Die WEG Sonderumlage: Alles, was Sie als Eigentümer wissen sollten
Wenn Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, also eine Eigentumswohnung besitzen, werden Sie vermutlich früher oder später mit dem Begriff der Sonderumlage konfrontiert. Gemeint ist damit eine zusätzliche, über das Haushaltsgeld hinausgehende, finanzielle Abgabe, mit der außerordentliche oder unerwartete Kosten der Eigentümergemeinschaft gedeckt werden sollen. Lesen Sie im folgenden Beitrag, was Sie zum Thema WEG Sonderumlage wissen sollten.
Inhaltsverzeichnis
Auf welchen gesetzlichen Regelungen basiert die Sonderumlage?
Wie können Sonderumlagen beschlossen werden und wann werden sie fällig?
Was passiert, wenn ich die außergewöhnliche Umlage nicht zahlen kann?
Fazit: Kalkulieren Sie die Sonderumlage als außerplanmäßige Ausgabe ein
Gut zu wissen:
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1. Was ist eine Sonderumlage und wozu dient sie?
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Immobilie stets in einem ordnungsgemäßen und funktionsfähigen Zustand gehalten wird. Die gemeinschaftlichen Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie werden für gewöhnlich durch das monatliche Hausgeld und das unter anderem aus diesem gebildete, finanzielle Polster der Instandhaltungsrücklage gedeckt.
Wie der Name es bereits vermuten lässt, ist eine Sonderumlage eine zusätzliche Zahlung, die von der WEG erhoben wird, wenn die vorhandenen Finanzen nicht ausreichen, um das Gebäude in einer gewünschten Verfassung oder Qualität zu erhalten. Die Umlage muss immer dazu verwendet werden, um außergewöhnliche Belastungen abzufedern.
Dazu wird die Sonderumlage meist genutzt:
Finanzierung größerer Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise eine Dach- oder Fassadensanierung oder Arbeiten an der Gebäudestruktur,
Sicherheitsauflagen, die durch neue gesetzlichen Vorschriften oder Verordnungen entstehen und erhebliche Kosten verursachen,
Liquiditätsengpässe, für die massive Zahlungsausfälle (fehlendes Hausgeld) ursächlich sind,
Verbindlichkeiten, die sich durch verlorene Gerichtsverfahren ergeben,
Kosten für Gerichtsverfahren, beispielsweise zur Abwehr von Schadensersatzansprüchen gegen die WEG,
Liquiditätslücken aufgrund eines zu knapp berechneten Wirtschaftsplans.
Gut zu wissen:
Die WEG Sonderumlage darf ohne Ausnahme nur für den Zweck genutzt werden, für den sie beschlossen wurde. Der WEG Verwalter darf zur Begleichung etwaiger Finanzlücken niemals auf die für eine andere Verwendung vorgesehenen Mittel der Sonderumlage zurückgreifen.
2. Auf welchen gesetzlichen Regelungen basiert die Sonderumlage?
Interessanterweise findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Terminus Sonderumlage explizit nicht. Allerdings lässt sich die Berechtigung zur Erhebung einer solchen außergewöhnlichen Gebühr unschwer aus § 16 Absatz 2 WEG (neu) ableiten: Darin ist fixiert, dass jeder Eigentümer für die Kosten der Gemeinschaft und des Gemeinschaftseigentums entsprechend seiner Anteils aufzukommen hat.
Die konkrete Verpflichtung zur Finanzierung der Sonderumlage, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde, ergibt sich schließlich aus dem § 28 WEG (neu), der sich mit dem Wirtschaftsplan befasst - und in den folgenden Absätzen die Zahlungspflichten sowohl in Bezug auf den Wirtschaftsplan (Hausgeld) als auch im Hinblick auf die Sonderumlagen festschreibt. Im Gesetz werden diese als Nachtrag zum Wirtschaftsplan deklariert. Eine Summenbegrenzung für diesen „Nachtragshaushalt“ gibt es qua Gesetz gleichwohl nicht.
3. Wie können Sonderumlagen beschlossen werden und wann werden sie fällig?
Eine Sonderumlage kann nur veranlasst werden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Dies kann auf einer turnusmäßigen oder auch eigens dafür angesetzten, außerordentlichen Eigentümerversammlung geschehen. Da die Sonderumlage für eine Eigentumswohnung nach den Buchstaben des Gesetzes eine Ergänzung des Wirtschaftsplans darstellt, muss auch der Beschluss in inhaltlicher und formaler Hinsicht den Vorgaben für den Wirtschaftsplan entsprechen.
Das bedeutet, dass die Beschlussfassung die folgenden Punkte enthalten muss:
genaue Bezeichnung der Maßnahme, die über die Zusatzumlage finanziert werden soll,
Gesamtkosten,
Fälligkeit der Zahlung plus Zahlungsmodalitäten, beispielsweise Ratenzahlung,
angewandter Verteilungsschlüssel und die auf jeden Eigentümer entfallenden Kosten (den Verteilungsschlüssel kann jede WEG in ihrer Gemeinschaftsordnung individuell festlegen, verzichtet sie darauf, so gelten die Miteigentumsanteile als Basis für die Kostenverteilung).
Gut zu wissen:
Die erforderliche Mehrheit für einen Sonderumlagen-Beschluss richtet sich nach der Art der zu finanzierenden Maßnahme. Für gewöhnliche Instandhaltungs-/Instandsetzungs-Maßnahmen reicht eine einfache Mehrheit. Sind jedoch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geplant, so muss in der Regel einstimmig beschlossen werden.
Die Sonderumlage für die WEG wird fällig, sobald der Beschluss jedem Eigentümer schriftlich mitgeteilt wurde und der beschlossene Fälligkeitstermin erreicht wird.
4. Kann ich den Sonderumlagen-Beschluss anfechten?
Nicht immer stößt das Ansinnen, eine Zusatzumlage zu erheben, auf ungeteilte Zustimmung bei allen Eigentümern. Grundsätzlich besteht jedoch qua Gesetz für die Extragebühr eine Zahlungspflicht. Dies insbesondere in diesen Fällen:
Der Beschluss zur Sonderumlage wurde mit qualifizierter Mehrheit verabschiedet. Das bedeutet: Eine Zwei-Drittel-Mehrheit der Eigentümer, die zudem für mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile steht, hat dafür gestimmt. Gleichzeitig liegen die Kosten der geplanten Maßnahme in einem vertretbaren Rahmen. Die veranschlagten Kosten werden sich innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren.
Gleichwohl steht es jedem Eigentümer frei, eine Beschlussanfechtungsklage gegen die verabschiedete Maßnahme und deren zusätzliche Kosten anzustrengen. Es empfiehlt sich jedoch dringend, über deren Erfolgsaussichten zunächst mit einem Fachanwalt zu sprechen.
5. Was passiert, wenn ich die außergewöhnliche Umlage nicht zahlen kann?
Wie bereits erwähnt, besteht für eine einmal beschlossene Sonderumlage Zahlungspflicht für jeden Eigentümer. Diese erlischt auch nicht, wenn ein Eigentümer in Zahlungsschwierigkeiten steckt. Ebenso wie er weiterhin das Hausgeld regelmäßig überweisen muss, bleibt sein Anteil an der Sonderumlage als Verbindlichkeit existent. Eigentümer, die sich außerstande sehen, die erforderlichen, finanziellen Mittel aufzubringen, sollten unverzüglich das Gespräch mit der Hausverwaltung suchen und ihre Probleme darlegen. Gegebenenfalls kann mit dem WEG Verwalter eine Stundung vereinbart werden oder er rät zur Aufnahme eines Kredits. Gelegentlich bietet auch die Eigentümergemeinschaft selbst einen sogenannten WEG-Kredit an.
Gut zu wissen:
Bei einem dauerhaften Zahlungsverzug ohne ersichtliche Perspektive, dass die Schulden aus der Sonderumlage beglichen werden, kann im schlimmsten Fall und final die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung drohen.
6. Wie kann ich Sonderumlagen steuerlich geltend machen?
Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermietet haben, dürfen die Sonderumlage steuerlich absetzen - und zwar als Werbungskosten in der Rubrik Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung. Relevant ist das Jahr, in dem die Hausverwaltung die Rechnung für die beschlossenen Arbeiten bezahlt - nicht etwa das Jahr, in dem der Beschluss verabschiedet wurde oder der Termin, zu dem der Vermieter seinen Obolus an der Sonderumlage beglichen hat. Eigennutzer gehen hingegen bei der steuerlichen Berücksichtigung leer aus.
Gut zu wissen:
Die zusätzlichen Belastungen für die Instandsetzung oder Modernisierung der Gemeinschaftsimmobilie können Sie als Vermieter nicht auf Ihre Mieter umlegen. Sonderumlagen lassen sich gegebenenfalls nur durch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen refinanzieren.
7. Wer muss die Sonderumlage beim Wohnungsverkauf zahlen?
Entscheidend für die Zahlungspflicht der Sonderumlage bei einem Immobilienverkauf ist die Eigentümerkonstellation zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Folgende Szenarien sind denkbar:
Wird die Sonderumlage vor einem Eigentümerwechsel beschlossen und ist sie zudem vor dem neuen Grundbucheintrag fällig, so steht der bisherige Eigentümer in der Pflicht - und zwar völlig unabhängig davon, ob er von dieser Zahlung noch einen Nutzen hat.
Findet der Eigentümerwechsel hingegen in der Zeit zwischen Beschluss und Fälligkeit der Umlage statt, so muss der neue Eigentümer die Summe überweisen - obwohl noch der bisherige Eigentümer den Beschluss mitgetragen hat. Verkäufer müssen den Käufer jedoch ausdrücklich auf diese Tatsache hinweisen. Umgekehrt kann es als Käufer in jedem Fall nicht schaden, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sorgfältig zu studieren, um Kenntnis über bereits beschlossene Sonderumlagen zu erhalten.
Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer individuell vereinbaren, wie sie mit beschlossenen, aber noch offenen Sonderumlagen verfahren möchten. Wichtig ist dabei, dass die Formulierungen eindeutig und rechtssicher sind. Es empfiehlt sich eine fachkompetente, juristische Beratung.
8. Fazit: Kalkulieren Sie die Sonderumlage als außerplanmäßige Ausgabe ein
Die Sonderumlage ist ein wichtigstes Instrument der WEG Verwaltung, um unvorhergesehene finanzielle Engpässe auszugleichen. Sie kann für verschiedene Zwecke genutzt werden, die von notwendigen, größeren Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten über Gerichtskosten zur Abwehr von Ansprüchen Dritter bis hin zu Liquiditätslücken in einem zu knapp bemessenen Wirtschaftsplan reichen. Für Wohnungseigentümer haben Sonderumlagen hingegen durchaus den Charakter eines finanziellen Damoklesschwerts. Es ist daher ratsam, dem außerplanmäßigen Kostenfaktor durch eine konsequente Berücksichtigung in der eigenen Kalkulation sein unangenehmes Überraschungsmoment zu nehmen.
Sonderumlage - FAQ
Wer muss eine Sonderumlage zahlen?
In aller Regel unterliegen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Zahlungspflicht, wenn die Umlage von der WEG beschlossen wurde, um Maßnahmen oder Projekte zu finanzieren, die aus den regulären, vorhandenen Mitteln nicht bestritten werden können. Jetzt mehr zum Thema Sonderumlage erfahren.
Wie hoch kann eine Sonderumlage sein?
Die maximale Höhe der Sonderzahlung ist vom Gesetzgeber nicht eindeutig festgelegt. Im Allgemeinen sind WEG Verwalter jedoch angehalten, bei der Bestimmung der Kosten sowohl die Dringlichkeit des Projekts als auch die finanzielle Gesamtsituation der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen. Final bestimmen jedoch die Eigentümer selbst durch ihren Beschluss die Höhe der Umlage. Jetzt mehr zum Thema Sonderumlage erfahren.
Welche Mehrheiten sind bei einem Sonderumlagen-Beschluss nötig?
Die erforderlichen Beschluss-Mehrheiten richten sich nach dem Zweck, für den die Sonderumlage verwendet werden soll. Bei einfachen Instandsetzungsmaßnahmen reicht eine einfache Mehrheit aus. Umfangreiche Modernisierungsarbeiten erfordern hingegen eine doppelt qualifizierte Mehrheit, während für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ein einstimmiger Beschluss unabdingbar ist.
Wann ist eine Sonderumlage steuerlich absetzbar?
Nur Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermietet haben, dürfen die Sonderumlage als Werbungskosten (in der Rubrik Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung) steuerlich in Ansatz bringen. Und: Die Kosten dürfen erst dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn sie von der WEG tatsächlich ausgegeben wurden - nicht zu dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter seinen Anteil bezahlt hat. Jetzt mehr zum Thema Sonderumlage erfahren.
