auftreten, die längere Zeit unentdeckt bleiben und so den Wert der Immobilie mindern.
Wann kann ich ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen?
Steuerfreier ein Mehrfamiilienhaus verkaufen können Sie, wenn es sich um Privatvermögen handelt und die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde (§ 23 EStG).
Beispiel:
Kauf im März 2014, das heißt, Mehrfamilienhaus verkaufen ab April 2024 möglich ohne Steuer auf den Gewinn.
Wichtig:
Im Betriebsvermögen fällt unabhängig von der Haltedauer Steuer an (z. B. Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer).
Was passiert mit Mietern, wenn das Haus verkauft wird?
Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses gilt:
"Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) - die bestehenden Mietverträge bleiben bestehen und gehen auf den neuen Eigentümer über.
Wichtige Punkte:
Kündigungsschutz bleibt erhalten
Mietkonditionen gelten unverändert
Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen: Vorkaufsrecht für Mieter
Käufer sollten Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren
Wer legt den Verkaufspreis einer Immobilie fest?
Den Verkaufspreis für ein Mehrfamilienhaus legt der Eigentümer idealerweise auf Basis einer professionellen Wertermittlung fest .
Einflussfaktoren für die Preisfindung:
Lage & Mikrolage
Zustand & Modernisierungsstand
Mietverträge & Ertrag
Leerstand & Mieterstruktur
Vergleichswerte in der Region
Tipp: Ein erfahrener Makler oder Sachverständiger sorgt für einen realistischen, marktfähigen Preis.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren zur Bewertung eines Mietshauses?
Das Ertragswertverfahren ist das zentrale Verfahren zur Wertermittlung für ein vermietetes Mehrfamilienhaus:
1. Rohertrag berechnen:
Ermittlung der jährlichen Nettokaltmiete aller Wohnungen.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen:
Abzug von nicht umlagefähigen Kosten wie:
Verwaltung
Instandhaltung
Mietausfallwagnis (z. B. 2–3 %)
3. Reinertrag bestimmen:
Der Reinertrag ergibt sich aus:
Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
4. Kapitalisierung:
Der Reinertrag wird mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert.
Dieser ergibt sich aus dem marktüblichen Liegenschaftszinssatz (z. B. 4–6 %).
Formel:
Ertragswert = Reinertrag × Kapitalisierungsfaktor
5. Bodenwert addieren:
Zum Gebäudeertragswert kommt noch der separat bewertete Bodenwert hinzu.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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