Wie funktioniert ein Zessionsvertrag für Immobilienforderungen?
Ein Zessionsvertrag regelt, welche Forderung auf wen übergeht und welchem Zweck die Abtretung dient. Bei Immobilienfinanzierungen kommt es besonders auf klare Beschreibungen an.
Ein Zessionsvertrag kommt zwischen Zedent und Zessionar zustande. Er sollte erkennen lassen, welche Mietforderungen abgetreten werden, aus welchem Mietverhältnis sie stammen und ob die Abtretung der Kreditsicherung dient. Auch Regelungen zur Einziehung, zur Information der Mieter:innen und zur Freigabe der Sicherheit können für die Beteiligten wichtig sein.
Eine Zustimmung der Mieter:innen ist für die Abtretung grundsätzlich nicht erforderlich, weil sie nicht Vertragspartei des Zessionsvertrags sind. Ihre Rechtsposition bleibt dennoch geschützt: Gegenüber dem neuen Gläubiger können sie Einwendungen geltend machen, die bereits bei der Abtretung gegenüber dem bisherigen Gläubiger begründet waren.
Die abzutretende Forderung sollte eindeutig bezeichnet oder anhand objektiver Merkmale bestimmbar sein.
Der Vertrag sollte den Sicherungszweck und die Voraussetzungen für eine mögliche Offenlegung gegenüber Mieter:innen nachvollziehbar regeln.
Vor einer Vereinbarung ist zu prüfen, ob ein Mietvertrag oder eine andere Vereinbarung die Abtretung beschränkt oder ausschließt.
Allgemeine Vertragsmuster ersetzen keine Prüfung der konkreten Finanzierung, Mietverträge und grundstücksbezogenen Sicherheiten.
Vertragliche Abtretung einer Mietforderung
Die Abtretung erfolgt durch Vertrag zwischen bisherigem und neuem Gläubiger. Erfasst werden können bestehende Mietforderungen und, bei entsprechender Bestimmbarkeit, auch künftig entstehende Ansprüche. Die konkrete Reichweite einer Sicherungsabtretung ergibt sich nicht allein aus dem Begriff Mietzession, sondern aus dem Wortlaut der Vereinbarung.
Rechte von Mieter:innen nach einer Forderungsabtretung
Eine Forderungsabtretung darf die Stellung der Mieter:innen nicht verschlechtern. Sie können dem Zessionar grundsätzlich Einwendungen entgegenhalten, die ihnen zum Zeitpunkt der Abtretung bereits gegen den Zedenten zustanden. Unter gesetzlichen Voraussetzungen kann auch eine Aufrechnung mit einer Forderung gegen den bisherigen Gläubiger gegenüber dem neuen Gläubiger möglich sein.
Besonderheiten bei grundstücksbezogenen Sicherheiten
Mietforderungen und grundstücksbezogene Sicherheiten sind rechtlich zu unterscheiden. Mit einer abgetretenen Forderung können gesetzlich bestimmte Nebenrechte übergehen, darunter bestehende Hypotheken, Pfandrechte oder Bürgschaftsrechte. Für die Abtretung einer Hypothekenforderung gelten jedoch besondere Formvorschriften, sodass die allgemeine Zessionsregel nicht pauschal auf jeden Fall übertragen werden kann.
