Homeday Redaktion

Immobilienbewertung

26. August 2025

Hausverkauf: Auf diese Schritte kommt es an

Wer ein Haus verkaufen möchte, hat viele Fragen: Wie ist der Ablauf bei einem Hausverkauf? Welche Dokumente brauche ich? Wie viel ist mein Haus eigentlich wert? Und brauche ich professionelle Unterstützung beim Verkauf? Antworten gibt dieser Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie ist der Ablauf bei einem Hausverkauf?

   • Schritt 1: Welche Vorbereitungen benötigt ein Hausverkauf?

   • Schritt 2: Wie erstelle ich ein Exposé?

   • Schritt 3: Wie sind die Immobilienbesichtigungen zu planen?

   • Schritt 4: Wie läuft die Auswahl des richtigen Käufers ab?

   • Schritt 5: Was gibt es beim Kaufvertrag zu beachten?

   • Schritt 6: Notartermin: Wie bereite ich den Notartermin vor?

   • Schritt 7: Zahlung: Wie läuft die Zahlungsabwicklung ab und was gibt es dabei zu beachten?

   • Schritt 8: Wie läuft die Übergabe nach dem Hausverkauf ab?

2. Brauche ich einen Makler, um mein Haus zu verkaufen?

3. Wie verkauft Homeday mein Haus?

4. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

5. Haus an Kind verkaufen: Sinnvoll oder nicht?

6. Wie lange dauert ein Hausverkauf?

7. Was kostet mich der Hausverkauf?

8. Haus verkaufen trotz Kredit: So funktioniert es

9. Haus verkaufen: Steuer im Blick behalten

10. Welche top Tipps gibt es für den Hausverkauf?

11. Warum beim Haus verkaufen Rechner sinnvoll sind

12. Wie vermarkte ich mein Haus richtig?

13. Welche Besonderheiten gibt es beim Hausverkauf?

14. Checkliste Hausverkauf

15. Wie verkaufe ich mein Haus? ➤ Telefonische Beratung

Wie ist der Ablauf bei einem Hausverkauf? Schritt-Für Schritt Leitfaden

Einen Überblick über die verschiedenen Schritte beim Hausverkauf bietet folgende Infografik:

Schritt 1: Welche Vorbereitungen benötigt ein Hausverkauf?

Ein Hausverkauf ist nicht mit dem Verkauf eines Fahrrads oder alten Handys auf einer Internetplattform zu vergleichen. Auch um Rechtliche Risiken beim Hausverkauf auszuschließen, ist es notwendig, zunächst einige Vorbereitungen zu treffen.

Wie ermittelt sich der Verkaufspreis eines Hauses?

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte zunächst den Markt- bzw. Verkehrswert seiner Immobilie kennen. Anhand dessen lässt sich dann der mögliche Verkaufspreis in etwa ermitteln. Da der Verkaufspreis immer der Preis ist, für den die Immobilie tatsächlich verkauft wurde, lässt er sich vorab nicht genau bestimmen. Schließlich muss der Verkäufer immer etwas Verhandlungsspielraum einplanen. Deshalb sprechen Experten eher davon, einen realistischen Angebotspreis zu ermitteln.

Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Wertermittlung?

Um den Wert einer Immobilie zu berechnen, spielen drei Faktoren eine Rolle: Lage, Zustand und die individuelle Ausstattung des Hauses. Der Faktor Lage schließt dabei sowohl die Makrolage (die Region inklusive Infrastruktur, wirtschaftlicher Entwicklung etc.) als auch die Mikrolage (das unmittelbare Wohnumfeld der Immobilie) ein.

Der Zustand einer Immobilie hängt etwa von Faktoren wie dem Alter, Energiestandard oder Modernisierungsgrad ab. Bei der Ausstattung beeinflussen zum Beispiel die Bauweise der Immobilie oder die Qualität der Baumaterialien den Immobilienwert.

Wie lege ich einen guten Angebotspreis fest?

Ist der Wert der Immobilie bestimmt, gilt es, einen realistischen Angebotspreis festzulegen, dessen Höhe sich den potenziellen Käufern auch erschließt. Denn: Ein zu niedrig angesetzter Preis lässt Interessenten möglicherweise Mängel vermuten. Ein zu hoher Preis schreckt von vornherein ab. Und ein Preis, den Sie nachträglich senken, lässt auf eine geringe Nachfrage schließen. Eine erste Einschätzung zum Wert Ihres Hauses bietet der Homeday-Preisatlas. Diesen kritischen Schritt im Verkaufsprozess sollten Sie einem Experten überlassen. Ein erfahrener Makler kennt den Immobilienmarkt in Ihrer Region genau und weiß, was der optimale Angebotspreis für Ihre Immobilie ist.

Wie bestimme ich die Zielgruppe für meinen Hausverkauf?

Um ein Haus erfolgreich zu verkaufen, kommt es auch darauf an, die richtige Zielgruppe zu kennen und anzusprechen. Sie lässt sich beispielsweise nach der Art und Lage des Hauses sowie dessen Ausstattungsmerkmalen bestimmen. Eigentümer, die ein luxuriöses Einfamilienhaus verkaufen wollen, sollten sich auf eine andere Zielgruppe konzentrieren als Verkäufer, die ein kleines Reihenhaus verkaufen möchten. Wer ein Ferienhaus verkaufen will, spricht andere Interessenten an als die Verkäufer einer Wohnung. Hier einige Beispiele:

Von der Zielgruppe und ihren Vorstellungen hängt nicht nur die Käuferansprache, sondern auch die Vorbereitung der Immobilie ab. So lohnt es sich beispielsweise nicht, darüber nachzudenken, ob Sie ein Haus renoviert verkaufen sollten, wenn die Zielgruppe sowieso einen Umbau bevorzugt.

Wie lege ich die richtige Verkaufsstrategie fest?

Ist die Zielgruppe bestimmt, gilt es, einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Er bildet die Grundlage für spätere Verhandlungen im Rahmen der jeweiligen Verkaufsstrategie. Beim sogenannten Bieterverfahren, bei dem sich die Interessenten gegenseitig überbieten, liegt der Angebotspreis zu Beginn niedrig. Diese Verkaufsstrategie eignet sich etwa, wenn eine entsprechend große Nachfrage für das Haus besteht. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Immobilie den Eigentümer zu einem zu niedrigen Preis wechselt. Eine andere Verkaufsstrategie ist ein gezielter Preisnachlass. Dabei wird der Angebotspreis zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt, potenzielle Käufer erhalten dann im Verkaufsgespräch einen entsprechenden Nachlass.

Tipp: Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die richtige Zielgruppe und Verkaufsstrategie für Ihren Immobilienverkauf und unterstützt Sie bei der Preisverhandlung.

Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

Egal, ob Sie ein Ferienhaus verkaufen, ein Reihenhaus verkaufen oder ein Einfamilienhaus verkaufen wollen: Es gibt zahlreiche Dokumente, die für den Verkauf einer Immobilie notwendig sind und dem Hausverkäufer wichtige Informationen liefern. So lässt sich aus dem Grundbuchauszug etwa entnehmen, ob und welche Rechte Dritter bestehen. Auch Käufer, die den Hauskauf über einen Immobilienkredit oder eine Hypothekenfinanzieren, benötigen zahlreiche Dokumente mit Angaben zur Immobilie.

Um den Verkauf optimal vorzubereiten, gilt es, die folgenden Dokumente bestenfalls im Vorfeld zu besorgen:

Warum benötige ich einen Energieausweis für den Verkauf?

Der Energieausweis ist bei einem Immobilienverkauf oder einer Neuvermietung der meisten Gebäude Pflicht. Was vorher schon die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelte, gibt seit Mai 2021 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor. Da Käuferinnen und Mieterinnen die Möglichkeit haben sollen, ihre Entscheidung auch von der Energieeffizienz der entsprechenden Immobilie abhängig zu machen, müssen ihnen diese Daten vorab mitgeteilt werden. Schon in der Anzeige für Haus oder Wohnung sind daher bestimmte Angaben einzutragen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dann vorgelegt werden.

Sind die Vorbereitungen abgeschlossen, steht dem Haus Verkauf nichts mehr entgegen. Los geht es mit der sogenannten Vermarktung, das heißt: der Präsentation der Immobilie auf sämtlichen relevanten Kanälen über das Immobilienexposé.

Schritt 2: Wie erstelle ich ein Exposé?

Das Exposé der Immobilieist ein wichtiger Erfolgsfaktor, um ein Haus zu verkaufen. Es sollte neben aussagekräftigen und professionellen Innen- und Außenaufnahmen die folgenden Informationen enthalten:

Je nach Zielgruppe sind die Informationen dabei unterschiedlich zu gewichten. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, interessiert sich zum Beispiel eher für die laufenden Kosten bzw. die Rendite einer Immobilie als für die Information, wie viele Durchgangszimmer es gibt.

Schritt 3: Wie sind die Immobilienbesichtigungen zu planen?

Sind potenzielle Käufer gefunden, stehen die ersten Termine für die Immobilienbesichtigung an. Hier empfiehlt es sich, den Interessenten die Gelegenheit zu geben, das Haus bei einem Einzeltermin zu begutachten und individuelle Fragen zu stellen. Für den Verkäufer oder einem von ihm befragten Makler bietet sich so ebenfalls Gelegenheit, einen persönlichen Eindruck von den potenziellen Käufern zu machen.

Setzen Sie für die Immobilienbesichtigung Ihr Haus in Szene

Schritt 4: Wie läuft die Auswahl des richtigen Käufers ab?

Haben alle Interessenten das Haus besichtigt, gilt es zu entscheiden, an wen Sie es verkaufen möchten. Hier kommt es zum einen auf die Kaufpreisverhandlung an: Welcher Kaufinteressent ist bereit, ihren Wunschpreis zu zahlen? Im zweiten Schritt ist zu klären, ob er auch die notwendige Bonität besitzt.

Schritt 5: Was gibt es beim Kaufvertrag zu beachten?

Sind sich Verkäufer und Käufer über den Preis einig geworden, gilt es, den Immobilienkaufvertrag aufzusetzen. Er sollte nicht nur Formalien wie die Namen von Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis der Immobilie oder die Zahlungsvereinbarungen enthalten. Im Vertrag stehen auch etwaige Mängel oder individuelle Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien – zum Beispiel, wenn der Käufer Mobiliar wie eine Einbauküche übernimmt.  

Wichtig: Damit der Kaufvertrag für das Haus rechtsgültig wird, muss ein Notar den Vertrag beurkunden.

Was gehört beim Hausverkauf dazu?

Viele Verkäufer fragen sich, was bei einem Hausverkauf eigentlich alles mitverkauft wird. In der Regel sind das alle bewegliche Dinge, die fest mit dem Haus verbunden sind, sofern nicht anders im Kaufvertrag vereinbart:

• Die Heizungsanlage

• Sanitärobjekte

• Bodenbeläge

• Die Einbauküche

• Einbaumöbel

• Fest installierte Jalousien und Markisen

• Ggf. eine Sauna

• Ggf. das Carport

• Zubehör wie eine Alarmanlage oder eine Antenne

Schritt 6: Notartermin: Wie bereite ich den Notartermin vor?

Als Verkäufer einer Immobilie müssen Sie sich um die Wahl eines Notars nicht selbst kümmern. Dies ist in der Regel die Aufgabe Ihres Käufers. Dennoch fungiert der Notar als neutraler Vermittler und wahrt sowohl die Interessen von Käufer als auch Verkäufer. Der Notar erhält von Ihnen (oder Ihrem Makler) und Ihrem Kaufinteressenten alle wichtigen Informationen und setzt das entsprechende Vertragsdokument auf. Anschließend prüfen Sie und der Käufer den Vertrag sorgfältig und legen einen Termin fest, an dem sie ihn unterzeichnen und beurkunden lassen. Zu diesem Termin bringen Sie und der Käufer ihre Personalausweise und Steueridentifikationsnummern mit. Als Eigentümer haben Sie dann auch den Energieausweis und etwaige Nachweise dabei. Beim Notartermin liest verliest der Notar das gesamte Vertragsdokument noch einmal vor Ihnen und dem Käufer. Danach beginnt der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrags, sprich: der Auflassung und Umschreibung der Immobilie mit dem entsprechenden Grundbucheintrag.

Schritt 7: Zahlung: Wie läuft die Zahlungsabwicklung ab und was gibt es dabei zu beachten?

Selbst wenn der Käufer gefunden ist, lauern noch Fallstricke beim Immobilienverkauf. Im folgenden finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen im Hinblick auf die Zahlungsabwicklung:

Wann ist der Kaufpreis beim Hausverkauf fällig?

Sind die Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt, erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung von der Notarin. In der Regel hat dieser nun zwei Wochen Zeit, den Kaufpreis zu zahlen. Die Grundvoraussetzungen sind erfüllt, wenn eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist, kein Vorkaufsrecht anderer Personen oder der Gemeinde (mehr) besteht sowie sämtliche Grundschulen gelöscht sind.

Was tun, wenn der Käufer nicht zahlt?

Kommt die Käuferin der notariellen Zahlungsaufforderung nicht nach, beispielsweise weil die Bank den Kredit nicht rechtzeitig auszahlt oder sie aus anderen Gründen zahlungsunfähig ist, darf der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Ebenso kann er Verzugszinsen einfordern und hat einen Anspruch auf Schadenersatz.

Was passiert mit der Maklerprovision bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags?

Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, wird in der Regel keine Maklerprovision fällig. Normalerweise ist diese nämlich erst zu entrichten, wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und notariell beglaubigt ist. Allerdings ist in so einem Fall entscheidend, was genau im Maklervertragfestgehalten ist. Steht dort zum Beispiel, dass die Leistung der Maklerin bereits dann erfüllt ist, wenn sie Kaufinteressenten findet, kann sie dafür bereits ihre Provision verlangen. Selbst wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Auch Formulierungen wie “Sollte der Hauskauf durch eine Ursache, die weder Verkäufer noch Makler zu verschulden haben, nicht zustande kommen, ist dennoch eine Maklerprovision fällig.” berechtigen die Maklerin dazu, ihre Provision zu verlangen. Achten Sie also darauf, dass im Maklervertrag vereinbart wird, die Provision erst dann zu zahlen, wenn das Haus erfolgreich übergeben wurde.

Wie wird der Verkaufserlös nach der Scheidung aufgeteilt?

Wird die Immobilie aufgrund einer Scheidung verkauft, werden vom Verkaufserlös zunächst die eventuell auf ihr lastenden Kredite zurückgezahlt. Geschieht dies vor Ablauf der Kreditlaufzeit, wird auch die dadurch anfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt. Was dann noch von der Verkaufssumme übrig bleibt, wird hälftig auf die beiden Ehepartner aufgeteilt. Das ist selbst dann so, wenn ein Ehepartner mehr in das Haus investiert hat oder alleine an der Tilgung des Kredits beteiligt war. Der Zugewinnausgleich kann hier Abhilfe schaffen.

Schritt 8: Wie läuft die Übergabe nach dem Hausverkauf ab?

Hat der Käufer den kompletten Kaufpreis gezahlt, wird das Haus an ihn übergeben. Falls nicht anders vereinbart, erhält der neue Eigentümer die Immobilie besenrein und frei von Mobiliar. Zudem werden ihm sämtliche Dokumente ausgehändigt. In einem Übergabeprotokoll halten Käufer und Verkäufer jegliche Mängel und Besonderheiten fest und vermerken die übergebenen Unterlagen.

Brauche ich einen Makler, um mein Haus zu verkaufen?

Egal, ob sie ein Einfamilienhaus verkaufen, ein Reihenhaus verkaufen oder ein Ferienhaus verkaufen wollen – Verkäufer haben vorab viele Fragen. Eine der ersten Fragen, die vor einem Hausverkauf aufkommt, betrifft die Entscheidung, wer das Haus verkaufen soll. Das heißt: Möchte der Eigentümer das Haus privat verkaufen oder dafür einenMakler beauftragen?

Bei der Entscheidung spielen vor allem zwei Faktoren eine Rolle:

Wer viel Zeit hat und in der Vergangenheit bereits Immobilien erfolgreich privat verkaufen konnte, bewältigt einen Hausverkauf mitunter ohne Hausmakler. Eventuell können auch erfahrene Freunde und Bekannte zum Thema Haus verkaufen Tipps geben. Fehlt es jedoch an Zeit und Erfahrung, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Experten. Dafür sprechen vor allem die Vorteile, die ein Makler beim Immobilienverkauf bietet.

Hausverkauf: Privat oder mit Makler – Vor- und Nachteile

Ein Immobilienmakler bietet gleich mehrere Vorteile gegenüber einem privaten Hausverkauf:

Als Nachteil empfinden viele Eigentümer die Maklerprovision, die für die Leistung des Maklers anfällt und seit Dezember 2020 zumeist hälftig von Käufer und Verkäufer zu zahlen ist. In der Regel zahlt sich die Maklergebühr jedoch für den Eigentümer aus, da der Makler meist einen höheren Verkaufspreis aushandeln kann als ein privater Verkäufer.

Wie hoch sind Maklergebühren beim Hausverkauf?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Dementsprechend ist sie theoretisch frei zwischen den beteiligten Parteien verhandelbar. Wie eine Untersuchung der Maklerprovision zeigt, beträgt die bundesweit häufige Provision für Verkäufer und Käufer je 3,57 Prozent.

Hausverkauf: Wer zahlt den Makler?

Seit am 23.12.2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft trat, teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühren in der Praxis meist. Das Gesetz besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Maklergebühren zahlen muss. Da dies bei einem Immobilienverkauf meistens der Verkäufer ist, trägt er mindestens 50 Prozent der Kosten.

Haus verkaufen ohne Makler: Was ist zu beachten?

Wie verkauft man ein Haus ohne Makler? Die Antwort lautet: Mit viel Fachwissen und Zeit! Ist beides vorhanden, kann man das Vorhaben Haus verkaufen ohne Makler durchaus in Angriff nehmen. Doch Vorsicht: Der Hausverkauf in Eigenregie birgt jede Menge Herausforderungen!

Haus verkaufen privat und ohne Makler: Die richtige Vorgehensweise

Wer seine Immobilie ohne die Unterstützung eines Maklers verkaufen will, sollte sich nach folgendem Fahrplan zum privaten Immobilienverkauf richten:

Haus verkaufen ohne Makler: diese Herausforderungen kommen auf Eigentümer zu

Hauseigentümer, die sich dazu entschließen, den Hausverkauf privat abzuwickeln, sollten sich über die Herausforderungen im Klaren sein.

Um einen angemessenen Verkaufspreis für das Eigenheim festzulegen, muss man sich gut im regionalen Immobilienmarkt auskennen - selbst ambitionierte Laien können dies in der Regel nicht leisten. Auch die komplexen Verfahren für die Wertermittlung gehen erfahrenen Immobilienexperten leichter von der Hand als privaten Hausverkäufern.

Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Flächenberechnung, Baubeschreibungen, Energieausweis: Eigentümer, die ihr Haus selbst verkaufen wollen, müssen eine Vielzahl an Dokumenten beschaffen. Wer nicht vom Fach ist, kann damit schnell überfordert sein. Außerdem kann das Beantragen der Dokumente viel Zeit in Anspruch nehmen.

Wer ein Haus privat verkaufen will, muss sich in die rechtlichen Rahmenbedingungen einarbeiten, um gesetzeskonform zu handeln. Ein Makler hingegen ist mit den aktuellen Bestimmungen, die bei der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken gelten, vertraut und kann gegenüber Interessenten, Gutachtern, Behörden oder Notaren viel souveräner auftreten als ein privater Immobilienverkäufer.

Erfahrene Makler wie die Experten von Homeday können Eigentümern viele Aufgaben beim Hausverkauf abnehmen und können oft einen deutlich besseren Preis erzielen.

Wie verkauft Homeday mein Haus?

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Ist die Entscheidung für oder gegen einen Makler gefallen, gilt es, einen Verkaufszeitpunkt festzulegen. Grundsätzlich lassen sich Immobilien zu jeder Jahreszeit verkaufen. Besonders eignen sich jedoch das Frühjahr und der Sommer dazu, ein Haus zu verkaufen. Denn: Auch, wenn sich der Immobilienmarkt in der Sommerurlaubszeit etwas beruhigt, bieten die langen, hellen Tage ideale Voraussetzungen für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine.

Gleichzeitig spielt aber auch die Nachfrage am Markt eine entscheidende Rolle. Ist diese niedrig, empfiehlt es sich – falls möglich – mit dem Hausverkauf zu warten.

Ebenso sollten Eigentümer den Verkauf verschieben, wenn eine Wertsteigerung ihres Hauses zu erwarten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich die Lage des Hauses beziehungsweise das Image des Viertels positiv verändert – etwa, weil sich die Infrastruktur verbessert, sich attraktive Firmen ansiedeln oder das Kulturangebot steigt.

Wie lässt sich ein geerbtes Haus verkaufen?

Oft entscheiden sich Erben dafür, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie:

Um ein geerbtes Haus zu verkaufen ist es notwendig, dass der Erbe das Grundbuch aktualisieren und sich als neuen Eigentümer der Immobilie eintragen lässt. Hierfür benötigen Sie einen Nachweis über die Erbschaft. Das kann beispielsweise ein notarielles Testament sein. Etwas komplizierter ist der Verkauf, wenn eine Erbengemeinschaft das Haus geerbt hat und nicht alle Erben das Haus verkaufen möchten. In diesem Fall bietet sich eine Teilungsversteigerung an, die eine Erbauseinandersetzung nach sich zieht. Die Teilungsversteigerung hat allerdings den Nachteil, das der Kaufpreis in der Regel niedriger ausfällt.

Kann ich mein Haus verkaufen und wohnen bleiben?

Es ist möglich, seine Immobilie zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Dazu wird im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen. In den meisten Fällen erhalten Verkäufer dann statt einer Einmalzahlung für die Immobilie eine monatliche Rente, die sogenannte Zeit- oder Leibrente. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sind weiterhin von den Wohnberechtigten zu tragen, der neue Eigentümer muss nur für größere Sanierungsarbeiten aufkommen. Da auch der Verkaufspreis oft niedriger liegt, ist ein Verkauf mit Wohnrecht zumindest aus finanzieller Sicht nicht immer eine gute Idee.

Kann ich ein Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?

Ja, es ist möglich ein Haus zu verkaufen, dessen Kredit noch nicht vollständig abgezahlt ist. Der Kredit wird dann in der Regel durch den Kaufpreis getilgt. Durch die vorzeitige Tilgung kann die Bank von ihrem Kreditnehmer allerdings eine zusätzliche Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen. Die Gebühr wird jedoch nicht fällig, wenn der Käufer des Hauses die laufende Finanzierung übernimmt.

Haus an Kind verkaufen: Sinnvoll oder nicht?

Der Hausverkauf an ein Kind ist neben Erbe und Schenkung eine beliebte Möglichkeit, Immobilien zu Lebzeiten innerhalb der Familie zu übertragen.
Zum Beispiel, wenn mehrere Kinder zur Familie gehören und durch den Hausverkauf an ein Kind Erbschaftsstreitigkeiten ausgeschlossen werden sollen. Die Veräußerung des Hauses an eines der Kinder schützt es vor Konflikten mit seinen Geschwistern, da der Verkauf nicht angefochten werden kann.

Wollen Eltern ihre Altersvorsorge sicherstellen, bietet sich ein Hausverkauf ans Kind ebenfalls an. Der Erlös kann zum Bestreiten des Lebensunterhalts im Alter und für Pflegekosten verwendet werden.
Vielfach sichern sich Eltern durch den Hausverkauf an ein Kind auch ein lebenslanges Wohnrecht. Bisweilen beinhaltet der Kaufvertrag zudem die Verpflichtung, die Eltern zu pflegen.

Bei Immobilien, die in absehbarer Zeit modernisiert werden müssen, bietet sich ein Hausverkauf an ein Kind ebenfalls an – durch den geringeren Kaufpreis und die Abschreibung der Sanierungsmaßnahmen wird die Immobilie zum Steuersparmodell.
Ein weiterer Vorteil: Beim Verkauf an Verwandte ersten Grades fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das spart je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Haus verkaufen an Kind: Wie setzt man den Preis fest?

Für den Hausverkauf an ein Kind ist kein Wertgutachten erforderlich, da in Deutschland Kaufverträge frei gestaltet werden können. Achtung: Es ist jedoch nicht erlaubt, ein Haus weit unter Wert an ein Kind zu verkaufen.
Ein Kaufpreis, der mehr als 20 bis 25 Prozent unter dem Verkehrswert des Objektes liegt oder auch den symbolischen Verkaufspreis von 1 Euro, werten Finanzämter als versteckte Schenkung und erheben Schenkungssteuer.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an Kinder an?

Beim Hausverkauf an ein Kind fällt nach § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) keine Grunderwerbsteuer an, da es sich um einen Verwandten ersten Grades handelt. Da diese Steuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, gilt diese Art der Eigentumsübertragung zu Lebzeiten als finanziell attraktiv. Gleiches gilt für die Maklerkosten, die beim Hausverkauf an ein Kind ebenfalls entfallen.

Darüber hinaus fallen dieselben Kosten an, wie bei jedem anderen Hausverkauf. Eigentümer sollten Notar- und Grundbuchkosten ebenso einplanen wie die Kosten für den Energieausweis.

Wie sollten Eltern vorgehen?

Eltern sollten sich beraten lassen, ob es sinnvoll ist, das Haus an das Kind zu verkaufen, oder ob das Vererben oder eine Schenkung die bessere Alternative ist. Rechtsanwälte wie auch die Makler von Homeday können Eigentümern hierbei weiterhelfen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Eigentümer sollten sich beim Haus verkaufen auf sechs bis zwölf Monate einstellen. Wie schnell ein Objekt den Besitzer wechselt, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Preis, Lage, Baujahr, Ausstattung, energetischer Zustand und aktuelle Marktsituation.

Tipp: Ein erfahrener Makler verkauft ein Haus meist schneller als eine Privatperson.

Haus verkaufen - Zeiträume im Überblick

Was kostet mich der Hausverkauf?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Je nachdem, ob es sich um einen privaten Hausverkauf oder um eine Veräußerung über einen Makler handelt, können die Kosten voneinander abweichen. Tipp: Noch ausführlichere Informationen zu den Kosten beim Hausverkauferhalten Eigentümer im Homeday Ratgeber Artikel zu diesem Thema.

Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie ihren Hausverkauf versteuern müssen. Bei privaten Immobilienverkäufern hat der Gesetzgeber in § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt, wie der Gewinn aus dem Verkauf zu besteuern sind. Eigentümer zahlen nachdem sie ihr Haus verkaufen Steuern, wenn:

• Sie nicht selbst in dem Haus gewohnt haben und es weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb verkaufen (Spekulationssteuer)

• Sie mehr als drei Immobilien in einem Zeitraum von fünf Jahren verkaufen
  (Hier geht der Gesetzgeber unter Umständen von einem gewerblichen
  Grundstückshandel aus.)

Hausverkauf Kosten: Checkliste für Verkäufer

Kosten für den privaten Hausverkauf: ein Rechenbeispiel

Ein Hausverkauf nimmt für private Hausbesitzer rund 80 Stunden in Anspruch. Geht man von einem Stundenlohn von 25 Euro aus, entspricht das einer Gesamtsumme von 2.000 Euro. Hinzu kommen Gebühren für die Vermarktung, notwendige Dokumente oder Gutachten. Hierfür setzen Immobilienexperten ca. 3.000 Euro an. In Summe schlägt der Hausverkauf in Eigenregie demnach mit rund 5.000 Euro zu Buche.

Welche Kosten kann man von der Steuer absetzen?

Folgende Kosten können Privatpersonen beim Haus verkaufen in der Regel von der Steuer absetzen:

• Modernisierungs- und Reparaturarbeiten

• Rechtsberatung

• Gutachtergebühren

• Maklerkosten

• Behördliche Dokumente und Energieausweis

• Grundbucheintrag

• Löschung der Grundschuld

• Kosten für Inserate (Online und Print)

• Telefonate, die den Verkauf betreffen

Haus verkaufen trotz Kredit: So funktioniert es

Veränderte Lebenssituationen können dazu führen, dass Eigentümer ihr Haus verkaufen müssen, obwohl die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Das ist grundsätzlich möglich, jedoch gilt: Wer sein Haus mit Kredit verkaufen will, sollte sich umfassend beraten lassen, um keine rechtlichen und finanziellen Nachteile zu haben.

Hausfinanzierung vorzeitig kündigen

Laut § 489 erlaubt das BGB ein Sonderkündigungsrecht der Hausfinanzierung, sobald die Zinsbindungszeit vorüber ist. Sofern keine neue Vereinbarung über einen weiterlaufenden Sollzinssatz abgeschlossen wird, kann der Kreditnehmer den Vertrag im Rahmen der Kündigungsfrist kündigen.

Das Sonderkündigungsrecht kann man in drei Fällen in Anspruch nehmen:

• Wenn der Kreditvertrag schon seit zehn Jahren besteht. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange die Hausfinanzierung noch läuft. Achtung: Es gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

• Wenn die Zinsfestschreibungszeit verstrichen ist, dürfen Hauseigentümer die Finanzierung mit einer Frist von einem Monat kündigen, sofern keine neue Vereinbarung abgeschlossen wurde.

• Bei einem Kredit mit variablen Zinssatz kann der Kreditnehmer den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden.

Haus verkaufen und Kredit ablösen

Das Haus verkaufen und mit dem Erlös den Kredit ablösen - diesen Weg wählen viele Eigentümer. Achtung: Der Verkaufspreis sollte mindestens so hoch wie die Kreditsumme sein und auch eine Vorfälligkeitsentschädigung abdecken. Diese wird fällig, wenn kein Sonderkündigungsrecht greift und entschädigt den Kreditgeber für die entgangenen Zinsen. In dieser Konstellation sollte das "Projekt Haus verkaufen" mit Sparkasse oder Bank besprochen werden.

Haus verkaufen trotz Kredit und neue Immobilie kaufen

Vielfach wollen Eigentümer ihr Haus mit Kredit verkaufen, um von dem Erlös ein neues Objekt zu erwerben. In diesem Fall sollte man ebenfalls das Gespräch mit der Bank suchen, um die neue Hausfinanzierung glattzuziehen und den laufenden Kredit abzulösen. Als Sicherheit für den Kredit dient die neue Immobilie.

Tipp: Am besten entscheidet man sich für ein Objekt, das einen ähnlichen Wert wie das alte Haus besitzt.

Kredit auf Käufer übertragen

Sofern die Bank einverstanden ist und die Bonität passt, kann der Käufer den Kreditvertrag übernehmen. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann er ebenfalls als Sicherheit nutzen (notarielle Beurkundung erforderlich). Möchte er die Grundschuld stattdessen löschen, muss dies beim Grundbuchamt beantragt und ebenfalls notariell beurkundet werden.

Haus verkaufen: Steuer im Blick behalten

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Sie ersetzt die Mehrwertsteuer bei privaten Hausverkäufen. Üblicherweise kommt der Käufer dafür auf. Es gibt aber auch Konstellationen, in denen der Verkäufer diese Steuer übernimmt. Das wird in der Regel im Kaufvertrag festgehalten.

Einkommenssteuer und Spekulationssteuer

Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) müssen Gewinne aus Immobilienverkäufen unter bestimmten Voraussetzungen versteuert werden:

1. Wenn der Eigentümer nicht selbst in dem Haus oder in der Wohnung gewohnt hat und es weniger als zehn Jahre in seinem Besitz ist. Ein typisches Beispiel sind vermietete Mehrfamilienhäuser.
2. Der Eigentümer in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft. Das betrifft Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungen, aber auch Grundstücke und Garagenstellplätze.

Im Fall 1 erhebt der Gesetzgeber die sogenannte Spekulationssteuer - der Hausverkauf gilt als Einkommen und wird mit der Einkommenssteuer berechnet.

Im Fall 2 liegt laut Gesetzgeber eine gewerbliche Tätigkeit als Immobilienmakler vor. Hausverkäufer müssen ein Gewerbe angemeldet haben. Auf den Gewinn aus den Hausverkäufen fällt Gewerbe- und Umsatzsteuer an.

Die Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wann entfällt sie?

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn

• der Eigentümer die Immobilie ausschließlich für private Wohnzwecke genutzt hat. Gut zu wissen: Das Haus oder die Wohnung müssen nicht der Hauptwohnsitz sein.

• der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Kalenderjahren zuvor selbst für private Zwecke bewohnt hat.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?

Wer ein Objekt verkauft, in dem er nicht selbst gewohnt hat und das ihm noch keine zehn Jahre gehört, muss die Spekulationssteuer einkalkulieren. Die Höhe ist vom Immobilienwert und dem damit verbundenen Veräußerungsgewinn abhängig. Weiterhin beeinflusst der persönliche Einkommensteuersatz die Höhe der Spekulationssteuer.

Welche top Tipps gibt es für den Hausverkauf?

Um Sie beim Haus verkaufen zu unterstützen, haben wir hier unsere 5 besten Tipps für den Verkauf ihres Hauses zusammengestellt: 

Welche insider Tipps gibt es für den hausverkauf?

Tipps für den Hausverkauf

1. Die richtige Vorbereitung des Hauses: Das Haus sollte gut gepflegt und sauber für Besichtigungen und Bilder sein. Des Weiteren kann es helfen, das Haus vor dem Verkauf zu streichen.

2. Professionelle Fotos: Professionelle Fotos helfen, Ihre Immobilie ins beste Licht zu rücken.

3. Realistischen Preis festlegen: Der Preis sollte weder zu hoch noch zu niedrig sein. Bei der Ermittlung des idealen Verkaufspreises können Ihnen die Immobilien-Expertinnen von Homeday helfen.

4. Auf Besichtigung vorbereiten: Das Haus sollte während der Besichtigungen einfach zugänglich sein. Darüber hinaus sollte die Immobilie gut beleuchtet und aufgeräumt sein.

5. Mit erfahrenen Immobilienmaklern zusammenarbeiten: Erfahrene Immobilienmaklerinnen nehmen ihnen einen Großteil der Arbeit ab und stehen ihnen während des gesamten Prozesses für Fragen beiseite.

Warum beim Haus verkaufen Rechner sinnvoll sind

Wer den Verkauf seiner Immobilie plant, möchte eine erste realistische Einschätzung über den Verkaufspreis. Für die Ermittlung des Wertes spielen jedoch verschiedene Faktoren eine Rolle - neben Größe, Baujahr, Ausstattungsqualität und Modernisierungsgrad ist vor allem die Lage entscheidend für eine verlässliche Ermittlung des Hauswerts. Dementsprechend komplex ist die Berechnung. Für Privatpersonen ohne Fachkenntnisse ist es daher empfehlenswert, beim Haus verkaufen Rechner zu nutzen, die online eine erste Orientierung zum Wert der Immobilie geben.

Wie der Preisatlas von Homeday beim Hausverkauf hilft

Einen schnellen Überblick über den lokalen Immobilienmarkt bietet der kostenlose Preisatlas von Homeday. Hausbesitzer, die mit einem Verkauf ihres Objektes liebäugeln, können sich ganz bequem online über die aktuellen Quadratmeterpreise in ihrer Stadt informieren. Darüber hinaus gibt eine Bewertungsskala im Homeday Preisatlas auf einen Blick Auskunft darüber, wie gut eine Wohnlage eingestuft ist. Diese präzisen Angaben sind möglich, da das Bewertungsprogramm auf eine Vielzahl an Infrastrukturdaten zugreift und diese auswertet.

Nutzer des Homeday Preisatlas sehen außerdem anhand eines Kurvendiagramms, wie sich die Preise für Immobilien und Wohnlagen in den letzten fünf Jahren entwickelt haben. Als Vergleichswert zieht der Preisatlas die Preisentwicklung der Wohnlage und Stadt hinzu.

Eigentümer mit Verkaufsabsicht profitieren außerdem von einer weiteren wichtigen Angabe: Der Homeday Preisatlas zeigt an, wie lange es dauert, ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung in der ausgewählten Gegend zu verkaufen.

Wann eine professionelle Immobilienbewertung erforderlich ist

Die Option einer professionelle Immobilienbewertung bietet Homeday Hauseigentümern ebenfalls an - kostenlos und unverbindlich. Erst nach erfolgreichem Hausverkauf fällt Provision an.

Wie vermarkte ich mein Haus richtig?

Die Vermarktung ist einer der wichtigsten Schritte beim Verkauf eines Hauses. Um das Haus attraktiv darzustellen, sind nicht nur professionelle Fotos, sondern auch eine aussagekräftige Beschreibung, in welcher die wichtigsten Merkmale herausgestellt und die Vorzüge genannt werden, wichtig. Der Preis ist ebenfalls ein entscheidender Bestandteil der Vermarktung.

Online Plattformen wie Immobilienportale helfen dabei, viele potenzielle Kunden zu erreichen. Bei den Besichtigungen sollte das Haus gut präsentiert werden. Es ist wichtig, bei der Vermarktung auf lokale Gesetze und Vorschriften zu achten.

Welche Besonderheiten gibt es beim Hausverkauf?

Bei dem Verkauf eines Hauses gibt es einiges zu beachten. Zum Beispiel folgende Punkte:

• Größe: Häuser sind i.d.R. größer als Wohnungen und erfordern deshalb mehr Aufwand bei Vorbereitungen.

• Zustand und Renovierung: Häuser benötigen je nach Zustand unterschiedlich viel Aufwand bezüglich Renovierungen und Reparaturen. Aufgrund der Größe ist der Aufwand jedoch i.d.R. höher als bei Wohnungen.

• Garten und Außenanlagen: Wenn das Haus über einen Garten oder Außenanlagen verfügt, müssen diese ebenfalls gepflegt und vorbereitet werden.

Hausverkauf Checkliste

Vorbereitung Hausverkauf (übernimmt der Eigentümer oder Makler):

Schritte im Verkaufsprozess (von Makler oder Eigentümer übernommen):

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Zugewinngemeinschaft

Was bedeutet Zugewinngemeinschaft und was ist der Zugewinnausgleich?

Fehler beim Immobilienverkauf

Was sind typische Fehler und wie lassen Sie sich vermeiden?

Trennungsjahr

Was ist das Trennungsjahr und wie wird es dokumentiert?

Immobilie im Alter

Verkaufen oder behalten? Gründe für und gegen einen Verkauf.

Grundbuchauszug

Was beinhaltet ein Grundbuchauszug und wo bekommen Sie ihn?

Zwischenfinanzierung

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Immobilientausch

Für wen eignet sich ein Immobilientausch und wie funktioniert der Wechsel?

Spekulationssteuer

Wann fällt die Spekulationssteuer an und wie wird sie berechnet?

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Erfahren Sie, wie der Verkauf einer vermieteten Immobilie gelingt.

Vermietete Wohnung verkaufen

Tipps zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Vermietetes Haus verkaufen

Tipps rund um den Verkauf eines vermieteten Hauses

Mehrfamilienhaus verkaufen

Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?

Verwalterzustimmung

Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?

Haushaltsauflösung

Wie plane ich eine Haushaltsauflösung?

Haus verkaufen in Hamburg

Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf in Hamburg?

Exposé für Immobilien

So präsentieren Sie Ihre Immobilie für den Verkauf

Bieterverfahren

Wie läuft das Verfahren ab und in welchen Fällen bietet es sich an?

Gewerbeimmobilien verkaufen

Wann handelt es sich um eine gewerbliche Immobilie?

Pflegeimmobilie verkaufen

Wann es sich lohnt, welche Kosten anfallen und worauf zu achten ist

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Haus verkaufen ohne Makler

Welche Risiken drohen beim Verkauf ohne Makler?

Teilungsversteigerung

Was gibt es bei einer Teilungsversteigerung zu beachten und wie läuft sie ab?

Haus schnell verkaufen

Alle Infos und Tipps zum Thema Haus schnell verkaufen

Verkaufspreis

So erzielen Sie den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie

Bruchteilseigentum

Erfahren Sie, wie sich das Bruchteilseigentum von weiteren Eigentumsarten unterscheidet.

Bruchteilsgemeinschaft

Wann liegt eine Aufteilung nach Bruchteilen vor?

Teilverkauf am Haus

Was sind die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs eines Hauses?

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.