Tipps für die Immobilienbesichtigung

Ob Verkauf oder Vermietung einer Immobilie gelingt, ist insbesondere von der Immobilienbesichtigung abhängig. Diese kann einen höheren Verkaufspreis einbringen.

Obwohl ein Immobilienkauf für die meisten Menschen das mit Abstand größte Finanzgeschäft darstellt, spielen viele Emotionen eine Rolle. Neben der objektiv bewertbaren Immobilie wird hier nämlich etwas viel Wichtigeres erworben: Ein Zuhause. Umso entscheidender ist für Immobilienkäufer der erste Eindruck, den sie von einer Immobilie haben und der entscheidet sich bei der Besichtigung.

Den Besichtigungstermin festlegen

Individuelle Termine oder mehrere Bewerber?

Gerade in Gebieten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum sind Einzeltermine nicht immer machbar. Dennoch sollte, wenn möglich, mit jedem Interessenten ein individueller Besichtigungstermin vereinbart werden (oder zumindest nicht zu viele Bewerber gleichzeitig eingeladen werden).

  • Das bietet zum einen Ihnen die Möglichkeit, den jeweiligen Bewerber besser kennenzulernen und erste Informationen über seine Einkommens- und Finanzsituation einzuholen.
  • Zum anderen räumt es dem potentiellen Käufer genug Zeit ein, in Ruhe Haus oder Wohnung zu besichtigen und erste Gestaltungsideen zu entwickeln.

Einzeltermine helfen auch Besichtigungstouristen fernzuhalten, die kein Interesse an einem Kauf haben und nur aus Neugier zu Besichtigungen kommen.

Erste Selektion

Um die Übersicht über die Interessenten zu behalten, sollten Sie bereits im ersten Telefonat oder E-Mail-Verkehr neben Namen und Terminwunsch Informationen zu Kontaktdaten, beruflichem Hintergrund, Alter und einziehender Personanzahl einholen, um selektieren zu können, wer als potentieller Käufer oder Mieter in Frage kommt. Das reduziert auch die Anzahl der Besichtigungen bzw. den Andrang bei einem offenen Besichtigungstermin. Umgekehrt brauchen Interessenten von Ihnen die genaue Anschrift und gegebenenfalls eine Wegbeschreibung.

Die Terminfindung

Wichtig ist, dass Interessenten bei der Besichtigung nicht unter Zeitdruck stehen. Auch deswegen sind individuelle Termine sinnvoll. Im Falle einer offenen Besichtigung mit mehreren Interessenten, bietet sich ein Wochenende an. Eine Besichtigung mit mehreren Interessenten dauert etwa zwei Stunden. Die Uhrzeit sollte im Idealfall so gelegt sein, dass die Besichtigung bei Tageslicht stattfindet, denn dabei bekommen Interessenten einen besseren Eindruck von der Immobilie als bei Dunkelheit.

Sofern es sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie handelt, müssen Sie die Wohungsbesichtigung mindestens 24 Stunden vorher bei Ihrem Mieter anmelden. Zudem ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, öfter als einmal in der Woche für zwei Stunde Besichtigungen in seiner Wohnung zuzulassen.

Die Besichtigung vorbereiten

Dokumente zusammenstellen

Es empfiehlt sich, auf Nachfragen und kritische Argumente vorbereitet zu sein und die Eckdaten der Immobilie nennen zu können. Interessenten werden möglicherweise entsprechende Unterlagen einsehen wollen. Dazu zählen:

  • Grundriss
  • Energieausweis
  • Letzte Betriebskostenabrechnung
Der Gesetzgeber schreibt eine Reihe von Unterlagen vor, die spätestens zum Zeitpunkt des Verkaufs vorliegen müssen. Deren Beantragung kann mitunter einige Wochen dauern.

Mietinteressenten werden eine Reihe kritischer Fragen zum Objekt und seinem Umfeld stellen, potentielle Käufer wollen meist durch Verhandeln den Preis senken. Dem können Sie mit Daten über letzte Renovierungen und einer professionellen Immobilienbewertung begegnen. Außerdem ist es ratsam, einen Plan zu erstellen, in welcher Reihenfolge Sie die Räume präsentieren wollen und wann Sie welche Vorzüge der Immobilie benennen wollen. Dazu zählen objektive Faktoren wie bestimmte Standortvorteile, aber auch subjektive Einschätzungen darüber, warum man die Wohnung oder das Haus gerne bewohnt hat.

Am Tag der Besichtigung

Die Immobilie vorbereiten

Bereits die Reparatur kleinerer Mängel kann sich positiv auf den ersten Eindruck auswirken. Selbstverständlich hinterlässt auch eine aufgeräumte und saubere Immobilie einen wesentlich besseren Eindruck, da potentielle Käufer oder Mieter daraus unbewusst Schlüsse auf den allgemeinen Zustand schließen.
Darüber hinaus ist es für Interessenten wesentlich leichter, sich die Immobilie als eigenes Zuhause vorzustellen, wenn Sie persönliche Gegenstände entfernen. Damit beugen Sie gleichzeitig Diebstahl vor.
Vor dem Eintreffen der Interessenten sollten Sie die Wohnung oder das Haus zudem durchlüften, die Vorhänge weit aufziehen und Kaffee aufsetzen, um eine helle und frische Atmosphäre zu schaffen.

Home Staging heißt der Trend aus den USA, bei dem Häuser eigens für den Verkauf eingerichtet werden, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Das Gespräch mit Interessenten

Natürlich wissen Interessenten, dass es keine makellosen Immobilien gibt. Kleine Mängel offen anzusprechen anstatt sie zu verschweigen, macht den Verkäufer oder Vermieter glaubwürdig und schafft Vertrauen. Außerdem haftet ein Verkäufer bei Arglist. Dies ist der Fall, wenn er einen ihm bekannten offenbarungspflichtigen Mangel nicht mitteilt oder falsche Angaben macht.
Holen Sie sich umgekehrt auch wichtige Informationen zu den Bewerbern ein. Neben der Einkommenssituation gehört dazu auch, wie viele Leute einziehen sollen und wie die Immobilie genutzt wird.

Nach der Besichtigung

Nach den Besichtigungen sollten etwa fünf Favoriten feststehen und den übrigen abgesagt werden. Welcher Kandidat den Zuschlag bekommt, muss nicht sofort entschieden werden. Falls sich weitere Fragen ergeben, können sie in einem Telefongespräch erörtert werden.
Sobald eine Entscheidung getroffen wurde, steht ein zweiter Termin mit dem künftigen Mieter an, um den Mietvertrag zu unterzeichnen und die Zahlung der Mietkaution zu leisten, die maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen darf.

Sind sich Verkäufer und Käufer grundsätzlich über ein Immobiliengeschäft einig, kommt es zum Kaufvertrag. Seine Bestandteile sollten von Käufer und Verkäufer genau geprüft werden.