Aufklärungspflicht im Immobilienbereich
Verkäufer:innen und Makler:innen haben unterschiedliche Rollen, können aber beide zur zutreffenden Information von Kaufinteressent:innen verpflichtet sein.
Die Aufklärungspflicht beim Immobilienverkauf richtet sich nicht nach einem starren Katalog. Besonders relevant können bekannte Umstände sein, die für Käufer:innen erheblich sind und sich bei einer normalen Besichtigung nicht klar zeigen.
Ein vertraglicher Haftungsausschluss für Sachmängel verändert die Beurteilung nicht vollständig. Er ist insbesondere kein Freibrief, bekannte erhebliche Mängel arglistig zu verschweigen oder unzutreffende Angaben zu machen.
Bekannte, erhebliche und nicht ohne Weiteres erkennbare Mängel oder Risiken sorgfältig prüfen und gegebenenfalls offenlegen.
Angaben im Exposé, bei Besichtigungen und in Vertragsverhandlungen konsistent und zutreffend halten.
Direkte Fragen von Kaufinteressent:innen vollständig und wahrheitsgemäß beantworten.
Wichtige Informationen nachvollziehbar dokumentieren und rechtzeitig zugänglich machen.
Welche Informationen Verkäufer:innen offenlegen müssen können
Die Aufklärungspflicht Verkäufer Immobilie kann etwa bei bekannten, verdeckten und kaufentscheidenden Umständen greifen. Ob ein bestimmter Mangel oder ein Risiko offenzulegen ist, lässt sich nicht pauschal bestimmen, sondern hängt von Erheblichkeit, Kenntnis und Erkennbarkeit ab.
Offene und bei der Besichtigung klar sichtbare Zustände müssen grundsätzlich nicht nochmals gesondert erläutert werden. Anders kann es liegen, wenn Käufer:innen einen Umstand nicht erkennen können oder dessen Bedeutung ohne zusätzliche Information nicht einschätzen können.
Was für Immobilienmakler:innen gilt
Die besonderen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers unterscheiden sich von denen der Verkäuferseite. Makler:innen sind grundsätzlich keine technischen Sachverständigen und müssen ein Objekt ohne konkreten Anlass nicht umfassend auf verdeckte Mängel untersuchen.
Kennt ein:e Makler:in jedoch einen erheblichen Mangel oder liegen konkrete Anhaltspunkte dafür vor, darf diese Information nicht pflichtwidrig verschwiegen werden. Für die Makler Aufklärungspflicht bei Mängeln ist daher relevant, welche Kenntnisse tatsächlich vorlagen und wie mit Hinweisen umgegangen wurde.
Erkennbare und verdeckte Mängel unterscheiden
Erkennbare Mängel sind Umstände, die verständige Käufer:innen bei einer üblichen Besichtigung ohne Weiteres wahrnehmen können. Dazu können beispielsweise deutlich sichtbare Beschädigungen gehören, deren Vorhandensein nicht verborgen ist.
Verdeckte oder schwer erkennbare Mängel können dagegen eine andere Bewertung erfordern. Maßgeblich ist nicht allein, ob ein Mangel objektiv existiert, sondern auch, ob Verkäufer:innen oder Makler:innen davon wussten oder einen konkreten Verdacht hatten.
Direkte Fragen richtig beantworten
Fragen Kaufinteressent:innen konkret nach dem Zustand der Immobilie, sind zutreffende Antworten besonders wichtig. Unrichtige oder unvollständige Aussagen können rechtliche Risiken auslösen, selbst wenn ein Sachmängelhaftungsausschluss vereinbart wurde.
Ist eine Antwort ohne weitere Prüfung nicht sicher möglich, sollte dies klar kommuniziert werden. Spekulationen, Beschönigungen oder pauschale Zusicherungen können später problematisch sein.
