Altlasten auf dem Grundstück: Risiken erkennen und vor dem Kauf richtig handeln
Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten - ganz gleich, ob mit bereits bestehender Immobilie oder um es selbst zu bebauen - sind Sie immer gut beraten, herauszufinden, was vorher auf der Fläche passiert ist. Unter der Erdoberfläche können sich Altlasten befinden, die Ihnen das Leben schwer machen und hohe Kosten verursachen.
Das Wichtigste zusammengefasst
Altlasten sind Schadstoffe im Boden, die Gesundheitsrisiken bergen und hohe Sanierungskosten verursachen.
Prüfen Sie vor Grundstückskauf immer das Altlastenkataster und fragen Sie gezielt nach der Nutzungshistorie.
Als Grundstückseigentümer tragen Sie die Sanierungskosten, sofern kein Verursacher mehr ermittelt werden kann.
Käufer sollten beim Kaufvertrag mögliche Altlasten vertraglich eindeutig regeln, vor allem bei Verdacht oder bekannter Kontamination.
Inhaltsverzeichnis:
Wer trägt die Verantwortung für Altlasten auf dem Grundstück?
Mit welchen Kosten muss ich bei der Sanierung von Altlasten rechnen?
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Was sind Altlasten und warum sind sie wichtig?
Altlasten gefährden Gesundheit und Umwelt – und beeinflussen den Wert und die Nutzbarkeit von Grundstücken.
Altlasten sind kontaminierende Materialien und Stoffe, die den Boden so verändern, dass er ein gesundheitliches Risiko für Mensch und Tier darstellt. Der augenscheinlichste Fall ist beispielweise eine Verseuchung des Grundwassers. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) unterscheidet dabei zwei wesentliche Kategorien - und zwar einerseits die sogenannten Altablagerungen wie sich auf Grundstücken finden, auf denen zuvor Abfälle gelagert wurden, wie zum Beispiel auf alten Mülldeponien, und andererseits die Altstandorte: Das sind Bodenflächen, auf denen mit umweltgefährdenden Materialien hantiert wurde, beispielsweise alte Fabrikgelände, Tankstellen und ehemalige Militärareale. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird jedoch in beiden Fällen schlicht von Altlasten gesprochen.
Konkrete Beispiele für die häufigsten Altlasten
Altöl: Verunreinigung des Grundwassers durch alte Industrieanlagen
Asbest: wurde lange Zeit zur Dämmung und Verkleidung von Altbauten verwendet
Chemikalien und Giftstoffe: Abfallstoffe industrieller Produktion, Rückstände von Mineralölen, Benzol als Bestandteil des Benzins an Tankstellen
Schwermetalle: Blei, Quecksilber, Chrom, Cadmium
Beton, bei dessen Herstellung diverse Chemikalien verwendet wurden, die im Laufe der Zeit wieder freigesetzt werden
Rüstungsspezifische Stoffe (chemische Kampfmittel, Explosivstoffe, Brand- und Rauchmaterialien)
Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg
Wichtig: Nicht jede Bodenverunreinigung ist automatisch eine Altlast. Nur wenn von dem verdächtigen Boden eine reale Gefahr ausgeht, wird sie von den Behörden als Altlast klassifiziert. Gibt es zunächst nur Hinweise auf eine Kontamination, so gilt die Fläche vorläufig als Altlastenverdachtsfläche - und zwar so lange, bis der Schadstoffgehalt des Grund und Bodens durch Sachverständige der Bezirksregierung oder des Landratsamts eindeutig bestimmt worden ist.
Altlasten und Altlastenverdachtsflächen werden in Deutschland in ein zentrales Register, das Altlastenkataster, eingetragen. Es wird wie eine Datenbank von den Umweltämtern der Länder oder auch den einzelnen Kommunen verwaltet.Gut zu wissen:
Sie können das Altlastenkataster bei der Bodenschutzbehörde Ihrer Stadt oder Gemeinde bei "berechtigtem Interesse" einsehen und eine Altlastenauskunft erhalten. Ein solches berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn Sie das entsprechende Grundstück kaufen möchten.
Wie kann ich Altlasten auf einem Grundstück feststellen?
Wer ein Grundstück kaufen will, sollte Kataster, Historie und Gutachten prüfen, um Altlasten früh zu erkennen.
Laut Gesetz ist der Eigentümer des Grund und Bodens für seinen Zustand verantwortlich. Kaufen Sie nun eine Immobilie, die auf einer kontaminierten Fläche steht, so müssen Sie sich in aller Regel um eine Sanierung kümmern. Um dieses beträchtliche finanzielle Risiko zu vermeiden, sollten Sie sich vor dem Kauf umfassend darüber informieren, ob Sie eventuell Altlasten mitkaufen.
Nehmen Sie Einsicht in das Altlastenkataster und prüfen Sie auch das Verdachtsflächenkataster. Sie können dazu einfach einen formlosen Antrag bei der zuständigen Bodenschutzbehörde der Stadt oder Gemeinde stellen. Fügen Sie diesem die genaue Angabe des Flurstücks und nach Möglichkeit eine Vollmacht oder Zustimmungserklärung des Eigentümers bei.
Bedenken Sie bitte: Eine negative Altlastenauskunft ist kein Freifahrtschein. Sie bestätigt nur, dass für das Grundstück keine Altlasten verzeichnet sind. Denkbar ist gleichwohl, dass die Behörden schlicht noch nicht wissen, dass unter der Erdoberfläche Schadstoffe lagern.
Überprüfen Sie die Grundstückshistorie: Finden Sie nach Möglichkeit heraus, wofür die Fläche zuvor verwendet wurde. Konkrete Nutzungen nähren den Verdacht auf Altlasten, beispielweise wenn dort zuvor eine Autolackiererei oder eine Tankstelle ansässig war. Nutzen Sie für Ihre Suche die Optionen im Internet, fragen Sie bei Bedarf aber ruhig auch in der Nachbarschaft. Alteingesessene Anwohner oder Firmen wissen in aller Regel sehr genau, wer auf einem angrenzenden Grundstück welcher Tätigkeit nachgegangen ist.
Fragen Sie den Verkäufer oder Makler direkt nach Altlasten. Wissen sie von Verunreinigungen oder Gefahren, so sind sie verpflichtet, Ihnen dies mitzuteilen. Verschweigt der Verkäufer hingegen arglistig die Existenz von Altlasten, so können Sie Schadenersatz fordern oder gar vom Kauf zurücktreten.
Wenn Sie absolut sicher sein wollen, dass Sie von möglichen Altlasten nicht kalt erwischt werden, dann müssen Sie ein professionelles Bodengutachten in Auftrag geben, das allerdings mit Kosten in Höhe von rund 1.000 Euro verbunden ist. Außerdem muss der Eigentümer sein Einverständnis signalisieren, den Gutachter auf die Fläche zu lassen. Im Idealfall können Sie natürlich mit dem Verkäufer verhandeln und vertraglich vereinbaren, dass die Kosten des Gutachtens von beiden Seiten anteilig getragen werden.
Wer trägt die Verantwortung für Altlasten auf dem Grundstück?
Für die Sanierung haften je nach Fall der Verursacher, die Erben oder der aktuelle Eigentümer des Grundstücks.
Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) schreibt bei festgestellten, schädlichen Bodenveränderungen eine Sanierung vor. Es stellt sich folglich die drängende Frage, wer die Kosten einer solchen Sanierung zu tragen hat. Der Gesetzgeber sieht natürlich zunächst den Verursacher in der Pflicht. Da dieser aber häufig gar nicht mehr eindeutig zu ermitteln ist, wird die Haftung beträchtlich erweitert - und zwar zunächst auf den sogenannten "Gesamtrechtsnachfolger", zu deutsch: die Erben, und schließlich den Eigentümer des Grundstücks.
Aber: Die Verantwortlichkeit der Erben beschränkt sich lediglich auf die erste Erbengeneration, die Erben der Erben haften nicht mehr. Final steht daher in aller Regel der aktuelle Eigentümer in der Pflicht. Sobald Sie als Käufer rechtsgültig als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie somit zur Sanierung verpflichtet.
Juristen sprechen vom Eigentümer im Zusammenhang mit Altlasten von einem "Zustandsstörer". Gemeint ist damit, dass Sie zwar für die Kontamination nicht verantwortlich sind, aber aufgrund Ihrer rechtlichen Beziehung zum Grundstück, nämlich als Eigentümer, trotzdem zur Verantwortung gezogen werden können.
Gut zu wissen:
Der ehemalige Eigentümer, also der Verkäufer, haftet für Altlasten auf dem Grundstück nur dann, wenn er die schädliche Verunreinigung des Bodens "kannte oder kennen musste". Verschweigt er wissentlich Altlasten, so gilt dies als arglistige Täuschung. Ihnen steht als Käufer in einem solchen Fall das Recht auf Schadenersatz oder Rücktritt vom Kauf zu. Allerdings sind Sie in der Beweispflicht. Das bedeutet: Sie müssen dem Verkäufer nachweisen, dass er von der Kontamination wusste.
In selten Fällen kann es auch vorkommen, dass die Ablagerung heute als bedenklich eingestufter Stoffe im Boden seinerzeit völlig legal war. Als Eigentümer haften Sie dann nicht für die Beseitigung der Altlasten. Sie müssen jedoch die Sanierungsmaßnahmen auf Ihrem Grundstück dulden - und zwar, ohne dass Sie dafür eine Entschädigung verlangen könnten.
Was kostet die Sanierung von Altlasten?
Die Sanierung kann teuer werden – je nach Schadstoff, Verfahren und Tiefe reichen die Kosten bis 500 €/m³.
Die Frage nach den Kosten der Sanierung von Altlasten kann pauschal kaum beantwortet werden. Der Rechnungsbetrag bemisst sich einerseits am Grad der Verunreinigung und dieser lässt sich andererseits nicht selten erst im Laufe der Sanierungsarbeiten eindeutig feststellen. Dann nämlich, wenn beispielsweise abgeschätzt werden kann, wie tief die schädliche Verunreinigung in den Boden eingedrungen ist.
Im Grundsatz verlangt das Bundes-Bodenschutzgesetz eine "Beseitigung oder Verminderung der Schadstoffe (Dekontamination)", alternativ Sicherungsmaßnahmen, die eine "Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindern oder vermindern". Das bedeutet fast immer, dass Erde großflächig abgetragen und anschließend entsorgt werden muss. Bei besonders gravierender Kontamination kann ein vollständiger Bodenaustausch nötig sein. Es gibt gleichwohl inzwischen spezielle physikalische oder auch chemische Verfahren, mit denen Schadstoffe aus dem Boden gefiltert werden können. Sie taugen jedoch nur für eine begrenzte Anzahl von Altlasten.
In jedem Fall kann die Beseitigung von Altlasten ein empfindliches Loch in Ihre Kalkulationskasse reißen. Unter dem Vorbehalt, der bei jeder allgemeinen Angabe angebracht ist, schlägt ein Bodenaustausch mit rund 100 und bis 300 Euro je Kubikmeter zu Buche. Die chemische oder physikalische Behandlung von Altlasten kommt nicht billiger und kostet zwischen 250 bis 500 Euro je Kubikmeter.
Hauskauf & Altlasten: Was Sie rechtlich wissen müssen
Wenn Altlasten verschwiegen wurden, haben Käufer unter Umständen Anspruch auf Rücktritt oder Schadensersatz.
Bei Kontaminationen auf dem Grundstück stehen Ihnen als Käufer möglicherweise einige zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verkäufer zu.
1. Anfechtung des Kaufvertrags
Der Verkäufer hat Ihnen gegenüber eine umfassende "Offenbarungs- und Aufklärungspflicht" über mögliche Altlasten. Sie greift auch dann, wenn lediglich ein Altlastenverdacht besteht - beispielsweise, wenn der Verkäufer die frühere Nutzung des Grundstücks kennt und diese zumindest den Verdacht auf Schadstoffe im Boden begründen kann. Der Verkäufer muss Sie über diese Tatbestände ungefragt unterrichten. Versäumt er es, so liegt nach § 123 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) arglistige Täuschung vor. Sie können den Kaufvertrag auf dieser Basis anfechten und eine Rückabwicklung verlangen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie in einem solchen Fall dem Verkäufer nachweisen müssen, dass er Altlasten arglistig verschwiegen hat.
2. Gewährleistungsrechte
Im Falle einer arglistigen Täuschung können Sie alternativ zur Anfechtung des Kaufvertrags auch die Mängelbeseitigung, also die Sanierung des Grundstücks, verlangen oder eine Minderung des Kaufpreises, beziehungsweise Schadenersatz geltend machen.
Das sollten Sie beim Vertragsabschluss beachten
Klare Absprachen im Kaufvertrag schützen Sie vor Streit über Altlasten – vor allem bei Verdachtsfällen.
Informieren Sie sich ausführlich über mögliche Altlasten im Grund und Boden. Holen Sie beim Altlastenkataster eine Auskunft ein und bringen Sie die Historie des Grundstücks in Erfahrung.
Besprechen Sie mit dem Verkäufer, ob er sich an den Kosten eines Bodengutachtens beteiligt, um so für beide Seiten Klarheit über eventuelle Altlasten zu schaffen.
Bei einem "unverdächtigen" Grundstück sind Altlasten-Klauseln im Kaufvertrag in aller Regel entbehrlich. Steht allerdings ein Altlasterverdacht im Raum oder sind sogar Altlasten explizit bekannt, dann müssen Sie mit dem Verkäufer einen Interessenausgleich aushandeln und die Sanierungspflicht eindeutig vertraglich fixieren. Beispielsweise können Sie die Zahlung des Kaufpreises an die Erledigung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen knüpfen. Die genauen Details sollten Sie mit einen juristischen Experten besprechen.
FAQs
Stehen Altlasten auch im Grundbuch?
Nein. Umweltschädliche und/oder gesundheitsgefährdende Stoffe und Materialien, die den Boden eines Grundstücks kontaminieren, werden nur im Altlastenkataster der zuständigen Gemeinde oder Kommune erfasst. Sie sollten vor dem Immobilien- oder Grundstückskauf daher unbedingt eine Auskunft aus diesem zentralen Register beantragen, um sicher zu sein, dass für Ihren Grund und Boden keine schädlichen Einwirkungen registriert sind.
Wie erkenne ich Altlasten auf einem Grundstück?
Mit bloßem Auge können Sie die allermeisten Altlasten nicht erkennen, da sie sich im Boden befinden. Eine erste Anlaufstelle sollte im Verdachtsfall die Bodenschutzbehörde/das Umweltamt Ihrer Gemeinde sein, die das Altlastenkataster führt, in dem alle registrierten Kontaminationen verzeichnet sind. Daneben gibt die bisherige Nutzung des Grundstücks vielfach Aufschluss über mögliche schädliche Bodeneinleitungen: War dort zuvor eine industrielle Fertigung, die mit Chemikalien oder Schwermetallen gearbeitet hat, eine Tankstelle oder gar eine Mülldeponie ansässig, so ist die Wahrscheinlichkeit einer nachhaltigen Verunreinigung des Bodens groß.
Wer haftet bei Altlasten?
Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) regelt die Reihenfolge der Haftung folgendermaßen: An erster Stelle steht der Verursacher der Altlasten, der jedoch zumeist nicht mehr eindeutig zu ermitteln ist. Es folgen die Erben der ersten Generation und anschließend der aktuelle Eigentümer. In aller Regel haftet folglich nahezu immer derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist. Ausnahme: Wusste der frühere Eigentümer vor dem Verkauf bereits von vorhandenen Altlasten und hat er diesem Umstand dem Käufer arglistig verschwiegen, so kann dieser Mängelbeseitigung, sprich: die Sanierung des Grundstücks, verlangen.
Wer muss Altlasten beseitigen?
Für gewöhnlich wird der Eigentümer eines Grundstücks als "Zustandsverantwortlicher" zur Verantwortung gezogen - obwohl er die Kontamination nicht verursacht hat. Er muss dann dafür sorgen, dass die Altlasten entweder entfernt oder, so dass das nicht möglich ist, geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um eine weitere Ausbreitung der Schadstoffe zu verhindern, respektive diese zu vermindern. Die zuständige Behörde darf die Sanierungspflicht zwangsweise anordnen. Das bedeutet: Befolgt der Eigentümer die Anordnung nicht, so kann die Bodenschutzbehörde, respektive das Umweltamt, die nötigen Maßnahmen selbst durchführen - und die Kosten dem Eigentümer in Rechnung stellen.
Wie viel kostet ein Altlastengutachten?
Die Kosten für ein Bodengutachten, mit dem eventuelle Altlasten auf einem Grundstück aufgespürt werden, richten sich selbstredend nach der Größe des Grundstücks, respektive der Anzahl der erforderlichen Proben und Bohrungen. Sollen zudem bestimmte Stoffe besonders analysiert werden, so treibt der zusätzliche Aufwand den Rechnungsbetrag in die Höhe. Sehr pauschal können Sie mit Kosten zwischen 1.000 bis 2.000 Euro kalkulieren.
Was ist ein Altlasten-Syndrom?
Das Altlasten-Syndrom ist eine Kennzeichnung für Standorte oder ganze Regionen mit gehäuften ("akkumulierten") Schadstoffeinleitungen in den Untergrund, die umweltschädigend sind und die menschliche Gesundheit gefährden. Diese Knotenpunkte finden sich zumeist in Ballungsräumen mit ehemals konzentrierter Schwer-, Auto- oder Chemieindustrie, in denen die Entsorgung von Produktionsrückständen ohne Beachtung wichtiger Umweltaspekte stattfand. So wurden zum Teil riesige Flächen zum Sanierungsfall. Ein Beispiel für das Altlasten-Syndrom ist Bitterfeld in Sachsen-Anhalt, in dem die DDR-Chemieindustrie Böden und Grundwasser nachhaltig versucht und vergiftet hat.
Ist Asbest eine Altlast?
Ja. Bis zum Produktions- und Verwendungsverbot in 1993 wurde Asbest in unzähligen Varianten verarbeitet: Für Fassadenplatten und Dacheindeckungen, für Dichtungen und als Kleber, für Putze und Spachtelmassen, als Ummantelung für Stahlträger und Heizungsrohre. Im Zuge von Abbrucharbeiten und Modernisierungsmaßnahmen gelangten die krebserregenden, filigranen Fasern über den Bauschutt jahrzehntelang auch in die oberen Bodenschichten. Je verwitterter asbesthaltige Materialien nun allerdings sind, desto schwieriger ist es, sie als Gefahrenquelle zu identifizieren - während sich die Gesundheitsgefahr durch den steigenden Anteil freigesetzter Fasern erhöht.
Wie kann ich Altlasten loswerden?
Die gängigsten Verfahren zur Sanierung von Altlasten sind die Abtragung und Entsorgung der obersten Bodenschichten beziehungsweise ein vollständiger Bodenaustausch. Es gibt aber inzwischen auch einige physikalische und chemische Verfahren, mit denen die Schadstoffe direkt vor Ort aus dem Boden quasi herausgefiltert werden können. Diese Methoden eignen sich jedoch nicht für alle Verunreinigungen.
