Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Was steckt hinter dem langen Begriff?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielen im Rahmen einer fundierten Immobilienbewertung eventuelle Belastungen des Grundstücks eine wesentliche Rolle. Sie können wertmindernde Effekte haben - vor allem, wenn sie die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken. Inwieweit sich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit negativ auswirkt, hängt von ihrem konkreten Inhalt ab. Was sich hinter dem etwas sperrig anmutenden Begriff "beschränkte persönliche Dienstbarkeit" verbirgt, lesen Sie im folgenden Beitrag. Sinngleich werden übrigens oft "beschränkt persönliche Dienstbarkeit" oder einfach "persönliche Dienstbarkeit" verwendet.
Inhaltsverzeichnis:
Was genau ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit? ➤ Beispiel
Unterschied: Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Unterschied: Nießbrauch und beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Wie wird die beschränkt persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen?
Welchen Einfluss hat die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bei einem Verkauf des Grundstücks?
Kann eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gelöscht werden?
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1. Was genau ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit?
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist ein Begriff aus dem Immobiliensachenrecht, respektive dem Grundstücksrecht, und in den §§ 1090 bis 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert und geregelt. Im Grundsatz beschreibt sie eine "dingliche Rechtsbelastung" an einem konkreten Grundstück, durch die die Person, zu deren Gunsten die Belastung stattfindet, die Erlaubnis erhält, das Grundstück in bestimmter Art und Weise zu nutzen. Wichtig dabei ist, dass der Begünstige nicht etwa gleichzeitig Grundstückseigentümer eines beispielsweise rückwärtigen Grundstücks sein muss, dass nur durch Überquerung des vorderen Grundstücks erreicht werden könnte. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht an einen Eigentumstitel gebunden - Begünstigte können eine natürliche oder juristische Person ebenso sein wie eine rechtsfähige Personenvereinigung.
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit setzt eine rechtsgültige Vereinbarung zwischen Eigentümer und Begünstigtem voraus. Art und Umfang der Nutzung müssen in einem notariellen Vertrag fixiert werden. Anschließend wird die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen.
Beispiel: Grundstück mit einem Garten
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein schönes großes Grundstück mit einem Garten, den Sie liebevoll pflegen. Ihr Nachbar, ein älterer Herr, liebt es, in diesem Garten spazieren zu gehen und die Blumen zu bewundern. Sie möchten ihm diese Freude weiterhin ermöglichen, auch wenn Sie eines Tages nicht mehr der Eigentümer des Grundstücks sind.
Also vereinbaren Sie mit ihm eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Diese Vereinbarung erlaubt es ihm, Ihren Garten zu betreten und zu genießen, auch wenn das Grundstück verkauft wird. Diese Erlaubnis wird im Grundbuch eingetragen und ist somit auch für alle zukünftigen Eigentümer bindend.
Gut zu wissen:
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit kann nicht vererbt und für gewöhnlich auch nicht übertragen werden. Bei Tod der berechtigten, natürlichen Person erlischt die persönliche Dienstbarkeit automatisch.
2. Welche beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gibt es?
Die persönliche Dienstbarkeit ist ihrem Wesen nach ein dingliches Nutzungsrecht an einer Sache, die sich in fremden Eigentum befindet. Typisch für die beschränkt persönliche Dienstbarkeit sind die Beispiele Wohnungsrecht, Wegerecht und Leitungsrecht.
2.1. Was kennzeichnet das dingliche Wohnungsrecht?
Beinhaltet die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ein Wohnungsrecht, so ist es der berechtigten Person, für gewöhnlich auf Lebenszeit, erlaubt, einen Teil der Immobilie als Wohnung zu nutzen - und zwar, ohne dass sie (noch) Eigentümer des Gebäudes ist. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit über das Wohnungsrecht wird wie jede persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch dokumentiert. Dieser spezielle Anwendungsfall findet sich auch heute noch oft im landwirtschaftlichen Bereich: Grundbesitz und Hof-Hauptgebäude werden vererbt oder nach entsprechender Suche verkauft, der oder die Alteigentümer sichern sich ein Dauerwohnrecht im sogenannten Altenteil eines Nebengebäudes.
2.2. Das Wegerecht als persönliche Dienstbarkeit
Auch ein Wegerecht kann in speziellen Ausnahmefällen als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch verankert werden. Es gestattet dem Berechtigten die Nutzung eines Geh- oder auch Fahrweges auf fremdem Grund und Boden. In der Regel tritt das Wegerecht jedoch in Form einer Grunddienstbarkeit in Erscheinung - etwa, wenn zwei Grundstücke hintereinander liegen und der Eigentümer des rückwärtigen Grundstücks zwangsläufig das vordere überqueren muss, um sein Eigentum zu erreichen. (Genaueres zur Abgrenzung Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeit weiter unten).
2.3. Das Leitungsrecht als besondere persönliche Dienstbarkeit
Das Leitungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ermächtigt Dritte, Kabel und Versorgungsleitungen auf dem Grundstück zu verlegen und in Betrieb zu nehmen. Diese persönliche Dienstbarkeit steht in aller Regel einer rechtsfähigen Personengesellschaft oder einer juristischen Person zu - und sie zeichnet sich gemäß § 1092 BGB zudem durch eine Besonderheit aus: Während die persönlich beschränkte Dienstbarkeit im Grundsatz nicht übertragbar ist, räumt das Gesetz diese Möglichkeit rechtsfähigen Personengesellschaften oder juristischen Personen ausdrücklich ein, wenn das Leitungsrecht zu folgenden Zwecken genutzt wird:
Leitungsverlegung für Wasser, Abwasser, Gas und Elektrizität sowie den Transport von Rohstoffen,
Leitungsverlegung für Telekommunikationsanlagen,
den Betrieb von Straßenbahn- und Eisenbahnanlagen,
den Anlagenbetrieb für den Produkttransport zwischen Betriebsstätten privater oder öffentlicher Unternehmen.
3. Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und beschränkt persönlicher Dienstbarkeit?
Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeit unterscheiden sich durch den wesentlichen Umstand, dass die persönliche Dienstbarkeit einem quasi "beliebigen" Begünstigten zusteht, der keineswegs Eigentümer eines anderen Grundstücks sein muss. Daher rührt auch der Name persönlich beschränkte Dienstbarkeit. Bei einer Grunddienstbarkeit wird dagegen ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet, sodass er den fremden Grund und Boden in bestimmter Weise nutzen darf. Durch Eintragung einer Baulast kann gelegentlich auch die Bebaubarkeit des dienenden Grundstücks eingeschränkt werden. Inhaltlich können Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit daher durchaus identisch sein, allein der fehlende Eigentumstitel macht den Unterschied.
4. In welcher Form weichen beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Nießbrauch voneinander ab?
Während der Nießbrauch ein umfassendes Nutzungsrecht an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache garantiert, erlaubt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nur eine begrenzte oder eben beschränkte Nutzung. Die persönliche Dienstbarkeit ist auf konkrete Aspekte fokussiert. Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährleistet beispielsweise einzig und allein die Nutzung als Wohnraum. Wird das Wohnrecht hingegen im Rahmen eines umfassenden Nießbrauchs eingeräumt, so kann der Begünstigte die Wohnung auch vermieten und Einnahmen aus ihr erzielen. Beide, Nießbrauch und beschränkte persönliche Dienstbarkeit, gehören gleichwohl zu den Rechten, die unveräußerlich und nicht vererbbar sind.
5. Wie wird die beschränkt persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen?
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit muss zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, um Rechtskraft auch gegenüber Dritten zu erhalten. Es reicht nicht aus, die Angelegenheit von einem Anwalt bearbeiten zu lassen und einen entsprechenden Vertrag zu unterzeichnen. Damit die persönliche Dienstbarkeit rechtsgültig wird, müssen sich Grundstückseigentümer und Begünstigter zunächst über Art und Umfang der zu gewährenden Rechte verständigen und diese Übereinkunft in einem notariellen Vertrag fixieren.
Der Notar überprüft die formale Korrektheit des Vertrags und stellt beim Grundbuchamt einen entsprechenden Antrag auf Eintragung des Nutzungsrechtes in Abteilung II des Grundbuches. Sobald das Grundbuchamt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen hat, erhält der Antragsteller eine Kopie des aktuellen Grundbuchauszuges. Sie dient Dritten gegenüber als Beleg für die Existenz des Nutzungsrechtes.
6. Welchen Einfluss hat die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bei einem Verkauf des Grundstücks?
Wird ein Grundstück, für das eine persönliche Dienstbarkeit eingetragen ist, verkauft, so bleibt die beschränkt persönliche Dienstbarkeit trotz Eigentümerwechsel weiter bestehen. Käufer sollten daher wissen, dass das existente Nutzungsrecht automatisch auf sie übergeht. Es empfiehlt sich zudem, genau zu prüfen, welche Nutzungsaspekte die beschränkte persönliche Dienstbarkeit umfasst. Je nach Art und Umfang wirkt sich die beschränkte persönliche Dienstbarkeit negativ auf den Immobilienwert aus, weil sie für potentielle Käufer mit großen Nachteilen verbunden ist. Das gilt insbesondere natürlich für ein bestehendes Wohnungsrecht. Aber auch ein Wegerecht kann die von Interessenten gewünschte Privatsphäre subjektiv beeinträchtigen. In einigen Fällen kann gleichwohl versucht werden, die beschränkt persönliche Dienstbarkeit bei einem Eigentümerwechsel löschen zu lassen.
7. Kann eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit gelöscht werden?
Ja, eine im Grundbuch eingetragene, beschränkte persönliche Dienstbarkeit lässt sich löschen. Allerdings ist diese Möglichkeit nur dann gegeben, wenn der Berechtigte explizit auf seine Nutzungsrechte verzichtet und der Eigentümer des dienenden Grundstück einen entsprechenden Antrag an das Grundbuchamt stellt, der die Verzichterklärung enthält. Für gewöhnlich wird der Begünstigte jedoch kaum uneigennützig die Vorteile abtreten, die die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ihm garantiert - und eine wirtschaftliche Entschädigung fordern. Für Neueigentümer, die ohnehin mit einen hohen Ratenkredit und steigenden Bauzinsen kalkulieren müssen, kommt eine solche "Abfindung" daher oftmals nicht in Betracht. Außerdem hält die beschränkt persönliche Dienstbarkeit auch Beispiele bereit, die sich aus faktischen Gründen kaum abändern lassen: Etwa ein Wegerecht, dass allein den Zugang zu einem rückwärtigen Grundstück erlaubt.
Gut zu wissen:
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch nur für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden und erlischt dann nach Ablauf dieser Frist. Sie erlischt außerdem bei "Gegenstandslosigkeit", wenn beispielsweise der Teil der Immobilie, für den das Nutzungsrecht besteht, durch Brand oder sonstiges zerstört wird.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit - FAQ
Wodurch entsteht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit?
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit entsteht durch Übereinkunft des Eigentümers des zu belastenden Grundstücks mit dem Nutzungsberechtigten, der Dokumentation dieser Vereinbarung in einem notariellen Vertrag und der anschließenden Eintragung der Dienstbarkeit in das Grundbuch. Mehr erfahren zum Thema beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Welche Rechte begründet eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit?
Laut BGB kann ein Grundstück in der Art und Weise belastet werden, so dass der Begünstige der Belastung von den folgenden Rechten profitiert: Ihm kann ein Wohnungsrecht in einem Teil der Immobilie zugesichert werden, er kann von einem Wegerecht Gebrauch machen und das fremde Grundstück überqueren oder dem Nutzungsberechtigten wird ein Leitungsrecht zugesprochen, um auf dem Grundstück Kabel und Versorgungsleitungen verlegen zu können.
Haben Inhaber einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit Pflichten?
Ja, Nutzungsberechtigte sind qua Gesetz angehalten ihre Nutzungsrechte "schonend und allgemein verträglich" auszuüben. Dazu gehören im Falle des Wegerechts beispielsweise ein pfleglicher Umgang mit der Zufahrt oder dem Fahrweg - ohne dort Müll zu hinterlassen oder durch unsachgemäßes Verhalten Beschädigungen zu verursachen. Mehr erfahren zum Thema beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit übertragbar?
Nein, das persönliche Nutzungsrecht ist nicht übertragbar - deshalb heißt es persönlich. Es gibt eine theoretische und eine praktische Ausnahme: Theoretisch kann der Nutzungsberechtigte den Eigentümer bitten, sein Nutzungsrecht auf eine andere Person zu übertragen. Dieser Vorgang müsste allerdings erneut notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden - bei gleichzeitiger Löschung der vorhandenen Dienstbarkeit. Ausdrücklich übertragbar ist gemäß BGB das Leitungsrecht, das rechtsfähige Personengesellschaften zur Verlegung von Kabeln und Leitungen ermächtigt.
Wie lange ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gültig?
Wurde nicht anderes vereinbart, gilt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bis zum Tod des Begünstigten oder bis zu dem Zeitpunkt, an dem er auf sein Nutzungsrecht verzichtet und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch gelöscht wird.
