Häufige Probleme mit Aufteilungsplänen und mögliche Schritte
Unklare Zuordnungen oder Abweichungen zwischen Plan und Gebäude kommen vor. Entscheidend ist, den Aufteilungsplan stets zusammen mit den weiteren maßgeblichen Unterlagen zu prüfen.
Probleme entstehen häufig, wenn der vorhandene Aufteilungsplan einen früheren Gebäudestand zeigt, während später Umbauten durchgeführt wurden. Eine bauliche Veränderung bedeutet nicht automatisch, dass sich auch die rechtliche Zuordnung einer Fläche geändert hat. Ob Handlungsbedarf besteht, hängt von der konkreten Änderung sowie von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Grundbuch ab.
Auch Flächen wie Keller, Dachräume, Terrassen, Stellplätze oder Gartenbereiche können Fragen aufwerfen. Ist eine Fläche im Plan nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet, lässt sich daraus nicht ohne Weiteres ein bestimmtes Eigentums- oder Nutzungsrecht ableiten. Für eine belastbare Einordnung müssen die relevanten Unterlagen im Zusammenhang gelesen werden.
Auf Abweichungen zwischen den Planunterlagen und dem tatsächlichen Gebäudebestand achten
Nummern und Maßangaben mit Teilungserklärung und Grundbuchangaben abgleichen
Bei fehlenden oder schwer lesbaren Unterlagen eine Abschrift aus den Grundakten anfragen
Bei ungeklärten rechtlichen Folgen fachkundige rechtliche oder notarielle Beratung einholen
Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Bestand
Wurde etwa ein Raum zusammengelegt, ein Dachboden ausgebaut oder eine Tür versetzt, kann der tatsächliche Zustand vom Aufteilungsplan abweichen. Bei bestehenden Gebäuden ist für neue Verfahren grundsätzlich wichtig, dass die eingereichte Bauzeichnung den aktuellen Bestand abbildet.
Ob ein neuer oder geänderter Aufteilungsplan erforderlich ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei geplanten Verkäufen, Umbaumaßnahmen oder Streit über Flächenzuordnungen kann es sinnvoll sein, die Unterlagen zunächst technisch und rechtlich prüfen zu lassen.
Plan, Teilungserklärung und Grundbuch gemeinsam prüfen
Der Aufteilungsplan zeigt vor allem die räumliche Aufteilung. Die Teilungserklärung bestimmt dagegen die rechtliche Begründung und nähere Ausgestaltung des Wohnungseigentums. Ergänzend können eine Gemeinschaftsordnung und Eintragungen im Grundbuch für Rechte und Pflichten relevant sein.
Sondernutzungsrechte, etwa an Gartenflächen oder Stellplätzen, sind nicht allein deshalb gegeben, weil eine Fläche im Aufteilungsplan eingezeichnet ist. Ob ein solches Recht besteht und wie weit es reicht, kann sich erst aus dem Zusammenspiel der maßgeblichen Vereinbarungen und Eintragungen ergeben.
