Anwendungen der Bruttogrundfläche
Die BGF ist eine wichtige Bezugsgröße in der Bauplanung, bei Kostenbetrachtungen und in Teilen der Immobilienbewertung. Sie liefert jedoch allein keine Aussage über Qualität, Marktwert oder Finanzierbarkeit einer Immobilie.
In der Bauplanung hilft die Bruttogrundfläche dabei, Gebäudegrößen strukturiert zu erfassen und Varianten vergleichbar zu machen. Planer können Flächen je Geschoss dokumentieren, Raumprogramme einordnen und den Flächenbedarf eines Bauvorhabens nachvollziehbar darstellen.
Auch für Kostenansätze kann die BGF als Bezugsgröße dienen. Sie ersetzt aber keine detaillierte Kostenermittlung, denn Bauweise, Ausstattung, technische Anlagen, Grundstückssituation und regionale Preisunterschiede beeinflussen die tatsächlichen Kosten zusätzlich.
Bei der Immobilienbewertung kann die BGF insbesondere im Sachwertverfahren eine Rolle spielen. Sie wird dort mit weiteren Angaben zum Gebäude, zu Herstellungskosten, Alter, Standard und Marktdaten verbunden. Die BGF allein bestimmt keinen Verkehrswert und erlaubt keine pauschale Wertprognose.
Flächenplanung und Dokumentation von Gebäudegrößen
Vergleich von Planungsvarianten
Kostenansätze und Kostenkennwerte
Bezugsgröße in der Immobilienbewertung
Bruttogrundfläche bei der Immobilienbewertung
Im Rahmen einer Immobilienbewertung kann die BGF dazu dienen, die Größe der baulichen Anlage einzuordnen. Im Sachwertverfahren werden durchschnittliche Herstellungskosten regelmäßig mit einer Flächen-, Raum- oder sonstigen Bezugseinheit verknüpft.
Für eine belastbare Bewertung müssen jedoch weitere Faktoren berücksichtigt werden. Dazu zählen unter anderem Gebäudeart, Baujahr, baulicher Zustand, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer und örtliche Marktdaten. Homeday kann Eigentümer bei der Einordnung ihrer Immobilie unterstützen, ersetzt jedoch keine pauschale Bewertung allein anhand einer Flächenzahl.
Besondere Regeln im Sachwertverfahren
Für die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren gelten besondere Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese verweist ausdrücklich auf eine ältere DIN-277-Ausgabe und ergänzt deren Anwendung durch eigene Regeln.
In diesem Kontext werden marktüblich nutzbare Grundflächen betrachtet. Überdeckte und allseitig umschlossene sowie überdeckte, nicht allseitig umschlossene Bereiche können zu berücksichtigen sein, während nicht überdeckte Bereiche unberücksichtigt bleiben. Balkone zählen in diesem besonderen Kontext auch dann nicht zur BGF, wenn sie überdeckt sind.
Für Normalherstellungskosten gelten besondere Vorgaben.
Die allgemeine DIN-277-Ermittlung ist nicht automatisch unverändert übertragbar.
Nutzbarkeit und Ausgestaltung einzelner Bereiche sind entscheidend.
